误认是“学位房”而购买，能否以“重大误解”为由撤销合同

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-038）

误认是“学位房”而购买，能否以“重大误解”为由撤销合同

---周某与刘某房屋买卖合同纠纷案法律评析

【关键词】

学位房　重大误解　撤销合同　定金　违约金　动机错误　

【要点提示】

误认涉案房屋为“学位房”即能保证其子女入学而签约购买该房屋,买房人并未对房屋买卖行为性质、对方当事人以及该房屋坐落、面积等问题产生误解，应属当事人签约时的动机问题。按我国现行民事法律及司法解释，“动机错误”亦不属于可据此撤销合同的“重大误解”情形。对违约金赔偿问题，法院一般考虑合同的履行情况、过错程度、当前的房地产价格走势等因素，综合衡量。

【当事人信息】

原告：周某（反诉被告、上诉人）

被告：刘某（反诉原告、被上诉人）

第三人：房产中介

【案情简介】

2014年5月，周某、刘某通过房产中介的居间签订房屋买卖合同及居间合同。签订合同当日，周某向房产中介交付定金3万元，房产中介留下2000元托管外，将其余款项交给了刘某。刘某向周某开具了收到3万元定金的收据。由于周某认为涉案房产不是学校的学位房，未再继续履行合同，未与刘某办理资金监管手续。

周某诉至法院，请求：1、撤销周某、刘某之间签订的二手房买卖及居间服务合同；2、刘某向周某返还已交付的定金3万元。

刘某反诉周某，请求：1、解除三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、周某向刘某支付违约金29万元。

【法院判决】

一审判决：1、周某、刘某、房产中介于2014年5月28日签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2014年8月28日解除；2、周某应在原审判决发生法律效力之日起十日内向刘某支付违约金7万元。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

一、周某为何不能以签订《二手房买卖及居间服务合同》存在重大误解为由，主张解除合同？

周某与刘某、房产中介签订的《二手房买卖及居间服务合同》是各方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应依照诚实信用原则履行各自的义务。

周某为了子女上学而购房，应在购房前了解本市的教育政策，周某在未了解政策前而与他人签订购房合同，后果应由周某自负，且周某主张学位房就是一定能保证非本市户籍的子女也能入读该房屋附近的学校，没有任何依据。

本案中，周某主张其误认涉案房屋为“学位房”即能保证其子女入学而签约购买该房屋。根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第71条的规定，“重大误解”系指当事人对行为性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，而周某对于涉案合同的房屋买卖行为性质、对方当事人以及该房屋坐落、面积等问题并未产生误解，不存在法定的“重大误解”情形。至于购买某特定区域房屋以保证其子女读该区域内学校，则属当事人签约时的动机问题，按我国现行民事法律及司法解释，“动机错误”亦不属于可据此撤销合同的“重大误解”情形。

涉案合同备注条款中虽约定涉案房屋为“学位房”，但合同中对学位房的具体含义未作出限定，而结合备注条款中的内容可知，除卖方迁出户口及保证未使用过学位外，周某购房后其子女能否实际入读该区域学校，则并未构成双方签约时共同认可的法律行为效果意思的基础。在刘某已经履行合同备注条款中前述义务或承诺的情况下，如准许周某因其动机错误撤销合同，亦显然对刘某有失公平。因此，周某关于撤销涉案合同的诉讼主张缺乏法律依据。

二、法院对违约方的赔偿金，一般会考虑哪些因素？

涉案房屋属于学位房，刘某未使用该房屋的学位，刘某不存在违约行为。周某因自身原因不履行合同超过了15天，刘某反诉解除合同、周某支付违约金，符合合同的约定，但刘某关于周某应按房地产成交价的20%承担违约责任的主张，法院考虑合同的履行情况、刘某的过错程度、当前的房地产价格走势等因素，综合衡量。刘某主张的违约金为29万元过分高于刘某的损失，法院酌情调整为10万元，我们认为是正确的。

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