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9·30新政严重影响履约能力,买受人诉请解除合同返还定金获法院支持!

2017-08-17 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-098


9·30新政严重影响履约能力,买受人诉请解除合同返还定金获法院支持!

---张某与王某房屋买卖合同纠纷(二审)法律解析


【关键词】

9·30新政 履约能力 解除合同 返还定金 首付款 抵押贷款 情势变更 商业风险


【要点提示】

合同约定买受人需通过银行贷款方式支付部分购房款,而9·30新政出台实施,对于首付款的比例进行了调整,导致买受人无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下,买受人不可能再按照合同约定申请贷款来支付房款,买卖双方约定的付款方式已经不再可能,买受人无法按照合同约定的付款方式继续履行合同,合同的不可履行也不可以归责于双方当事人,买受人不构成违约


【当事人信息】

原告:张某(买受人、反诉被告、被上诉人

被告:王某(出卖人、反诉原告、上诉人

第三人:某房地产经纪有限公司(简称:某公司


【案情简介】

2016年9月26日,张某与王某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同约定:“王某所售房屋坐落于海淀区403号;房屋成交价格为4300000元;房屋的家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价为1120000元。上述价款由张某一并支付给王某;张某向王某支付定金200000元;张某采取商业贷款申办抵押贷款拟贷款金额为3000000元。《补充协议》载明:买受人于2016年9月26日向出卖人支付购房定金100000元;买受人于2016年9月27日向出卖人支付第二笔购房定金100000元;买受人于银行面签当日向出卖人支付购房款920000元;剩余房款3000000元买受人以贷款方式支付;剩余房款1300000元在过户前一日存入资金监管账户;合同签订后,张某分别于2016年9月26日、2016年9月27日向王某支付定金各100000元,总计200000元。2016年9月30日,北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称购房新政),其中第四条规定:“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品房、两限房等政策性住房除外),对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%”。

2016年10月1日,张某告知王某因购房新政实施,超出其价款负担能力,无法继续履行合同。并于2016年11月2日,向王某出具《解除合同通知书》,并要求返还定金20万

2016年12月1日,王某向张某出具《解除合同通知书》,并要求支付违约金1084000元(含20万元定金)。

双方协商未果,张某向法院提起诉讼,请求:1、解除双方于2016年9月26日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》;2、王某退还定金20万元。

王某提起反诉请求:1、张某支付违约金1084000元。 


【法院判决】

一审:1、王某退还张某定金二十万元2、驳回张某其他诉讼请求3、驳回王某全部反诉请求。

二审:驳回上诉,维持原判。


【案件评析】

一、法院为何认定买受人以9·30新政影响其付款能力要求不再继续房屋买卖合同不构成违约?

房屋买卖合同约定张某通过银行贷款方式支付部分购房款,而2016年9月30日购房新政出台实施,对于首付款的比例进行了调整,导致张某在此购房新政条件下,能够申请到的贷款金额与合同中约定的拟贷款金额有较大差距,确实给张某履约能力造成重大影响和困难继续履行合同会导致买卖双方之间的利益关系失衡,张某无法按照合同约定的付款方式继续履行合同此种情形属于不可归责于双方当事人的事由。在首付比例提高的情况下,张某不可能再按照合同约定申请300万元贷款来支付房款,买卖双方约定的付款方式已经不再可能,张某无法按照合同约定的付款方式继续履行合同并不构成违约。


二、9·30新政出台实施,买受人提出解除合同是否应对出卖方承担损失赔偿责任?

如上所述,继续履行房屋买卖合同会导致双方之间的利益关系失衡,合同的不履行也不可归责于双方当事人,故法院对于出卖人主张买受人承担违约责任的诉讼请求不予支持。但是,出卖人因合同解除可能会遭受一定的损失,依据公平原则,主张解除合同的买受人应当分担出卖人的部分损失。对这一损失,出卖人负有举证责任。然而,本案王某在庭审中并未就自己的实际损失提交证据。在2016年9月30日出台购房新政的第二天,张某就已经联系王某协商解除合同。虽然双方并未达成一致,但王某直到2016年12月1日才发出解约通知书,没有采取积极的措施减少自己可能遭受的损失。而且,由于王某仍持有房屋,可在解除合同后通过另行出售房屋弥补自己的损失。故在本案中法院未认定出卖方的损失。鉴于买卖双方均确认房屋买卖合同已解除,故法院判决出卖人返还买受人定金20万元。


【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。




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