原宅基地祖房被子女拆除翻建后的产权和份额如何认定？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-099）

原宅基地祖房被子女拆除翻建后的产权和份额如何认定？

——关于戚某1与戚某2、吉某分家析产纠纷（二审）案法律解析1

【关键词】

宅基地祖房  拆除翻建  拆迁安置补偿款   产权认定  共有权

【要点提示】

物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。在父母的宅基地及原有旧房基础上翻建，即便拆除扩建，则新建房屋包含着原有房屋的适当价值，翻扩建行为均不能必然取得新建房产的全部物权；结合公序良俗，也不应排除祖产所有人在新建房产中适当份额的共有权。

【当事人信息】

原告：戚某1（上诉人）    

被告：戚某2（被上诉人）

被告：吉某（被上诉人）

第三人：刘某1

第三人：刘某2

第三人：赵某1

第三人：赵某2

【案情简介】

戚某某、唐某某共生有四女二子，依次为长女戚某3、次女戚某5、长子戚某1、三女戚某6、四女戚某4、次子戚某2，其中次女戚某5于2016年3月17日去世，三女戚某6于2014年7月23日去世；戚某某于1962年去世，唐某某（本案被继承人）于2008年3月去世。戚某某、唐某某生前享有某号前后各两间祖房产权，且去世时均未留下遗嘱，家庭共同财产也一直未予析产；因家中祖房面积小，戚某1至外村另行建房，原有祖房由戚某2及母亲居住；1986年戚某2夫妇将祖房完全拆除并举债重新建造了后面的两间两层楼房，原房为土坯墙草屋顶，拆除材料无法使用；1991年发大水，前面两间近百年历史的祖产房屋年久失修且面临倒塌，戚某2将其拆除并重建了两间平顶，而且在2008年还在院内添建卫生间并封闭院子。2016年7月19日，该处房屋遇上拆迁，被动迁人戚某2与街道城市动迁指挥部签订动迁补偿协议，房屋原有建筑面积为171.74㎡，其中房屋评估价630625元、装潢及附着物补偿63897元、搬迁补助费1717元、提前搬迁奖励83053元、临时安置过渡费10304元，合计动迁补偿789596元，安置方案为产权置换某小区27幢1203室房屋一套，另获取拆迁安置补偿费用403543元，目前戚某2已经实际获取了安置房及拆迁款。戚某1为此主张共有财产的权利，经多人多次协调无果。

戚某1诉至法院，请求：依法确认戚某1对位于诉争房产拆迁安置补偿款享有其中314638.4元。

【法院判决】

一审：1.戚某2应给付戚某1 21020.83元。2.驳回戚某1的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析

一、法院如何认定宅基地祖房被子女拆除翻建后房屋产权性质？

物权是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。认定诉争房产权属问题，争议主要在三方面：1.被继承人唐某某是否是共同建造人？2.戚某1是否属于讼争财产的按份共有人？3.新建后的房屋是否包括原有房屋的价值？

案涉被拆迁房屋建成于1986年，后于1991年进行部分扩建，1986年建房时家庭成员为戚某2夫妇和母亲唐某某，戚某1一家事实上早已搬至外村的新房分户另住。原宅基地祖房主体结构严重损坏丧失使用功能属于倒塌危险类房屋，且受自然灾害破坏严重已不能再继续使用，戚某2完全拆除拆换主体构件没有保留原房结构，也没有在原有房屋的基础上利用原房的地基或墙基，或者使用原有房屋拆除后的建筑材料翻建而成，原有结构已发生完全改变，戚某2作为翻建申请人、翻建实施人、翻建出资人，依法应取得翻建后房屋的所有权。

依照法律规定，在父母的宅基地及原有旧房基础上翻建，即便拆除扩建，则新建房屋包含着原有房屋的适当价值，翻扩建行为均不能必然取得新建房产的全部物权；结合公序良俗，也不能排除祖产所有人在新建房产中适当份额的共有权。所以法院综合考虑后认定案涉房屋是戚某2夫妇和唐某某三人共有的家庭共同财产。

二、子女拆除翻建父母宅基地祖房，原有房屋价值在新建后的房屋中的份额应如何确定？

本案涉诉位两间两层楼房、两间平房及封闭院落，是在宅基地上政府认可合法建造的不动产，自建造时其物权便设立。讼争财产应为戚某2、吉某、唐某某共有财产，该不动产的物权受法律保护，不因没有办理物权登记而不具有物权。

如上所述，戚某2纵然全额出资，但因其系在父母的宅基地及原有旧房基础上拆除扩建，则新建房屋当然包含着原有房屋的适当价值，法院综合考虑案涉房屋先后建成、扩建的具体情况，戚某2夫妇对案涉房屋贡献力的大小以及案涉房屋系在父母原有宅基地上翻建所成等相关因素，酌情认定原有房产在讼争房产中所占比例为20%。

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

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