农村房屋买卖14年合同判无效，未拆迁无法确定赔偿可暂不返还！

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-168）

农村房屋买卖14年合同判无效，未拆迁无法确定赔偿可暂不返还！

——王某甲与黄某某、王某乙农村房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

合同无效   农村房屋买卖合同  区位补偿价  鉴定  拆迁补偿标准  过错程度  平衡利益  返还房屋 

【要点提示】

农村房屋买卖14年合同判无效，出卖人要求买受人腾退房屋，法院认为，由于涉案房屋目前未涉及拆迁，拆迁补偿标准亦尚不明确，故在当地政府制定的拆迁补偿评估标准出台之前、或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，无法确定出卖人应赔偿买受人相应损失的数额。从平衡双方利益角度出发，在买受人损失赔偿问题未同时解决的情况下，以暂不判决返还涉案房屋为宜。

【当事人信息】

原告：王某甲（出卖人、上诉人）   

被告：黄某某（买受人、被上诉人）

被告：王某乙（买受人、被上诉人）

【案情简介】

王×1与梁×系夫妻关系。二人生育王×2。王×3与孙×系夫妻关系，二人生育王×。王×与王×2系夫妻关系，二人共生育一女即王某甲。王×于2009年3月9日去世。王×2于1999年去世。王×1于1998年1月1日去世，梁×于1983年8月18日去世。王×3于1951年12月5日去世。孙×于1985年5月19日去世。2001年6月23日，王×与黄某某和王某乙签订《立买房契约》，约定：“王×2（已故）、王×之女王某甲奉母亲之命将自己房产卖给黄某某、王某乙名下房子坐落于某村……经双方协定折合人民币计三万元整，笔下交清。双方永不反悔，空口无凭，立字为据。”合同签订后，双方依约履行了合同。2015年，王某甲以农村房屋买卖合同纠纷为由将黄某某、王某乙起诉至法院，要求确认黄某某与王×在2001年签订的《立买房契约》无效。2016年3月15日，法院判决支持其诉请。

事后王某甲又诉至法院，请求：判令黄某某、王某乙腾退位于某村诉争房屋；诉讼费由黄某某、王某乙承担。

【法院判决】

一审：驳回王某甲的诉讼请求

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

农村房屋买卖14年合同已被判无效，法院为何不支持出卖人要求买受人腾退的诉讼请求？

公民合法的民事权益受法律保护。本文案例中，根据已生效的法律文书，王×与黄某某、王某乙签署的《立买房契约》被确认无效，该协议自始无效，双方应互为返还依据该协议取得的财产，黄某某、王某乙应向王×的继承人王某甲返还涉案房屋，王某甲应返还黄某某、王某乙购房款，并根据过错程度承担相应的赔偿责任。因本案涉及农村私有房屋买卖纠纷，要综合权衡买卖双方的利益，并全面考虑合同无效对双方的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值与原买卖价格的差异造成的损失。本案中，涉案房屋目前未涉及拆迁，拆迁补偿标准亦尚不明确，故在当地政府制定的拆迁补偿评估标准出台之前、或者在本案双方当事人对于拆迁补偿评估标准达成一致之前，无法确定王某甲应赔偿黄某某、王某乙相应损失的数额。从平衡双方利益角度出发，在黄某某、王某乙损失赔偿问题未同时解决的情况下，法院认为以暂不判决返还涉案房屋为宜。另，王某甲并未有证据证明黄某某王某乙还有其他住所，一旦将房屋腾退给王某甲，势必造成黄某某、王某乙无处居住。故，法院综合考虑后最终判决对于王某甲要求黄某某、王某乙腾退房屋的请求暂不支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　（三）以合法形式掩盖非法目的；

　　（四）损害社会公共利益；

　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

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