单方出售夫妻共有房产属无权处分，无证据证明配偶知情同意履行不能解除合同
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-073）
单方出售夫妻共有房产属无权处分，无证据证明配偶知情同意履行不能解除合同
---程某与范某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
处分权 无权处分 夫妻共同财产 根本违约 无权分权
【要点提示】
买、卖双方签订《购房协议书》不违背法律、行政法规的强制性规定，应当有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。涉案房屋虽登记在出卖人一人名下，但实为出卖人夫妻共同财产。买、卖双方签订的房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其配偶对该买卖知情同意的情况下，应认定出卖人构成无权处分。因此，买、卖双方签订的房屋买卖合同有效，但属履行不能，应以出卖人无权处分为由予以解除，并由范某向程某承担相当于根本违约的违约责任。
【当事人信息】
原告：程某（买受人，反诉被告、上诉人）
被告：范某（出卖人，反诉原告、被上诉人）
第三人：陈某3、某银行
【案情简介】
程某与宋某系夫妻关系。程某1、程某2系程某和宋某之子。范某与陈某3系夫妻关系，二人于1986年3月登记结婚。2006年11月，范某与某地产公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同主要约定：范某购买涉诉房屋，范某首期支付购房总价款的30%，其余价款向某银行借款支付。上述合同签订后，范某与某银行签订了《个人购房借款（综合）合同》及相应的补充协议。范某以涉诉房屋为抵押，向某银行借款208万元，贷款期限为19年。陈某3作为抵押物共有人，亦在该借款合同上签字确认。
2010年5月，范某取得涉诉房屋所有权证。2009年5月，程某（乙方，购买方）与范某（甲方，出售方）签订了《购房协议书》。该协议主要约定：范某出售涉诉房屋，从2009年6月开始，范某还款由程某承担，如因程某原因导致范某连续三个月无法正常还款属于程某违约，程某应赔偿范某违约金40万元整，范某有权单方解除此协议。上述《购房协议书》签订后，程某给付范某购房首付款150万元，并自2009年6月起代替范某向某银行偿还住房贷款。还款期间，程某曾多次逾期还款，其中2010年5月及9月、2011年9月、2012年11月逾期持续时间超过3个月。但程某已将逾期款项及相应罚息予以偿还。目前，涉诉房屋的住房贷款仍由程某继续偿还。2009年5月，范某将涉诉房屋交付程某。目前，涉诉房屋由程某及宋某、程某1、程某2居住使用。
因程某的逾期还款行为对范某所造成的损失，经询某银行，该行称逾期还款行为将对个人信用造成较大影响，此信用不良记录很难消除。签订《购房协议书》时，陈某3称其长期在吉林省九台市居住，仅知道范某在北京购买了一套房屋，但房屋的具体位置、购房款数额并不知情，从未看过房屋，不清楚房屋的使用情况，也不清楚范某贷款购房的情况；现经范某通知，陈某3才知道范某出售涉诉房屋事宜，现陈某3不同意范某出售涉诉房屋。程某称，范某于签订协议时声称其配偶已经去世，故由双方签订了《购房协议书》。程某提供了证人出庭作证。双方经过多次协商、沟通、均未果。
程某诉至法院，请求：1、判令程某代替范某一次性清偿范某与某银行签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款，消灭涉诉房屋上的抵押权；2、判令范某协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，将涉诉房屋登记至程某名下。
范某反诉至法院，请求：1、解除《购房协议书》；2、程某给付违约金40万元；3、程某返还涉诉房屋。
【法院判决】
一审：1、解除程某与范某签订的《购房协议书》；2、程某给付范某违约金人民币二十万元；3、程某将北京市东城区夕照寺街x号房屋返还范某，第三人宋某、程某1、程某2承担协助返还义务；4、驳回程某的全部诉讼请求；五、驳回范某的其他反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定，单方出售夫妻共有房产属无权处分，买、卖双方所签订的房屋买卖合同解除？
程某与范某之间的《购房协议书》不违背法律、行政法规的强制性规定，当为有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，涉案房屋虽登记于范某名下，但实为范某与其妻陈某3的夫妻共同财产。范某与程某签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻陈某3对该买卖知情同意的情况下，应认定范某构成无权处分。根据相关规定，范某与程某签订的房屋买卖合同有效，但属履行不能，应以范某无权处分为由予以解除，并由范某向程某承担相当于根本违约的违约责任。一审法院经过多次释明，程某仍坚持要求继续履行合同，要求代范某偿还贷款并办理房屋过户登记手续，于法无据。
同时根据《购房协议书》约定，程某应给付范某首期购房款205.6万元；自2009年6月开始，涉诉房屋剩余银行贷款由程某偿还；如因程某原因导致连续三个月无法正常还款，程某应赔偿范某违约金40万元，范某有权单方解除此协议。协议履行中，程某仅向范某给付购房首付款150万元，并在代为偿还银行借款期间多次逾期还款持续时间超过三个月，该行为系违约，程某亦应承担相应的违约责任。现，范某以程某未足额支付购房首付款、连续三个月逾期偿还银行贷款为由，要求解除《购房协议书》，于法有据。这里值得一提的是，就范某无权处分为由解除房屋买卖合同，并由范某向程某承担相当于根本违约的违约责任，程某可另行解决。
二、法院如何认定，买方逾期偿还银行贷款的违约责任？
关于范某要求程某给付违约金40万元一节，因程某逾期偿还银行贷款超过三个月的行为违反了《购房协议书》的约定，程某应当承担相应的违约责任。因此，范某要求程某给付违约金的反诉请求，于法有据。因程某主张《购房协议书》中约定的违约金标准过高，并申请法院予以调整，而范某亦未提供翔实、有效的证据证明其实际损失，故违约金数额由法院依据当事人过错程度、合同的履行情况等因素酌定。
关于范某要求程某返还涉诉房屋一节，在《购房协议书》解除后，程某因《购房协议书》而取得的涉诉房屋应当返还范某。宋某、程某1、程某2作为程某的亲属，亦应当承担协助返还的义务。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
易居房产律师团 原创声明
本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注：易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/(PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)
法律咨询电话：13911056513
Email: yijulawyer@sina.com
易居房产律师团队合照
专注房产十三年
专业房产争议解决
易居房产律师团订阅号
易居首席张涛律师订阅号
点击下方文章标题，可阅读更多原创文章
□过户后七年再售房才发现原业主户口未迁出，经两审获赔违约金22万元！
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失136万余元|终审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□违约解除房屋买卖合同，卖方被判赔偿溢价损失175万余元|初审 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，怎样认定买卖双方的损失和负担（下） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□央产房买卖合同被判解除，买、卖双方各自应承担什么责任（上） 不具备上市条件央产房买卖合同被判解除，责任和损失如何负担？
□将公共服务配套设施产权办到社会群众组织名下，是否属于登记错误？
□出售不真实无证农村集资房,居间方被判承担15万补充赔偿责任
□公房承租人将公租房交付他人占有使用，房改后售出该房归谁所有？
□易居房产律师团首席张涛律师出镜央视，详解以房养老的法律风险及应对之策
□买卖、赠与和继承，哪种方式房产过户税费最低？|2017最新版
□为养老将房屋赠与并过户给子女，受赠人不尽赡养义务能撤销吗？
□使用已故配偶工龄优惠购得公房，是个人财产还是夫妻共同财产？
□出资、居住使用，不足以证明借名登记约定，诉请确权、过户被判驳
□有限产权房出售超标房款未约定，属房屋标的权属瑕疵出卖人应担责