利害了我的法官哥！无资格，签约买房不合法，合同判解除！

供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-043）

利害了我的法官哥！无资格，签约买房不合法，合同判解除！

---高某与陈某房屋买卖合同纠纷案法律解析（上）

编者按│前一段时间天津滨海新区法院判决：以炒卖房屋为目的的购房合同无效案，一时轰动全国；近日，小编注意到北京朝阳法院判出：无资格，签约买房不合法，合同解除！再次被震惊了！利害了我的法官哥。特此向易居房产律师团队研究部邀约此稿，以为大家进行法律解析。

【关键词】

民事权利能力  购房资格  合同不合法  合同不成立  合同无效  解除

【要点提示】

朝阳法院认为买方在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，不具备在京购房的资格，不具备相应的民事权利能力，该合同内容违反行政法规强制性法律规定，是不合法的，应予解除。易居房产律师团队对该判决持有异议。

【当事人信息】

原告：陈某（被上诉人，卖房人）

被告：高某（上诉人，买房人）

【案情简介】

2016年4月，陈某作为卖房人（甲方）、高某作为买房人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：甲方将涉案房屋卖于乙方，房屋成交价格为420万元，乙方于2016年4月27日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应于2016年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月1日前办理完毕抵押登记手续。乙方于该房屋过户当天的过户之前，将首付款117万元（包括前期支付定金5万元）自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于该房屋网签出来当天，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方贷款金额为300万元。在2016年9月1日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方承诺在2016年5月15日之前，自己的婚姻状况是离异的状态，乙方若因离异后，乙方没有购房资质，三方免责。

合同签订后，高某向陈某支付定金5万元。2016年5月3日，高某在某民政局登记离婚。合同签订前陈某明确表示其配偶同意卖房，但因配偶在国外不能回来，在配偶同意出售声明书上签字。在做网签时，陈某授权案外人莫某代签网签合同。但是后来陈某说起配偶不同意卖房。案外人莫某告知他不卖房要承但得违约责任，陈某表示认可。但因为房价快速上涨，陈某以配偶不同意卖房为由，意欲解除与高某的房屋买卖合同。陈某表示，在签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，高某不具备购房资格，合同自始不成立。

陈某诉至法院，请求：解除陈某与高某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。

【法院判决】

一审：1、解除陈某与高某于2016年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、陈某于判决生效后十日内退还高某支付的定金5万元。

二审：（欲知二审结果，请关注下期评析）。

【案件评析】

一、什么是民事权利能力？

能力，是民事法律赋予从事民事活动，从而享受民事权利和承担民事义务的资格。民事权利权利体现在：1、民事权利能力是一种资格，而不是实际权利；是法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的一种可能性，还没有为民事主体带来实际利益，但是它是获得民事权利的前提；2、民事权利能力包括民事主体取得民事权利和承担民事义务的资格；3、民事权利能力的内容和范围由法律加以规定，与民事主体的个人意志没有直接关系。法律赋予公民的民事权利能力一律平等；4、民事权利能力与民事主体人身的存在是不可分离的，民事主体不能转让或放弃，他人也无权限制或剥夺这种民事权利能力。

本案中，朝阳法院认为高某与陈某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，不具备相应的民事权利能力，该合同内容违反行政法规的强制性法律规定，是不合法的，应予解除。

易居房产律师团队对该判决持有异议。高某与陈某所签订的房屋买卖合同的行为是民事法律赋予其从事民事活动，从而享受民事权利和承担民事义务的资格权利。因此，高某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，现行法律、法规并没有禁止或限制民事权利能力，该协议经买、卖双方协商一致而达成，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应合法有效。

二、不具备购房资格而签约买房，是否所签合同不合法应解除？

本案中，高某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》内容符合法律规定，并不违反我国法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、的强制性规定”。因此，陈某所述高某的购房资格问题，不属于法律规定的决定合同效力的因素，且高某在合同约定的时间内符合了条款规定。故，朝阳法院以高某在签订合同时，不具备购房资格，判决解除合同的主张，我们认为是不妥的。

综上所述，朝阳法院以高某不具备相应的民事权利能力，不具备在京购房资格，所签合同不合法为由判决解除合同，我们认为是不妥的。

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