买卖、赠与和继承，哪种方式房产过户税费最低？|2017最新版

作者│易居房产律师团队

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买卖、赠与和继承，哪种方式房产过户税费最低？|2017最新版

经常有人来我们律所咨询：“我有一套房子，想过户到我女儿名下，房产买卖、房产继承、房产赠与，哪种方式最省钱？”房价这么高，把房子过户给子女到底要花多少钱？易居房产律师团为您算算这笔账。

首先，我们分别了解一下三种过户方式相应的税费情况。

第一种：父母将房产“卖给子女”，即以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。

房产买卖相应的房屋成交价需遵循房产所在地的政府指导价，亲属之间为节省税费一般按地区最低指导价交易过户。

房产买卖的税费情况较为复杂。其中，70年产权的住宅与40、50年产权的非住宅，房产买卖税费标准不同，以北京地区为例：

注: 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号, 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

相关法律法规：

1、《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》2013年8号

2、《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税[2008]137号

3、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》财税[2016]23号

4、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号

5、《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》国家税务总局公告2016年第73号

6、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》国税发〔2006〕108号

第二种：父母将房产“赠与”子女。房产赠与，指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。

办理房产赠与，房管局将对所赠房产重新评估。房产赠与需要缴纳契税、营业税、个人所得税、印花税，以及公证费、评估费、登记费。

相关法律法规：

1、《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》 （财税[2014]4号）

2、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税[2016]23号)

3、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》 （财税[2009]78号）

4、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 （财税[2008]137号）规定

5、《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111税）

第三种：子女正常继承房屋，按照《继承法》的规定，房产继承是指被继承人死亡后, 其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有, 依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行析产。

选择公证的继承人，可以提交经公证的材料或者生效的法律文书，登记部门按照相关规定办理。　

不选择公证的继承人，则可以向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。登记大厅将先查询此房产是否可以登记、进行继承材料查验、对申请人进行询问，经查验符合条件的进入受理、审核、公示、登记环节。

注: 根据《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）的通知》市规划国土发[2016]101号, 自2017年1月1日起，公证不再成为市民在继承房产或者接受遗赠房产时的必选项。因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定办理登记；申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书的，该通知也专门规定了相应的办理程序。

房产继承没有增值税、个税和契税。

相关法律法规：

1、《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》 （国税函[2004]1036号）规定

2、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》 （财税[2009]78号）

3、 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税〔2016〕36号）

4、《北京市继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）的通知》 （市规划国土发[2016]101号）

依据上述三种过户方式税费统计的相关信息，我们举个例子说明：

以北京地区为例，一套现值500万元，原值100万元，90平方米以上、70年产权的的普通住宅，且是自用5年以上的家庭唯一住房，进行房产买卖、房产继承和房产赠与，分别需缴纳多少税费呢？

由此可见，在该情况下，需要缴纳的主要税费由少至多排列为： 

由于三种房产过户方式的税费缴纳情况差异较大，因此，需要根据不同需求对税费进行计算，得出最优选择。通过继承的方式过户虽然税费最低，但是手续繁多，继承人需要办各种证明，期间要花费大量的时间和精力。需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

如果您遇到的情况较为复杂，欢迎通过微信公众号或者网站向易居房产律师团进行法律咨询，我们由专业的律师为你进行一对一的咨询讲解。

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