借名购买（找本村村民以其名义签约购买）农村宅院，7年后仍然被判合同无效！

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借名购买（找本村村民以其名义签约购买）农村宅院，7年后仍然被判合同无效！

原创 2017-10-11 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-143）

借名购买（找本村村民以其名义签约购买）农村宅院，7年后仍然被判合同无效！

---张某等与郭某农村房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析

【关键词】

农村房屋买卖宅基地买卖宅院集体经济组织代签合同合同无效非真意意思表示通谋虚伪表示恶意串通宅院买卖契约

【要点提示】

本文中案件的当事人在签订房屋买卖合同过程中有以通谋为基础的非真意意思表示，故意规避法律及行政法规的强制性规定，贴切于通谋虚伪表示的构成要件，符合通过恶意串通达到以合法形式掩盖非法目的情形，涉案合同的签订形式应属无效。出卖人与买受人、第三人通谋一致，为规避宅基地不能向村集体成员以外人员买卖的规定，而由第三人代买受人签字购买，以迂回手段实现买受人实际购买的真实目的，买卖双方均有为掩盖非法目的、规避法律强制性规定的脱法行为，故双方所签订涉案合同的内容亦应属于无效。

【当事人信息】

原告：郭某（出卖人、被上诉人、再审被申请人）

被告：张某、张某1【借名人】（买受人、上诉人、再审申请人）

第三人：崔某【被借名人】（上诉人、再审申请人）

【案情简介】

1985年3月27日，经批准，农民崔某3取得现涉案宅院的宅基地使用权。1989年3月26日，郭某与马某举行结婚仪式，同日，郭某夫妻入住该宅院。郭某户口随妻子落户到村，二人均为农业户籍。因婚后无房，经村委会同意，郭某购买了崔某3的宅院，后郭某夫妻在此居住至1997年6月4日。现郭某为小城镇户籍，登记在涉案宅院，对该宅院的宅基地享有使用权。郭某之妻、子为该村集体经济组织成员。

1997年6月7日，郭某作为卖方与崔某签订宅院买卖契约，写明，买卖双方经中人崔某2、崔某1协调一致达成协议，宅院坐落于某西后小街，砖木结构，北房自然间5间、西厢房2间；房屋及宅院作价为18000元，分2次付清，立字据时付现金10000元，下欠价款8000元于同年10月31日付清；房屋交付使用期为1997年6月5日；房款付清后，郭某将原宅院及房屋证件交付崔某，产权归崔某据有；产权接管后，使用期间如发生税费及其它使用费纠纷时，一切费用由崔某负担，与郭某无关。郭某及崔某，中证人崔某2、崔某1（兼执笔人）签字。为了少向村委会缴纳积金，双方在同日另签写了一份宅院买卖契约，将房屋及宅院作价5000元。

经法院查明，张某、张某1系夫妻关系，非涉案宅院所在地的集体经济组织成员。崔某系张某的姐夫。1997年6月7日后，张某、张某1在涉案宅院居住至庭审。另，各方均认可房款18000元已付清，郭某称付款人为张某、张某1，张某、张某1否认。证人崔某2出庭作证，称马某（郭某之妻）找自己做中证人，当场商量好后，签订宅院买卖契约，张某、张某1也在场，因其不是本村人不能购买，让崔某签的字。张某、张某1提供2001年4月15日的立买卖房字据，写明卖主，买主张某，根据1997年6月7日的买卖房屋字据，涉案宅院卖给张某，北正房4间、西厢房2间、院墙及地上物总价5000元，买主一次付清；经村委会同意，村委会收取买卖房屋积金2000元。买卖双方及中证人崔某3、崔某4、杨某及执笔人李某1签字，加盖了村委会公章。同日，张某向村委会缴纳买卖房屋积金2000元。郭某认为，买卖房屋字据系伪造，没有村委会主任的签字，未在村委会备案，未经过村、镇批准，字迹为现在书写，是先有公章，后写的字据。经法院调查，中证人杨某（村会计）称，村委会班子和主管会计看合同了，听说是张某从崔某手买的房，村主任李某2也知道。村里买卖旧房村委会让收钱，主管会计让以买卖房屋积金名目出具收据。法院向时任村主任李某2调查，其称不了解情况。

郭某诉请：确认其与张某、张某1（由崔某代签）于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。

【法院判决】

一审：崔某代张某、张某1与郭某于1997年6月7日签订的房屋买卖合同无效。

二审：驳回上诉，维持原判。

再审：维持二审判决。

【案件解析】

一、出卖人（郭某）是否有权提起确认房屋买卖合同无效之诉？

因1997年宅院买卖契约系郭某作为一方签约主体所签，故郭某有权提起要求确认1997年宅院买卖契约效力的诉讼。

二、买受人（张某、张某1）是与出卖人（郭某）还是与第三人（崔某）之间存在房屋买卖合同关系？房屋买卖合同效力如何？

郭某主张1997年所签宅院买卖契约系崔某代张某、张某1所签，实际购房人系张某和张某1，并为此提供了1997年6月7日宅院买卖契约中证人的出庭证言以及郭某家人与崔某、张某1、张某谈及本案争议的录音证据。法院审查后认为，上述证据能够形成完整的证据链，并结合张某、张某1于1997年6月7日后入住涉案宅院至庭审之事实，能够证实1997年6月7日所签宅院买卖契约的实际购房人系张某、张某1，崔某系代张某、张某1签订该契约。

张某1、张某、崔某主张1997年系崔某购买涉案宅院，后崔某与张某1、张某于2001年签订买卖涉案宅院协议，实际房款为18000元。但张某1、张某、崔某未提供其他有力证据佐证其此项主张或者足以反驳郭某所持其于1997实际与张某1、张某形成宅院买卖关系的主张，法院未采信。

关于崔某代张某1、张某与郭某所签宅院买卖契约的效力问题。郭某提供的出庭证人崔某2的证言直接证明了涉案买卖合同签订的全过程，确认了本案当事人在涉案合同签订现场协商一致由崔某代签故意规避相关行政法规的行为。郭某提供的录音资料内容亦佐证了上述证人证言的真实性。结合张某1、张某自涉案买卖合同签订后实际居住至今的客观事实，充分证明了本案当事人在签订涉案合同过程中有以通谋为基础的非真意意思表示，其故意规避法律及行政法规的强制性规定，贴切于通谋虚伪表示的构成要件，符合通过恶意串通达到以合法形式掩盖非法目的情形，涉案合同的签订形式应属无效。张某、张某1均非村民，依法不能取得宅院宅基地使用权，而崔某代张某、张某1与郭某所签宅院买卖契约必然涉及到宅院所在宅基地使用权的转移。郭某与崔某、张某1、张某通谋一致，为规避宅基地不能向村集体成员以外人员买卖的规定，而由崔某代张某1、张某签字购买，以迂回手段实现张某1、张某实际购买的真实目的，买卖双方均有为掩盖非法目的、规避法律强制性规定的脱法行为，故双方所签订涉案合同的内容亦应属于无效。