购买学区房未对迟延迁移户籍做约定，产生纠纷法院会怎么判？

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-045）

购买学区房未对迟延迁移户籍做约定，产生纠纷法院会怎么判？

---陈某与刘某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

学区房  迁移户籍  实际损失  履行情况  过错责任  违约金

【要点提示】

购买学区房未对迟延迁移户籍做约定，房屋过户完毕，出卖人拒不将户籍迁出涉案房屋，因此造成买受人损失的，法院一般会综合考虑买房人的实际损失、合同履行情况及当事人的过错等因素，判决出卖人的赔偿责任问题。

【当事人信息】

原告：陈某（反诉被告，上诉人）

被告：刘某（反诉原告，上诉人）

【案情简介】

陈某与刘某及房产中介于2012年3月签订《房屋买卖定金协议》，约定陈某以130万元价格将涉案房屋出售给刘某，并定于2012年4月办理过户手续，刘某在领取新证后即日申请入户，陈某无条件负责清空该房屋内的户口。后，陈某与刘某签订《存量房屋买卖合同》，主要约定：双方定于2012年5月正式交付该房屋，陈某应在2012年5月将其落户于该房屋的户籍关系迁出。同年4月，刘某登记为涉案房屋所有权人。同年5月，陈某交付房屋。后，刘某未支付涉案房屋尾款5万元；陈某直至2014年4月亦未将户口从涉案房屋迁出，刘某为此花费公告费230元、查阅档案费20元、查阅并复印档案26元、为孩子择校捐赠1.5万元。

陈某诉至法院，请求：刘某给付涉案房屋尾款5万元。

刘某反诉至法院，请求：1、陈某支付违约金73216元，并按合同约定逾期一天按总房价款的万分之五支付。

【法院判决】

一审：1、刘某于判决生效之日起十日内给付陈某5万元；2、陈某于判决生效之日起十日内给付刘某15276元。

二审：驳回上诉，维持原判决。

【案件评析】

一、本案法院未支持刘某以购房尾款5万元抵偿陈某未迁户籍对其所造成的损失，为什么？

陈某与刘某于2012年3月21日签订的《房屋买卖定金协议》及2012年3月28日签订的《存量房屋买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。

虽然刘某称双方经协商一致意见，陈某免除刘某支付5万元房屋尾款义务，用于抵偿陈某未能迁出户籍造成刘某子女无法入学的损失，但是陈某对刘某所述并不认可，且刘某并无证据证明双方就此达成一致意见，故对刘某认为购房尾款5万元系抵偿陈某未能迁出户籍造成刘某子女无法入学损失的主张，法院未予支持。

二、对逾期过户违约责任未作约定，法院会如何判决？

双方签订的《房屋买卖定金协议》及《存量房屋买卖合同》均约定陈某负有将涉案房屋内的户籍关系迁出的义务，但对迟延迁出户籍应承担何种违约责任未作约定。

陈某未在双方约定的期间将涉案房屋内的户籍迁出，该行为客观上已给刘某造成了一定的损失，陈某理应予以赔偿。本案在判决赔偿金时，考虑了陈某办理迁移户口的公告及其办理小孩入学的时间，确认未能迁入户口对其子女确实产生了影响，增加了其费用，在综合考虑陈某的实际损失，合同的履行情况及当事人过错因素后，判决陈某赔偿刘某子女入学所产生的额外费用及迁移户口的损失，我们认为是恰当的。

【涉案法条】

《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》

第2条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”

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