连环交易买房不成拒绝履行已出售的房屋买卖合同，买方可否同时主张损失赔偿与违约金？（3）

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连环交易买房不成拒绝履行已出售的房屋买卖合同，买方可否同时主张损失赔偿与违约金？（3）

原创 2017-08-25 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-103-3）

连环交易买房不成拒绝履行已出售的房屋买卖合同，买方可否同时主张损失赔偿与违约金？（3）

换房遭遇连环劫，买房未成拒出售，损失怎么办？

——田某与韩某、黄某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

违约行为解除合同房屋差价损失拒绝履约学区房实际损失居间服务费限购政策违约金损失赔偿

【要点提示】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务。（本案）合同履行过程中，卖方因为换房计划落空而拒绝出售房屋行为，系根本违约，需承担违约责任。买方因对方违约主张受到的损失主要为另购其他新房的房屋差价损失而非自己已卖旧房的房屋升值损失，即使对方明确表示不再履约，只要双方事后未能合意解除合同或权利人未行使解除权，则房屋差价损失的计算时点应为买方提起诉讼解除合同的时间，其具体赔偿数额一般根据双方合意，以“链家”官网上公布的成交价为基础，以诉争房屋所在小区及邻近小区的房屋单价变动情况及幅度为参考综合考虑上涨幅度。另外，我国法律规定的违约金的主要功能为弥补实际损失，除违约金外，只要不超过实际损失，亦可同时主张损失赔偿。

【当事人信息】

原告：田某（出卖人、上诉人）

被告一：韩某（买受人、被上诉人）

被告二：黄某（买受人、被上诉人）

【案情简介】

韩某、黄某系夫妻关系。2016年7月12日，田某（出卖人，甲方）与韩某、黄某（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定由乙方购买308号房屋（以下简称308号房屋，房屋为南北户型、中层房屋，系“满五唯一”的双学区房），该房屋建筑面积32.3平方米，总价款为276万元；乙方于2016年7月12日向甲方支付定金5万元；甲方应于2016年10月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续；甲乙双方应于网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于2016年9月30日前将第一笔购房款48万元自行支付给甲方，乙方应于过户当日将第二笔购房款49万元自行支付给甲方；双方应于预约时间办理所有权转移登记手续；双方应于2017年1月10日前自行办理物业交割手续；甲方拒绝将交易房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易总价的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任；甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。

同日，田某（甲方）与韩某、黄某（乙方）及某中介公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就308号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费为4.14万元，乙方承担，如因甲方及/或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费。

签约后，黄某、韩某共向田某支付定金3万元，另因先行支付的意向金转作定金，黄某、韩某完成了定金支付义务。2016年7月26日，韩某向某中介公司支付居间服务费4.14万元。

2016年9月12日，田某与黄某、韩某就308号房屋的交易进行了网签。

2016年9月30日，田某（甲方）与黄某、韩某（乙方）签订补充协议，约定“乙方同意甲方在2016年10月30日前向公积金还款中心办理提前还款的申请手续。”同日，田某收取了黄某、韩某交纳的第一笔购房款48万元。

另，田某曾于2016年3月25日与案外人王某1签订合同，约定由田某购买1404号房屋， 2016年9月18日，王某1在商谈中提出要将房屋价格提高至350万元，而田某未予同意并将其诉至法院，要求解除双方合同，并要求王某1返还款项、承担违约责任。最终胜诉获得违约金五十八万一千元赔偿款。

黄某、韩某2016年10月20日向田某寄出《催告履行合同通知书》请求配合评估公司对房屋进行评估及告知贷款银行办理贷款所需手续。田某于次日收到了该通知书，但未予反馈，直至2016年10月23日告知经纪人不再履约。黄某、韩某已于10月24日自经纪人处得知田某不愿继续售房，双方沟通无果，2017年1月23日，买方将卖方诉至法院。

韩某、黄某向法院起诉请求：1、判令解除双方2016年7月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令田某返还购房定金5万元和第一笔购房款48万元；3、判令田某支付违约金55.2万元；4、判令田某赔偿违约损失，即重新购房的房屋差价80万元；5、判令田某赔付居间服务费4.14万元；6、诉讼费由田某承担。

田某一审后不服，上诉请求：撤销一审判决,依法发回重审或改判驳回黄某、韩某的一审诉讼请求。

【法院判决】

一审：1. 解除田某与韩某、黄某于二〇一六年七月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2. 田某于本判决生效后七日内向黄某、韩某支付房屋差价损失八十万元；3. 田某于本判决生效后七日内向黄某、韩某赔偿居间服务费四万一千四百元；4. 驳回黄某、韩某的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、连环交易中卖方可否以换房计划落空（合同目的无法实现）拒绝出售房屋？如何评价这种行为？

（见8月23日张涛律师公众号推文：连环交易中卖方可否以换房计划落空（合同目的无法实现）拒绝出售房屋？如何评价这种行为？（1）

二、卖方拒不履行房屋买卖合同，给买方造成损失，应承担什么责任？应如何确定损失赔偿额？

（见8月24日张涛律师公众号推文：卖方拒不履行房屋买卖合同，给买方造成损失，应承担什么责任？应如何确定损失赔偿额？(2)）

三、买方可否同时主张损失赔偿与违约金？

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，违约金的数额并非不可变更的，若当事人约定的违约金数额低于或过分高于实际损失，法院有权依据当事人的请求以实际损失为基础予以调整。因此，我国法律规定的违约金的主要功能为弥补实际损失，同时兼具惩罚违约行为之功能。而依据合同法第一百一十三条的规定，守约方有权就其实际损请求违约方予以赔偿。上述两条款均系对守约方实际损失的救济，法律亦未禁止两个条款同时适用，故只要未超过实际损失，被上诉人同时主张违约金及损失赔偿并不违反法律规定。本案黄某、韩某按实际损失请求赔偿后，无权另行主张违约金，故对其要求田某支付违约金的诉请，法院不予支持。