大快人心|所购房屋被查封，卖方违约被判赔偿差价损失400万！
大快人心|所购房屋被查封，卖方违约被判赔偿差价损失400万！
---周某、唐某与林某、包某房屋买卖合同纠纷案法律解析
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-062）
【关键词】
房屋买卖合同 违约金 解除 中介费 溢价损失 合同履行情况 过错程度 预期利益
【要点提示】
房屋买卖合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋买卖合同未能继续履行是出卖人原因所致，故出卖人还应承担相应的违约责任。关于中介费，买受人已按约定支付给中介公司。一旦买卖合同解除，该笔费用即为买受人的损失，应由出卖人承担。关于房屋溢价损失，法院认为，房屋溢价损失将综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以考虑。
【当事人信息】
原告：周某、唐某（买方）
被告：林某、包某（卖方）
【案情简介】
2011年11月29日，林某、包某取得系争房屋房地产权证。2015年8月3日，周某、唐某与林某、包某签订房屋买卖合同，总价款750万元。同日，周某、唐某与林某、包某还签订一份《特别协议》。周某、唐某于签订合同当日、2015年11月26日分别向林某、包某支付房款400万元、220万元。2015年8月14日，周某、唐某向中介公司支付中介费10万元。2015年8月24日，周某、唐某向税务部门缴纳了买卖双方需承担的税费。
2015年12月3日，因林某、包某涉及其他诉讼，涉案房屋被法院司法查封。周某、唐某因此无法办理涉案房屋产权过户手续。
周某、唐某诉至法院，请求：1、解除周某、唐某与林某、包某就系争房屋签订的房地产买卖合同；2、林某、包某返还周某、唐某已付房款620万元；3、林某、包某赔偿周某、唐某已付中介费10万元；4、林某、包某赔偿周某、唐某系争房屋涨价损失600万元；5、林某、包某配合周某、唐某办理相关退税手续。
【法院判决】
1、解除原告周某、唐某与林某、包某签订的房屋买卖合同；2、林某、包某返还周某、唐某房款620万元；3、林某、包某赔偿周某、唐某中介费10万元；4、林某、包某赔偿周某、唐某房屋差价损失400万元；5、林某、包某协助周某、唐某办理相关退税手续，所得款项(如有)归周某、唐某所有。
【案件评析】
一、法院为何判决买、卖双方签订的房屋买卖合同解除？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。由于系争房屋被司法查封，导致周某、唐某与林某、包某双方未能按合同约定的时间办理过户，周某、唐某因此要求解除合同，被告林某、包某亦同意，因此，法院判决该房屋买卖合同解除。
二、房屋买卖合同解除后，法院怎样认定责任及违约赔偿问题，400的房屋溢价损失是如何判出来的？
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，林某、包某应当将已收房款返还给周某、唐某。如前所述，合同未能继续履行是林某、包某原因所致，故林某、包某还应承担相应的违约责任。关于中介费：周某、唐某已按约定支付给中介公司。一旦买卖合同解除，该笔费用即为周某、唐某的损失，应由林某、包某承担。关于房屋溢价损失：首先，根据买、卖双方合同主要约定，卖方未按合同约定期限交付房屋（包括房地产交接及房地产权利转移），应向买受人之付违约金，逾期超过二十日后出卖方仍未交付的，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。其次，涉案房屋房价上涨，根据合同法97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，该部分差价损失，亦应被认定为周某、唐某的损失。经法庭询价，涉案房屋2016年11月12日的市场价格为1200万左右，即房屋增值为450万元。最终，法院认为综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情判决确定出卖人赔偿买受人400万的房屋溢价损失，还是比较客观公允的。总之，这是份对善意买受人大快人心的判决，也给那些因房价上涨而恶意违约的出卖人敲响了警钟！
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
1、第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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