出卖人拒不办理网签，法院能否认定卖方违约并直接判决房屋过户？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-106）

出卖人拒不办理网签，法院能否认定卖方违约并直接判决房屋过户？

---张某与许某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

网签 资金监管 首付款 先履行义务 合同解除 违约金 损失赔偿金

【要点提示】

本案的争议焦点系买受人未支付第二笔首付款的原因。法院根据查明的事实确定，买受人未支付第二笔首付款的原因在于出卖人拒不配合办理网签，导致无法进行建委资金监管，致使买受人不能按照约定支付第二笔首付款。由于建委资金监管的前提条件是办理网签，双方既然约定了第二笔首付款的支付方式是建委资金监管，那么办理网签就成为双方当然应履行的义务。虽然双方没有约定办理网签的时间，但出卖人最晚应在第二笔首付款支付时间之前即2016年5月20日之前配合办理网签手续，出卖人至庭审仍未配合办理网签，导致买受人不能按照约定支付第二笔首付款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。

【当事人信息】

原告：张某（买受人、反诉被告）

被告：许某（出卖人、反诉原告）

第三人：某房地产开发公司（以下简称某公司）

【案情简介】

2016年1月31日，许某与张某签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版，以下简称合同）以及补充协议，合同约定许某将涉案房屋出卖给张某；涉案房屋的性质为商品房。合同第四条约定，经许某和张某协商一致，涉案房屋成交价格为300万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设备作价480万元，定金为100万元，由张某直接支付给许某。

补充协议第二条约定：张某于2016年4月25日前将第一笔首付款300万元支付给许某；于2016年5月20日前将第二笔首付款100万元以及第三笔首付款80万元支付给许某，其中第二笔首付款的支付方式为建委资金监管。该条还约定在2016年6月5日，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。

补充协议第五条违约责任约定，双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；合同签订后张某依约支付了定金和第一笔首付款共计400元。后因许某未配合办理网签，张某无法按约定支付第二笔首付款，合同无法继续履行。

张某诉至法院，请求：1、判令许某继续按房屋买卖合同履行过户手续，将房屋登记至其名下；2、许某自2016年5月20日起至完成过户止，向其按房屋总价款按日支付违约金；3、许某自6月5日起至完成过户止，按每月7200元赔偿其需支付的租房费用。

许某提起反诉，请求：1、请求依法解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、请求判令张某向其支付逾期付款违约金156万元；3、请求判令张某向其赔偿涉案房屋的租金损失109147.50元。

【法院判决】

1、张某支付给许某剩余房屋价款三百八十万元；

2、张某履行完毕上述义务后，许某协助张某将涉案房屋产权办至张某名下；

3、许某支付给张某违约金五十万元；

4、驳回张某的其他诉讼请求；

5、驳回许某的全部反诉请求。

【案件解析】

一、买受人未如约支付第二笔首付款，法院为何认定出卖人违约？

张某未支付第二笔首付款的原因在于许某拒不配合办理网签，导致无法进行建委资金监管，致使张某不能按照约定支付第二笔首付款。由于建委资金监管的前提条件是办理网签，双方既然约定了第二笔首付款的支付方式是建委资金监管，那么办理网签就成为双方当然应履行的义务。虽然双方没有约定办理网签的时间，但许某最晚应在第二笔首付款支付时间之前即2016年5月20日之前配合办理网签手续，许某至今未配合办理网签，导致张某不能按照约定支付第二笔首付款，已构成违约，理应承担相应的违约责任。

二、法院为何不支持买受人主张的支付房屋租金的诉讼请求？

张某主张赔偿房屋租金是在房屋买卖合同无法继续履行的情况下，不能取得涉案房屋所要承担的不利后果，即为许某违约后合同目的不能实现的损失，所以房屋租金可以定性为损失赔偿金。根据合同法第114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在本案中，张某已经主张了违约金，且得到了法院支持，违约金的数额足以弥补张某因为租房所支付的房屋租金，故此法院对于张某主张许某赔偿其房屋租金的请求不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

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