查看原文
其他

卖方能否以网签合同价与实际交易价不符为由 要求解除房屋买卖合同?(2)

2017-11-17 专业规则创新价值 张涛律师

 提示点击上方"张涛律师"↑免费获得更多实用资讯


供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-105-2)

 

卖方能否以网签合同价与实际交易价不符为由

要求解除房屋买卖合同?

  ---北京某房产中介公司、闫某等与齐某、李某房屋买卖合同纠纷案例解析(二)


【关键词】

房屋买卖  避税  网签价  实际成交价  合同无效  解除合同


【要点提示】

二手房交易中,当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持


【当事人信息】

原告、买方、乙方:齐某、李某(二人系夫妻)

被告、卖方、甲方:闫某、陈某(二人原系夫妻)

第三人、居间方:某房产中介公司


【案情简介】

齐某与李某系夫妻关系。陈某与闫某系夫妻关系,涉诉房屋系二人夫妻共同财产,陈某、闫某于2016年4月27日离婚,涉诉房屋于2016年4月22日由陈某、闫某名下过户至陈某名下。

2016年3月1日,陈某、闫某与齐某在某房产中介公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定买卖涉案房屋。该合同约定:一、房屋价款:房屋成交价格为286万元;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为174万元,总计460万元。二、付款方式:1.乙方于2016年3月10日前将定金45万元支付甲方。2.乙方于银行批贷后且过户前且不晚于2016年5月30日将首付款213万元支付甲方。3.在银行批贷后且不晚于2015年5月30日,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。4.剩余房款通过银行贷款。三、税费缴纳:甲乙双方同意,本次交易涉及的税费全部由乙方承担,并由承担方直接向主管机关缴纳。

合同签订后,齐某依约支付定金45万元,2016年4月25日,涉诉房屋买卖办理网上签约,网签合同中出卖人为陈某,买受人为齐某、李某。网签合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定:(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为286万元,该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的,具体约定见附件一。网签合同附件一未约定附属设施设备、装饰装修等的价格。网签合同中有关定金、贷款的约定与《补充协议》中相关约定不一致。网签合同中对房屋的交付、违约责任、权属转移登记未作明确约定。陈某、齐某、李某并书面签署了网签合同,该合同原件某银行保存。陈某称该书面签署的网签合同是其办理银行贷款面签时签署的,签署时未看合同内容。陈某、闫某表示书面签署的网签合同第四条的约定不是双方真实意思表示,存在违法避税,属于无效条款,对该合同有效部分陈某要求解除。双方因此产生争议导致合同未能继续履行,进而诉讼至法院。诉讼中,陈某、闫某明确其要求解除涉诉房屋买卖合同关系。


【法院判决】

涉案房屋买卖合同继续履行


【案件解析】

卖方能否网签合同价与实际交易价不符为由要求解除房屋买卖合同?

首先,依据相关规定,房地产转让合同需进行网上签约,但存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为,保障存量房交易安全,提高存量房交易的透明度,加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下,再办理的网上签约,只是完善存量房交易手续,办理产权过户登记的必须手续,因此要求网上签约合同内容应与前期签订的买卖合同内容相一致。陈某、闫某以网签合同第四条第一款约定的房屋成交价格与实际成交价格不一致属于恶意避税为由,主张该条款无效,而齐某、李某就二者价格为何不一致未作出合理解释。根据相关税收法律法规规定,成交价格为286万元和460万元所需缴纳的税费显然不同,在《补充协议》约定涉诉交易涉及的税费全部由齐某承担的情况下,陈某、闫某主张网签合同第四条第一款约定的房屋成交价格系为避税更具有可信性,故法院认定该款无效,但是,网签合同备案价格虽然与实际成交价不同,但即使认定存在“以合法形式掩盖非法目的”“恶意串通,损害国家利益”的情形,也仅仅只是认定该价格条款无效,并不能直接认定网签合同中其它条款也无效。

其次,买卖双方签订的原《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,即使认定网签合同整体无效,也不影响原《房屋买卖合同》的继续履行。网签合同系陈某本人签字确认,其作为完全行为能力人,应当知道其在合同中签字的效力,且网签合同中对房屋价款之约定与存量房买卖合同中房屋的成交价格一致,因此,陈某以网签合同价格存在问题不履行合同的意见,法院不支持。


【法律法规】

《中华人民共和国合同法》

第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发[2014]489号】》

第四条 房屋买卖中阴阳合同的效力:“当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。”




 版权公告

文章来源:转载自易居房产律师团;如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处;本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。




买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售,代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注:易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/ (PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)

法律咨询电话:13911056513

Email: 13911056513@139.com


张涛律师订阅号

点击下方文章标题,可阅读更多原创文章

☞卖方能否以首付款确认函内容与实际不符为由 要求解除房屋买卖合同?

换房连续遭遇新政调控,买方为何还被判违约赔偿?

政策变化属情势变更非违约,法院判房屋买卖合同解除、不担责!

祖房被一子女拆除翻建,新房拆迁其他子女要求继承分割相应利益法院如何处理?

