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老宅翻建改建后被拆迁,拆迁利益如何分配?

2017-08-04 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-023)

 

老宅翻建改建后被拆迁,拆迁利益如何分配?

---孙某与某村村民委员会、米某物权保护纠纷案法律评析


【关键词】


共有  继承  拆迁补偿利益  置换房屋  土地房产所有证  财产价值


【要点提示】


拆迁补偿的是翻建改建过的新住宅,因新住宅是在老宅基础上翻建改建的,老宅与新宅混为一体,不能分割。老宅的财产价值包含在新宅之中,拆迁补偿利益中,包含着老宅的财产价值。如没有评估结论或者其他证据予以明确,法院判决时,一般会考虑老宅与翻建改建后的新宅架构进行比较老宅的居住管理状况新宅出资翻建改建等实际情况。


【当事人信息】


原告:高某、吴某1


被告:吴某2、吴某3、吴某4


第三人:孙某10


【案情简介】


孙某的父亲孙某1,孙某3的父亲孙某2,孙某1与孙某2系亲兄弟。共有兄弟四人,即老大孙某4、孙某5、孙某2、孙某1。孙某是孙某1的独生女儿。孙某3因病于2014年12月去世,其妻子李某,儿子孙某6,女儿孙某7。孙家在某村有一处住宅。1949年4月,某区人民政府颁发编号为1531号、户主为孙某2的《土地房产所有证》。孙某与第三人均认可九口人中包括孙某父亲孙某1、孙某2、孙某2妻子焦某、女儿孙某8、儿子孙某9五人。孙某出生于1939年4月,1949年时10岁,尚未成年,合理推断应该和其父亲孙某1共同生活。根据确定孙某1应该是《土地房产所有证存根》登记的九口人之一。因此,九口人中的六人可以确定,其他三人不能确定。随着时间推移,因家庭成员变动等因素,上述宅院长期由孙某3一家居住。后孙某3跟随儿子即第三人孙某10到河南生活。约1986年,孙某3委托其妻弟米某居住、维护、管理住宅。


2007年,孙某3和妻子李某出具《委托书》一份,主要内容为:“委托妻弟米某全权维护、管理郭庄老宅。2006年米某多次电话说想在原北面三孔窑基上建成一座二层楼房,我们同意:将来所建二层楼产权属于米某”。2008年,米某出资,把老宅正面三孔窑推倒,在原地基上修建了一棟二层楼房,在院内西侧修建四间房,在大门西侧修建三层方,并重修了大门、院墙。


2014年,郭庄村土地全部被征用。郭庄村委在征得孙某3、米某的同意后,对宅院进行拆除。2012年,孙某、米某、第三人孙某10曾经对上述宅院的分配达成《关于孙家宅院的处置协议》,但没有实际履行。


孙某诉至法院,请求:将整体搬迁时的搬迁费、补偿费和置换房屋由孙某和第三人孙某10共同所有。


【法院判决】


原位于某县郭家庄村正街北岸、《土地房产所有证》登记户主为孙某2的宅院拆除后所补偿的全部财产利益,孙某有权取得10.5%的份额(其中包括孙某1应分配份额6%,代管其他不能确定的继承人份额4.5%)。


 【案件评析】


一、本案中孙某为何享有老宅财产份额?


公民的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。争议的老宅,虽《土地房产所有证》及存根登记户主为孙某2,但同时也载明“人口:九人”,故该老宅应是九名家庭成员的共有财产,而不是孙某2的个人财产。原告孙某及其父亲孙某1都是九人之一。在孙某1去世后,孙某作为独生女儿依法有权继承孙某1的份额。所以孙某既是老宅的共有人,也是继承人。


孙某共有和继承的是“老宅”。老宅从1949年至今历经六十余年,早已原貌不在,并且2008年被告米某已经对老宅进行了翻修改建。郭庄村委会因拆迁补偿的是米某翻修改建过的新住宅而不是老宅但是必须明确新住宅是老宅基础上翻修改建的,老宅和新宅混为一体,不能分割。老宅的财产价值包括在新宅之中,拆迁补偿利益中,包含着老宅的财产价值,只是没有评估结论或者其他证据予以明确。在此情况下,酌情认定新宅价值的30%部分是老宅价值,归《土地房产所有证存根》记载的“九口”人共有,其余70%是被告米某翻建改建的价值,归米某所有


二、老宅被翻建改建后的拆迁利益如何分配?


法院一般会考虑老宅居住管理状况出资翻修改建等实际情况,对老宅价值进行分割。结合本案,首先,考虑孙某3在1986年之前一直实际居住管理老宅,1986年之后又委托米某居住管理,而原告孙某则自从出嫁后就不再居住管理老宅的实际情况,孙某3对老宅维护管理的贡献远远大于孙某;其次,根据法庭查明的事实,可查明的六人中,原告方有孙某和其父孙某1二人,第三人方有孙某3和其父孙某2、其母焦某、其姐(妹)孙某8共四人。孙某在其父亲去世后依法继承份额3%,连同本人份额3%,共计6%。孙某3方份额为3%*4=12%.其他不能确定的三个继承人,份额共计3*3=9%,应当为其保留;再次,鉴于住宅已经拆迁,其保留份额内的相应补偿利益只能由他人代管。因无法确定的三个继承人和原告孙某、第三人孙某3系距离相当的亲属,所以由原告方和第三人方各自代管一半,即4.5%。


综上,新宅拆迁补偿利益的70%归被告米某所有。原告孙某应分配份额6%,加上其代管的其他继承人份额4.5%,其有权领取10.5%份额的拆迁补偿利益。第三人孙某10、李某、孙某11应分配份额12%,加上孙某3对老宅维护管理的贡献份额3%,再加上其代管的其他继承人份额4.5%,其有权领取19.5%的拆迁补偿利益。当然,原告孙某和第三人代管的份额,待日后三个继承人确定并主张权利时,应当向相关权利人返还。




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