约定过户期间购房人不具备购房资质，出卖人不能当然享有合同解除权？！

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稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-140）

购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由解除合同？(下)

——徐某等诉冯某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

合同解除  购房资格  办理过户  房价上涨   置换房屋  合同目的  口头协议  换房纠纷  连环交易纠纷  房屋买卖合同解除权

【要点提示】

购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由要求解除合同?本文所选案例，买受人名下的房屋已经转移登记，中介也曾通知要求配合继续办理过户，因出售人拒绝过户的行为致使其不能以相关形式（如公积金贷款）购买房屋的责任不可归责于购买方；出售人也无证据证明其在出售系争房屋前后有另行购置房屋的行为；即使存在出售人另行购房，房价上涨的情况，在买受人已早于在过户前将购买房屋的所有对价支付情况下，亦并不影响出卖人另行购买房屋。故法院不支持出售人解除房屋买卖合同。

【当事人信息】

原告：冯某（买受人、反诉被告、被上诉人）    

被告：徐某、陆某、徐某1（出卖人、反诉原告、上诉人）

【案情简介】

2013年6月29日，冯某作为买受人（乙方）与徐某、陆某、徐某1作为卖售人（甲方）签订《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定双方在2013年7月31日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，…甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意，甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；…甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；…按现有政策规定，因乙方不具有购房资格而导致交易无法正常进行的，则双方可解除合同，但乙方须依前款约定向甲方承担违约责任，双方应及时相互配合办理退税手续；本合同签订后，乙方依据限售政策，至房地产管理部门查询自身及家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格；如乙方提供的申报材料不实，最终房地产管理部门依据乙方真实情况确认其不具有购房资格，则双方可解除合同，但乙方须依合同约定向甲方承担违约责任；在签订本合同时，甲、乙双方均知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续…。当日，还由徐某1作为甲方与冯某作为乙方签署《特别约定》一份，约定…本次交易过程房屋实际成交价为甲方净到手115万元（房屋买卖合同价75万，房屋持有补贴费用40万），乙方于2013年6月12日以现金方式支付甲方定金5万元，乙方于签订买卖合同后当日支付甲方购房款58万元，乙方应在2013年8月31日支付给甲方购房款52万元，双方约定该房屋过户后新产证仍由出卖方保管，甲方在收到乙方全部房款后，把该房屋进行清点，验看交付给乙方。合同签订后，2013年6月12日，冯某支付5万元定金，同年6月29日及7月21日，冯某又分别通过转账的形式支付房款58万元及52万元，前后支付合计为115万元。2013年7月15日，徐某1向中国银行归还了银行贷款，但至2013年11月15日查询得知该房屋上的债权抵押登记并未予以涤除。2013年7月31日前，买卖双方并未办理系争房屋的过户手续。

另，2013年6月23日，冯某作为卖售人与案外人赵某等就其所有的房屋签署《房地产买卖合同》。2013年7月2日，冯某与案外人丁某解除婚姻关系。同年8月27日，上述房屋的权利转移核准登记至案外人赵某等名下。随后，中介通知徐某等配合办理系争房屋过户，但徐某以时间过晚，已造成其损失为由不同意继续履行。双方多次协商沟通均无果。

冯某诉至法院，请求：1、徐某等继续履行买卖合同，涤除系争房屋上设定的抵押登记；2、徐某等协助冯某办理系争房屋的产权转移登记手续；3、徐某等向冯某交付系争房屋；4、徐某等配合冯某办理系争房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续。

徐某等三人反诉请求： 1、解除双方就系争房屋签订的买卖合同；2、冯某支付违约金23万元（依照总房价115万元的20%计算），徐某等向冯某返还房款。

【法院判决】

一审：1. 徐某等涤除房屋上的抵押登记，在抵押权涤除后协助冯某将房屋的产权过户登记至冯某名下；2.徐某等将房屋交付给冯某；3.徐某等协助冯某办理房屋的水、电、煤气、有线电视、物业管理费的更名手续；4. 驳回徐某等的反诉诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、购房人超出房屋买卖合同约定日期过户，法院为何不支持出售人解除房屋买卖合同，反而支持购房人继续履行，过户、交付？

（详见易居房产律师团公众号9月26日公众号推文：购房人因资格问题延迟办理过户，出售人能否以房价上涨、换房目的无法实现为由解除合同？(上)）

二、购房人因资格问题延迟办理过户，出售人以房价上涨、换房目的无法实现等为由解除合同，法院不支持有何具体原因？

首先，从双方就合同解除权的约定来看，徐某欲行使合同解除权须满足两个条件：一为冯某不具有购房资格，二为交易无法正常进行。冯某在与徐某签订系争房屋买卖合同之前就已将自己名下的房屋与案外人签订了买卖合同，在正常情况下，冯某完全可以通过转让自己名下的房屋来获得购房资格，不会影响其与徐某之间交易的正常进行，双方缔约的目的可以实现。另外，合同解除的前提也基于需要房地产相关部门予以确认并出具相应的通知，作为依此解除合同的依据。

其次，关于冯某抗辩双方曾达成口头约定，待冯某将自己名下的房屋出售后徐某等愿意随时配合办理系争房屋的过户手续。法院认为，从双方的履约行为来看，徐某等在提前收到全部房款后并未有交付房屋的意思表示；在双方约定的过户期限即2013年7月31日之前，也并未向冯某作出前去办理过户手续的表示或催告，不仅没有前去交易中心履行相关手续，也没有将系争房屋上的案外人债权抵押登记予以涤除。综合以上几点，法院认为冯某关于双方曾就延期过户达成口头约定的主张，符合双方的实际履约行为，更为合理。 

最后，徐某等主张延迟过户给其造成了损失，提出未及时过户导致2014年1月新的公积金政策出台导致徐某等不能通过公积金贷款购房，法院审查后认为，冯某名下的房屋已于2013年8月底转移登记，根据出售人的陈述，至少于2013年10月中介曾经通知要求配合继续办理过户，因出售人拒绝过户的行为致使不能以相关形式购买房屋的责任不可归责于购买方；另外，徐某等还提出系争房屋是其唯一住房，出售房屋是为另行置换，但因房价的上涨，致使出售人错失了置业的机会，对此法院认为，徐某等并无在出售系争房屋前后有另行购置房屋的行为，即使存在另行购房，房价上涨的情况，在冯某已早于在过户前将购买房屋的所有对价支付情况下，亦并不影响徐某等另行购买房屋，徐某等以上述种种理由作为拒绝继续履行的理由不能成立。故，虽然购房人超出房屋买卖合同约定日期延迟过户，但徐某等并不当然享有房屋买卖合同的解除权，法院判决不支持合同解除。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

  第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

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