买卖、赠与和继承,哪种方式房产过户税费最低?|2017最新版

逾期未付款甩锅“认房又认贷”法院不认,房屋买卖合同判解除、买受人按约定赔偿违约金!

☞户口迁入配偶家庭宅基地房屋,拆迁利益离婚时是否享有分配权?具体应如何分割?

☞所购房屋权属不明、缺乏交付条件,法院不支持继续履行!

☞仅签选房意向书并交款,未订立正式合同,诉请一倍赔偿金,法院不支持!

☞父母房屋登记在子女宅基地使用证项下,拆迁利益能否作为遗产由其他子女继承?

☞公房承租权非遗产,依继承法律关系分割拆迁款法院不支持

☞无预售许可证内部订房支付意向金,合同履行不能责任怎样承担?

买亲戚宅基地建房住24年,遇拆迁起纠纷利益该怎样分?

逾期支付首付款、延迟取得购房资格审核,房屋买卖合同能否解除?

开发商延迟交付房屋,逾期办理所有权证书,如何确定违约起算时间?

开发商逾期办理房屋所有权证,法院判限期协助办理并支付违约金

出售未经审批而改建、重建的房屋,买卖合同是否有效?

附有违法建筑被限制交易的房屋,买卖合同能否继续履行?

单方出售夫妻共有房产属无权处分,无证据证明配偶知情同意履行不能解除合同

未约定户口迁出事项,主张违约赔偿法院不予支持?

过户后七年再售房才发现原业主户口未迁出,经两审获赔违约金22万元!

买家听信中介错误指示未如约付款构成违约,房屋买卖合同被判解除

未实际收到而拒绝在面签《首付款声明书》上签字,合同解除卖方是否需承担责任?

第三方未如约垫资不免除付款义务,买方违约合同解除?

对离婚协议中列举未尽的财产,能否申请再审分割?

无证房屋买卖合同解除,违约责任谁承担?

诚信基础不再,房屋买卖合同终审再判解除! (下)

对无证房屋诉请过户属于事实上履行不能,法院判驳回?

明知限购而买卖房屋,合同解除双方互不担责?

房屋买卖合同解除后,为促成继续交易而另行的磋商不视为违约

违约解除房屋买卖合同,卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除,责任和损失如何负担?

违约解除房屋买卖合同,卖方被判赔偿溢价损失136万余元|终审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除,责任和损失如何负担?

未建住房档案的央产房出售,法院能判决继续履行吗?

大快人心|所购房屋被查封,卖方违约被判赔偿差价损失400万!

央产房买卖合同被判解除,买、卖双方各自应承担什么责任(上) 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除,责任和损失如何负担?

央产房买卖合同被判解除,怎样认定买卖双方的损失和负担(下) 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除,责任和损失如何负担?

将公共服务配套设施产权办到社会群众组织名下,是否属于登记错误?

出售不真实无证农村集资房,居间方被判承担15万补充赔偿责任

卖方隐瞒“凶宅”构成欺诈,房屋虽过户仍被判撤销、赔偿!

未经其他共有人同意,对共有房产设定的抵押无效

公房承租人将公租房交付他人占有使用,房改后售出该房归谁所有?

承租人和共居人均主张居住权无法同时满足,法院如何裁判?

租赁房屋经营遇搬迁腾退,出租与承租人该如何分配补偿利益?

未经房屋所有权人授权售房的,无权代理人应承担违约责任

购买学区房户口被占,起诉请求迁出被驳回

出售学区房未及时迁出户口,卖方构成违约被判赔偿20万

购买学区房未对迟延迁移户籍做约定,产生纠纷法院会怎么判?

家庭共建宅基地房屋被拆迁,相应利益该如何分配?

利害了我的法官哥!无资格,签约买房不合法,合同判解除!

批贷通知失效、买方无力支付购房余款,法院判合同解除

丈夫将房屋卖给他人,妻子可否以第三人身份提出撤销之诉?

借名买房or借款买房?无书面协议是怎样赢得诉讼的?

隐瞒学区名额已占用,合同非买方真实意思被撤销

误认是“学位房”而购买,能否以“重大误解”为由撤销合同

☞老人以遗赠扶养协议、遗嘱方式以房养老,获法院支持

为养老将房屋赠与并过户给子女,受赠人不尽赡养义务能撤销吗?

房改超标房不能正常市场交易,法院不宜以司法权干涉强判过户

以房养老签所有权归属协议,诉请撤销赠与为何被裁驳?

出资、居住使用,不足以证明借名登记约定,诉请确权、过户被判驳

使用已故配偶工龄优惠购得公房,是个人财产还是夫妻共同财产?

借名购买经济适用房,合同是否有效?

有限产权房出售超标房款未约定,属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责

无书面借名买房合同,诉请过户被判驳

开发商隐瞒房屋真实规划信息,房屋买卖合同被判撤销

买受人逾期付款构成违约,法院不支持房屋买卖合同继续履行

☞央产房买卖合同被解除,买卖双方责任如何承担

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存