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9.30新政是否影响买受人履约能力?买卖双方各执一词,看看法院如何认定!

2017-08-21 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-101)

 

9.30新政是否影响买受人履约能力?买卖双方各执一词,看看法院如何认定!

---张某与王某房屋买卖合同纠纷(二审)法律评析2


【关键词】

9·30新政 履约能力 解除合同 返还定金 首付款 抵押贷款 情势变更 商业风险 自筹款项增加 购房新政 贷款金额变化


【要点提示】

本文所选案例中,买受人与出卖人就9.30新政实施后,如何计算贷款数额及买受人自筹款项增加数额存在争议法院认为,房地产经纪公司作为居间方其系从事房地产经纪的专业机构,法院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。按照居间方的说法,无论采取何种价款支付方式,买方都需要至少自筹66万元左右的购房款,此种情形确已给买方的履约能力造成了重大影响,合同继续履行会产生一定困难。


【当事人信息】

原告:张某(买受人、反诉被告、被上诉人)

被告:王某(出卖人、反诉原告、上诉人)

第三人:某房地产经纪有限公司(简称:某公司)


【案情简介】

2016年9月26日,张某与王某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》,合同就买受人的付款方式做了以下约定:买受人于2016年9月26日向出卖人支付购房定金100000元;买受人于2016年9月27日向出卖人支付第二笔购房定金100000元;买受人于银行面签当日向出卖人支付购房款920000元;剩余房款3000000元买受人以贷款方式支付;剩余房款1300000元在过户前一日存入资金监管账户。

2016年9月30日,北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》(以下简称购房新政,即9.30新政),其中第四条规定:“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品房、两限房等政策性住房除外),对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%,购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%”。

2016年10月1日,张某告知王某因购房新政实施,超出其价款负担能力,无法继续履行合同。并于2016年11月2日,向王某出具《解除合同通知书》,并要求返还定金20万

2016年12月1日,王某向张某出具《解除合同通知书》,并要求支付违约金1084000元(含20万元定金)。

双方协商未果,张某向法院提起诉讼,请求:1、解除双方于2016年9月26日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》;2、王某退还定金20万元。

王某提起反诉请求:1、张某支付违约金1084000元。 


【法院判决】

一审:1、王某退还张某定金二十万元;2、驳回张某其他诉讼请求;3、驳回王某全部反诉请求。

二审:驳回上诉,维持原判。


【案件评析】

法院如何认定9.30新政是否影响买受人的履约能力?

买方与卖方就购房新政实施后,如何计算贷款数额及买方自筹款项增加数额存在争议

对此,买方表示根据《北京市存量房屋买卖合同》约定,其以430万元作为计算贷款计算基数可贷300万元新政后,在被认定为购买二套住房的情况下,无法继续按300万元贷款,以房屋所在区域房屋总价高限计算,最高贷款只能为234万元,相当于增加首付款金额至少为66万元,还有相应的税费增加,超出经济能力

卖方则表示购房新政出台仅为一个正常的商业风险问题,若以房屋总价542万元为基数计算,张某可贷款270万元左右,与合同约定的贷款300万元,仅相差30万元。另外,买方在购房新政出台后没有具体履行贷款环节,其存在主观恶意违约,应赔偿损失

居间方即房产中介公司出具的证明载明:2016年9月30日购房新政出台,由于新政对首套房的认定标准发生变更,买方的情况应被认定为购买二套普通住房,导致合同中房款支付比例有所变化,如仍贷款300万元,房屋成交价应为600万元,已超过合同总价,不成立。①如果在不超过所在区域房屋总价最高限价468万元的基础上计算,最高贷款234万元,其首付款金额至少增加66万元,税费也相应增加;②如想在234万元基础上提高贷款额,成交价将高于区域房屋总价高限,视为二套非普通住房,首付比例将提高到70%

法院认为,某公司作为房屋买卖合同履行的居间方,其系从事房地产经纪的专业机构法院采信其对购房新政后本案所涉合同贷款金额变化情况之陈述。因此,按照合同约定的房屋成交价格430万元来计算可申请贷款金额,买方需要额外自行筹措购房款85万元左右;即使按照房屋总价最高限价468万元来计算可申请贷款的金额,买方需要额外自行筹措购房款66万元左右。也就是说,无论采取何种价款支付方式,买方都需要至少自筹66万元左右的购房款,此种情形确已给买方的履约能力造成了重大影响,合同继续履行会产生一定困难。因此,继续履行合同会导致当事人双方之间的利益关系失衡,合同的不可履行也不可以归责于双方当事人


【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条规定:合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。




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