单方出售房屋配偶不同意合同履行不能解除，出卖人被判赔偿加损失153万元，居间方有过错为何索赔败诉？！(上)

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单方出售房屋配偶不同意合同履行不能解除，出卖人被判赔偿加损失153万元，居间方有过错为何索赔败诉？！(上)

原创 2017-10-23 专业规则创新价值 张涛律师

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-153-1）

单方出售房屋配偶不同意合同履行不能解除，出卖人被判赔偿加损失153万元，居间方有过错为何索赔败诉？！(上)

---陆某与某房产中介公司居间合同纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

房屋买卖居间合同隐瞒共有权人已婚违约责任赔偿款单方出售房屋

【要点提示】

合同当事人双方应当本着诚实信用原则，按照约定全面适当地履行自己的义务。本文案例中，出卖人向买受人及居间方隐瞒房屋共有人，并在合同中多次签字确认该房屋无共有权人，后因其配偶不同意出售涉案房屋，致使该合同履行不能，出卖人被判违约并承担赔偿责任，且出卖人并无证据证明其违约行为与居间方有关，故向居间方索赔被判驳回。

【当事人信息】

原告：陆某（出卖人、上诉人）

被告：某房产中介公司（简称中介公司、居间方、被上诉人）

第三人：李某 （买受人）

【案情简介】

涉案房屋登记在陆某名下，系陆某与其丈夫杨某共有的房产。2011年12月18日，陆某、李某与某房产中介公司签订《居间服务合同》，约定陆某与李某共同委托中介公司居间服务下就涉案房屋于同日签订《存量房屋买卖合同》。居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份证明，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。李某支付居间代理费10万元。中介公司不得在交易中提供虚假信息或隐瞒真实情况，否则应承担相应的违约责任。同日，陆某、李某与中介公司还签订了《温馨告知》和《房屋状况说明书》，对提交产权人身份证明资料和家庭房产状况均作出约定，但涉案房屋共有人情况处填写为无。《存量房屋买卖合同》签订后，因陆某之夫杨某不同意陆某出售涉诉房屋，为此产生多起诉讼。因《存量房屋买卖合同》最终履行不能，李某于2013年9月2日起诉陆某及中介公司等，要求：解除《存量房屋买卖合同》，陆某返还定金5万元，陆某支付赔偿金98万元，承担李某支付的居间费9万元，支付李某垫付的物业、能源费1093.68元，陆某赔偿房屋差价损失3721300元，陆某赔偿房租损失8200元等。诉讼中，陆某提起反诉，要求：解除《北京市存量房屋买卖合同》，李某等返还涉案房屋，李某支付陆某每月房屋使用费1.2万元，自2012年3月16日起至实际腾房之日止。法院经审理后认为：陆某违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使合同不能继续履行，陆某构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，法院判决：解除陆某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，陆某退还李某定金5万元，陆某向李某支付赔偿金98万元，陆某向李某支付垫付的物业、能源费1093.68元，陆某向李某赔偿房屋升值造成的差价损失29.4万元，李某等将涉案房屋腾退给李某，驳回李某的其他诉讼请求，驳回陆某的其他反诉请求。陆某及李某均不服判决，提起上诉。二审法院经审理后裁定驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，陆某与李某均履行了判决义务。现陆某以自己承担的判决义务及未获支持的房屋使用费为损失，向法院起诉向某中介公司主张权利，请求：中介公司赔偿陆某153万元。

【法院判决】

一审：驳回陆某的诉讼请求。

二审：驳回上诉、维持原判。

【案件解析】

单方出售房屋配偶不同意合同履行不能而解除，出卖人赔偿加损失153万元，居间方有过错向其索赔为何却败诉？

首先，陆某、房产中介公司与李某签订的《居间服务合同》，系各方真实意思表示，其内容没有违反有关法律、法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同的约定履行。

其次，案例中《居间服务合同》对三方的权利义务进行了明确约定，订立合同的目的是中介公司居间由陆某与李某签订《存量房屋买卖合同》。根据查明的事实，陆某与李某经中介居间已签订了《存量房屋买卖合同》，居间服务合同已履行完毕。《存量房屋买卖合同》签订后，陆某与李某均应当按照约定全面履行自己的义务。但在《存量房屋买卖合同》履行过程中，因陆某的配偶杨某不同意出售涉案房屋，致使该合同履行不能，故李某起诉陆某等合同纠纷案件经人民法院生效判决，认定陆某承担违约责任，由陆某支付李某赔偿金和房屋差价损失款，陆某反诉要求李某支付房屋使用费被驳回，此结果系出卖人陆某因违反《北京市存量房屋买卖合同》的约定所致。