离婚诉讼期间单方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出卖人被判全额赔偿房屋差价损失！(下)

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离婚诉讼期间单方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出卖人被判全额赔偿房屋差价损失！(下)

原创 2017-10-13 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-145-2）

离婚诉讼期间单方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出卖人被判全额赔偿房屋差价损失！(下)

——陈某等与刘某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

无权处分夫妻共同财产离婚诉讼解除合同房屋买卖连带承担购房款中介费房屋增值损失税费鉴定费房屋装修损失善意相对人

【要点提示】

夫妻离婚诉讼期间，一方向善意第三人隐瞒配偶不同意出售房屋真实意愿而擅自处分夫妻共同财产，最终导致合同履行不能而解除，买受人能否要求夫妻双方连带承担返还购房款、赔偿房屋增值损失及房屋装修损失？本文案例中，房屋买卖合同关系发生在夫妻离婚诉讼期间，买方无证据证明购房款被用于夫妻共同生活，也无法证明在离婚判决中法院已就该款项作为夫妻共同财产进行过分割，法院不支持配偶对此承担连带责任；同时，配偶亦非合同相对方，也无需连带承担具有违约责任性质的房屋差价损失；但配偶作为房屋的最终权利归属方，就房屋装修受有利益，因而买方请求其连带赔偿房屋装修损失具有事实和法律依据，法院予以支持。

【当事人信息】

原告：陈某（买受人、上诉人）

被告一：刘某（出卖人、上诉人）

被告二：陈某1（出卖人刘某之配偶、被上诉人）

第三人：某房地产经纪有限公司(简称某公司)

【案情简介】

刘某与陈某1原系夫妻关系，2011年2月开始分居。2010年6月11日，刘某先起诉离婚，一审胜诉，但二审被改判撤销原判、驳回诉讼请求。2011年，陈某1又提起离婚诉讼。法院于2015年1月15日作出民事判决，判令刘某与陈某1离婚，认定涉案房屋系夫妻共同财产，应予分割，判令涉案房屋归陈某1所有，陈某1给付刘某房屋折价款200万元。该判决也就双方其他事宜进行了处理，其中陈某1主张家庭资产曾达到700万元，但经查明双方仅在刘某名下工商银行有存款80.13元，该判决进行了分割，判令由刘某支付陈某1折价款40元。2015年2月5日，前述判决生效。

2011年1月29日，刘某（出卖人）与陈某（买受人）、某公司（居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定房屋成交价5260000元，也就各方的权利义务进行了其他约定。后陈某向刘某共支付购房款1550000元，向某公司支付中介费50000元，向税务机关支付税款29160元。2011年7、8月陈某进入涉案房屋并进行装修。现房屋由陈某居住使用。

陈某1于2015年3月以返还原物纠纷为由诉至法院，要求陈某腾退涉案房屋，陈某亦提起反诉。在该案审理过程中，法院委托价格评估机构就涉案房屋装修一事进行评估，该鉴定机构于2015年10月16日出具价格评估报告书，认定装修现值为540191元，其中无异议部分392652元，异议部分147539元；后于2015年12月10日作出补充评估说明，认定涉案房屋中的中央空调系统现值59929元。鉴定费13890元，由陈某预付。法院于2016年4月28日作出判决，判令陈某停止侵害，将涉案房屋腾退并返还给陈某1；驳回陈某的反诉请求，但未对产生的鉴定费作出处理。

评估公司于2016年3月29日就涉案房屋的房地产市场价值（不含装修现值）进行评估，认定房地产总计6640900元。鉴定费15000元，由陈某预付。就该鉴定结论，陈某、刘某、某公司均认可。

陈某诉至法院，要求判令解除陈某与刘某签订的买卖合同，刘某及陈某1连带返还购房款1550000元、连带支付房屋增值损失1380900元、中介费50000元、陈某垫付的2006-2011年供暖费、物业费、车位费89615.92元、陈某已经交纳的税款29160元及房屋装修损失600120元。

【法院判决】

一审：1.解除陈某与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.刘某返还陈某购房款一百五十五万元、赔偿陈某房屋增值损失一百三十八万零九百元、给付陈某垫付的供暖费、物业费、车位费八万九千六百一十五元九角二分；3.刘某、陈某1连带赔偿陈某房屋装修损失四十五万二千五百八十一元；4.刘某、陈某1连带给付陈某鉴定费（房屋装修现值鉴定）一万三千八百九十元；5.刘某给付陈某鉴定费（房地产市场价值鉴定）一万五千元；6.驳回陈某的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、夫妻双方离婚诉讼期间，一方擅自无权处分房屋致合同解除，买卖双方及卖方配偶相关责任如何认定？

【详见易居房产律师团公众号10月12日推文：陈某等与刘某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析】

二、离婚诉讼期间单方出售共有房屋致合同因履行不能而解除，买方请求卖方及其配偶连带承担返还购房款、房屋增值损失、房屋装修损失能否得到法院支持？

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因出卖人刘某原因导致案涉合同无法履行，现买受人陈某要求出卖人刘某返还购房款、支付增值损失、承担房屋装修损失具有事实和法律依据。

至于买受人陈某要求出卖人刘某配偶陈某1连带返还购房款，根据庭审调查可知陈某和刘某的房屋买卖合同关系发生在刘某及陈某1离婚诉讼期间，陈某无证据证明刘某所收到的购房款用于刘某及陈某1的夫妻共同生活，另外，根据双方离婚纠纷的生效判决，涉及到的共同存款分割问题，仅对刘某名下存款80.13元进行了处理，并未体现出对涉案房屋售房款155万元的分割情况，无法说明该购房款在离婚诉讼中已经作为夫妻共同财产进行过分割，所以陈某要求陈某1连带返还购房款无事实和法律依据，法院不支持。

就房屋增值损失，现买受人陈某既不能取得涉案房屋产权，又未能及时取回购房款另购住房以避免楼价上涨给自己带来的资金方面的损失和风险。因此，法院根据评估机构的评估价值判令出卖人刘某承担房屋增值损失，合法有据。因该损失是违约损失，陈某1不是合同相对方，陈某无权要求陈某1就增值损失承担连带赔偿责任。刘某主张应从中扣除陈某在此期间的居住使用费用，法院考虑到涉案房屋买卖合同不能继续履行、陈某无法取得房屋产权的违约责任均在于刘某，认为该抗辩缺乏合同及法律依据，亦有违交易的诚实信用原则，不予支持。关于陈某所主张的中介费、税费等，虽然系实际发生的损失，但法院在确定房屋增值损失时已经将该部分花费考虑在内，足以弥补陈某在履行合同过程中产生的损失，故对其该主张不予支持。

就装修损失，一方面属于违约损失，因而陈某要求刘某赔偿具有事实和法律依据，法院应予支持；另一方面陈某1作为房屋的最终权利归属方，就该装修受有利益，因而陈某要求陈某1连带赔偿具有事实和法律依据，法院予以支持；另外，陈某1答辩中称的其多次提醒陈某，但陈某不听，因而负有责任一事，法院认为陈某的行为并无不妥，陈某1的提醒不影响陈某主张权利。就其具体数额，法院考虑到双方对该部分所涉及的水电工程是否存在装修基础，可移动家具、布艺等能否计入装修范畴等事项均无法达成一致，陈某就此亦未提交有力证据证明己方主张，故根据双方证据及评估报告中无异议部分予以确定具体装修损失数额也是妥当的。