房改超标房不能正常市场交易，法院不宜以司法权干涉强判过户

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-034）

房改超标房不能正常市场交易，法院不宜以司法权干涉强判过户

---崔某与王某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

超标房 交付  迟延履行  金钱债务  非金钱债务  解除合同  继续履行

【要点提示】

买、卖双方虽未签订房屋买卖合同，但买、卖双方之间互相支付房款交付房屋，已形成事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系有效。按照涉案房屋当地政策，涉案房屋属于房改房且属于超标房不能进行正常市场交易的，法院不能以司法权予以干涉。因此，可以在相关政策出台后另行要求解决。

【当事人信息】

原告：崔某（一审原告、反诉被告、二审上诉人）

被告：王某（一审被告、反诉原告、二审上诉人）

【案情简介】

1999年12月，崔某与其所在单位签订《出售公有住房协议书》。崔某一次付清房款，房产证办理在崔某名下。2005年11月，崔某办理涉案房屋土地证。2003年6月，崔某给王某出具一份《承诺书》，主要内容有：关于房产手续问题待以后政策允许时即办过户手续，房产权证由王某暂存放，房子所有权归王某。

2014年崔某单位给王某出具一份《证明》，主要内容有，涉案房屋水电费、取暖费由崔某过户至王某名下。2014年7月，崔某给王某发送一份《解除合同通知书》，主要内容有：涉案房系房改房，现有政策客观上无法过户，崔某、王某于2010年5月到房管局办理过户手续被告知无法办理过户时，崔某就告知王某解除合同。崔某现通知王某解除2003年6月与王某达成的房屋买卖协议。2014年7月，王某给崔某发送了一份《不同意解除合同函》。2015年2月，住建委给崔某出具一份《情况说明》，主要内容有：涉案房屋属于超标房，不能进行正常市场交易。

崔某诉至法院，请求：1、确认2014年7月，崔某向王某发出的解除合同通知有效；2、王某搬出崔某所有房屋。

王某反诉至法院，请求：1、崔某协助王某办理涉案房屋所有权转移登记手续；2、崔某协助王某办理涉案房屋土地使用权转移登记手续。

【法院判决】

1、驳回崔某的诉讼请求；2、驳回王某反诉请求，王某可以在相应政策出台后另行要求解决。

【案件评析】

一、法院为何未认定崔某与王某的房屋买卖关系解除？

崔某、王某就涉案房屋虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是协商一致后，崔某将房屋交付给王某，王某将购房款支付给崔某，已形成事实上的房屋买卖合同关系。

根据合同法第九十三条规定：当事人协商一致的，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

崔某、王某并未约定合同解除的条件，崔某向王某发出的《解除合同通知书》与合同法第九十四条的规定不符，故该解除通知不发生法律效力。因此，法院未认定崔某、王某房屋买卖合同关系解除。

二、法院对房改房超标遗留问题如何解决？

合同法第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。

涉案房产涉及到房改房，应按照国家的房改房相关政策办理。住建委已经出具情况说明，该房屋属于超标房产不能进行正常市场交易。由于该房屋事实上不能办理房屋过户手续，王某要求崔某协助王某办理涉案房屋所有权转移登记手续及土地证使用权转移登记手续的诉讼请求已构成合同法第一百一十条规定的事实上的不能履行，法院不能以司法权予以干涉。故，王某的反诉属于相关房改政策的遗留问题，其可以在相关政策出台后另行要求解决。

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