职工购房所签合同，是否受单位团购合作协议约束？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-136-02）

职工购房所签合同，是否受单位团购合作协议约束？

---许某与某房地产开发公司房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

房屋团购协议 委托代理 首付款 公积金贷款 违约 先履行抗辩权 单位团购房屋

【要点提示】

买受人与出卖人虽签订《商品房买卖合同》，但合同未约定项目名称、房屋坐落、具体楼层、编号等主要信息，其主要条款不完善、不明确，只能视为买受人具有购房意向。该商品房买卖合同是建立在买受人单位与出卖人签订《团购职工住宅合作协议》基础上的协议，二者互为补充，共同形成完整的购房合同。

【当事人信息】

原告：许某（买受人、反诉被告）

被告：某房地产开发公司（以下简称某公司）（出卖人、反诉原告）

【案情简介】

2010年6月13日，许某与某公司签订了《商品房买卖合同》。合同第三条约定，许某购买某公司开发的住宅一套，但未约定房屋的具体坐落和编号，仅约定的房屋建筑面积141平方米。合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为2660元，总金额375060元。合同第五条第1款约定，“关于房屋面积，以房产局实测面积为准，多退少补”。合同第六条约定，许某已付175060元，剩余20万元办理公积金贷款。合同第七条1款（2）约定，许某逾期付款超过90日后，某公司有权解除合同。某公司解除合同的，许某按累计应付款的1%向某公司支付违约金。许某愿意继续履行合同的，经某公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，许某按日向某公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条约定，某公司应当在2012年10月1日前，将验收合格的房屋交付许某。合同第九条1款（2）约定，某公司逾期交房超过90日后….许某要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，某公司按日向许某支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十一条约定，由于许某原因未能按期交付的，自某公司通知房屋交付之日起，许某仍不办理交房的，某公司有权将此房屋另行出售，并扣除许某所交款的利息作为违约金。合同签订后，2010年6月24日，某公司向许某出具发票联，确认许某支付购房款175060元。剩余房款用公积金贷款支付。

2014年12月30日，某公司向许某送达《交房通知书》，告知其于2015年2月15日前办理交接手续，并附“人大团购房各买受人办理交房的特别说明”和“入住缴费明细表”。该明细表注明了物业费、契税、专项维修基金、手续费、登记费、采暖费、产权他项费以及“土地成本增加及暖增容费”等项目。其中“土地成本增加及暖增容费”是1062元/平方米，一次性支付。许某认为该项费用违反了双方的约定，无合同依据和法律依据。故诉至法院，请求：1某公司继续履行双方于2010年6月13日签订的《商品房买卖合同》，某公司立即向许某交付房屋（价值375060元）；2、某公司支付迟延交房的违约金17065.23元；3、某公司双倍返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款37240元。

某公司反诉请求：1、许某补交房款152928元；2、支付某公司土地出让金自2010年8月2日起至实际给付之日止的贷款利息；3、许某支付某公司因开发成本增加导致的税金11088元。

【法院判决】

1、许某向某公司补交房款137624.58元。

2、补交房款次日，某公司将本案房屋依法交付于许某。

3、驳回本诉许某的其他诉讼请求。

4、驳回某公司的其他诉讼请求。

【案件解析】

一、团购合作协议如何定性，其是否对买受人产生法律效力？

(详见9月26日易居房产律师团公众号推文：职工购房所签合同，是否受单位团购合作协议约束？)

二、买受人请求立即交付房屋是否有依据？

本案房屋在2014年已经具备交付条件，且某公司已经通知许某交接。但因“新增价款是否应当支付”的问题双方发生争执，因此房屋也至庭审仍未完成交接。就商品房买卖合同而言，许某有支付房屋价款的义务，开发商公司有交付房屋的义务，双方互负义务。许某支付全部的购房款之后，某公司交付验收合格的房屋。同时，依据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，即先履行抗辩权。因此，某公司基于先履行抗辩权而可以暂不交付房屋，待许某补充支付新增房款后再履行交付义务。基于上述理由，对于许某的该项诉讼请求，法院不予支持。

三、迟延交付房屋的事实是否成立，买受人请求迟延交付的违约金是否有依据，该请求是否超过诉讼时效？

商品房买卖合同约定的交付房屋时间为2012年10月1日前。买卖双方虽于2010年即签订了商品房买卖合同，但直至2011年11月市人大才将户型图纸送达至某公司，某公司没有足够的、合理的施工期间，显然无法按期交付房屋。而建筑施工行业在施工期限上有其特殊要求，如果没有足够的施工期间，则达不到验收标准，故交房期限应合理顺延。本案中不能按期交付的原因并不在某公司，依据现有证据亦不能证明某公司在“迟延交付”问题上存在主观拖延和其他违约行为。因此，某公司迟延交付房屋的事实不成立。基于此，许某也无权向某公司请求迟延交付的违约金。即使许某有权请求迟延交付的违约金，其在知道或应当知道迟延交付事实之日起两年内未主张权利，不符合民事诉讼法关于诉讼时效的规定。许某虽提交了“反馈意见”，但未举证证明该意见是否送达至某公司，因此，法院未采信，本案诉讼时效未中断。

四、房屋面积缩小的问题如何处理？

许某在诉状中陈述“房屋面积缩小”，且依据“房屋面积暂测成果报告书”可以确定本案争议房屋建筑面积确定为129.59平方米，同时许某亦以此作为单独的一项诉讼请求。而双方在合同中明确约定“最终面积以房产局实测面积为准，多退少补”，并未选择“双倍返还面积误差价款”的条款。因此，双方应按依据合同约定，多退少补即可，不存在双倍返还的问题。某公司反诉关于补交购房款的金额是以最终暂测的实际面积为基数来计算得出，该计算方法符合合同约定，法院予以采信。

五、对出卖人反诉请求的土地出让金的利息以及税金问题如何处理？

某公司是房地产开发建设单位，缴纳土地出让金和税金是其法定义务，上述费用应当由某公司承担。双方在《团购合作协议》和《商品房买卖合同》当中均未明确约定关于土地出让金利息和税金增加的分担问题。买卖双方仅在商品房买卖合同第十一条约定，“自某公司通知房屋交付之日起，许某仍不办理交房的，某公司有权将此房屋另行出售，并扣除许某所交房款的利息作为违约金”，而某公司未依此条款主张权利。因此，法院对于某公司的该两项诉讼请求不予支持。

【涉案法条】

《合同法》

第四十五条 当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

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