祖业产被个别子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款应该如何析产并继承分割？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-149-2）

祖业产被子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款是否以及哪些属于遗产？该怎样析产、继承？(下)

——张某等与吕某等分家析产纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

腾退补偿款  拆迁房屋  宅基地区位补偿款  房屋重置成新价  翻建、拆除  建房时间  出资  腾退补偿安置协议  祖业产析产继承

【要点提示】

我国实行的是房地一体的原则。宅基地使用权无法通过继承直接取得，继承人可以通过继承房屋所得遗产份额的方式取得相应宅基地使用权，进而取得此部分房、地相对应的宅基地区位补偿款和房屋重置成新价，而腾退补助费，针对的是在世的实际腾退人员。

【当事人信息】

原告：张某1、张某2、孙某、张某3、张某4（上诉人）

被告：张某5、吕某、张某6、丁某（被上诉人）

【案情简介】

张某2的父亲张某、母亲董某婚后共生育六名子女分别为：长子张某7、次子张某8，三子张某5，长女张某2，次女张某9，三女张某1。张某于1990年5月14日死亡、董某于2001年5月7日死亡；张某之父张某10、之母房某均先于张某死亡；张某7与孙某于1969年6月19日登记结婚，婚后生一女张某3、一子张某4，张某7于2005年11月21日死亡；1982年张某5与吕某登记结婚，婚后生一女张某6。

涉案房屋原系张某之父张某10、房某留有的遗产，原有北房四间、耳房一间及西房三间；张某、董某及六名子女一直在此居住生活；此后张某7、张某8、张某2陆续结婚并搬出；1981年张某、董某及子女将原北房四间及耳房拆除，翻建为北房五间；张某9、张某1也陆续结婚并搬出该院居住。1988年张某、董某、张某5、吕某在院内建西房三间，1994年张某5、吕某及董某搬出该院居住；2002年张某5、吕某在院内建东房三间，2004年张某5、吕某将原北房五间拆除翻建为北房十间（两排）。

2013年8月25日，吕某与村委会、房地产开发有限公司签订腾退补偿安置协议，内容如下：甲方需要乙方（吕某）腾退涉案房屋；宅基地面积为546.48平方米，房屋建筑面积345.83平方米，在册人口为三人，应安置人口四人，分别为：产权人吕某、之夫张某5、之女张某6、之女婿丁某；腾退房屋所在地宅基地区位补偿价8300元/平方米，区位补偿款金额为4 535 784元；重置成新及附属物作价510 578元；腾退房屋补偿款合计5 046 362元，腾退补助费共计2 783 837元，以上腾退补偿款合计7 830 199元，此后吕某领取了上述拆迁款项。根据拆迁估价明细表中的相关内容，可知院内房屋重置成新价为414 984元，院内北房总价为131 840元，建筑面积应为97.34平方米，东房总价为53 007元，建筑面积应为41.36平方米，西房总价为50 562元，建筑面积应为43.12平方米。

经法院询问，张某8、张某9表示不参加诉讼，并放弃对涉案房屋析产继承的相关权利。

张某2、张某1、孙某、张某3、张某4诉至法院，请求：对涉案宅院腾退补偿款进行析产，要求分得5 482 512元。

【法院判决】

一审：1.涉案宅院的腾退补偿款共计七百八十三万零一百九十九元归吕某、张某5、张某6、丁某共同所有；吕某分别给付张某2人民币三万元、给付张某9人民币三万元、给付孙某、张某3、张某4共计人民币三万元；2.驳回张某2、张某1、孙某、张某3、张某4的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、祖业产被个别子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款是否以及哪些属于遗产

【详见本公众号10月17日推文：祖业产被子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款是否以及哪些属于遗产？该怎样析产、继承？(上)】

二、祖业产被个别子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款应该如何析产并继承分割？

腾退补偿安置协议中载明的产权人及应安置人口系张某5一家四口，腾退补偿款包括：1、宅基地区位补偿款；2、房屋重置成新款及附属物作价；3、腾退补助费。我国实行的是房地一体的原则。宅基地使用权无法通过继承直接取得，继承人可以通过继承房屋遗产即西房中30%份额的方式取得相应宅基地使用权，进而取得此部分房、地相对应的宅基地区位补偿款和房屋重置成新价。法院结合西房重置成新价为50 562元、建筑面积为43.12平方米、宅基地区位补偿价为每平米8300元的事实，按份额比例计算酌情确定各继承人应分得的腾退补偿款数额。

至于腾退补助费，该费用系针对在世的实际腾退人员的，即便其中部分子项目的计算方式与宅基地面积相关，也不代表腾退补助费是本案中被继承人的遗产。

张某2、孙某等主张要求继承房屋装修及附属物作价补偿款，根据法院查明的事实，拆迁时，距离被继承人搬离该院落已经近30年，距离被继承人去世也已经十余年，此后一直由张某5一家对院落进行维护、管理等。在农村，拆房、建房属于重大事项，张某2、孙某等的证人即宅院的邻居知晓张某5建房一事，而张某2、孙某等对宅院未进行过任何管理、维护，在拆迁前也不清楚院落内具体的房屋构成，故法院认为该主张既缺乏证据也不符合常理。

【涉案法条】

《中华人民共和国物权法》

第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

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