对无证房屋诉请过户属于事实上履行不能,法院判驳回?
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库(2017-065)
对无证房屋诉请过户属于事实上履行不能,法院判驳回?
---劳某与刘某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同 尚未办理房产证 解除 处分权 过户
【要点提示】
买、卖双方签订尚未办理房产证的房屋买卖合同,因出卖人尚未取得涉案房屋物权归属的合法凭证,即出卖人是否系该房屋的合法权属人尚未确定(不排除涉案房屋存在其他所有人的可能性),故买受人请求出卖人协助办理涉案房屋及地块的过户手续,属于事实上不能履行的情形,法院判解除。值得注意的是,如果买受人认为基于涉案房屋其与出卖人之间存在债权债务关系,可另行主张权利。
【当事人信息】
原告:劳某(买方、上诉人)
被告:刘某(卖方、被上诉人)
【案情简介】
1993年12月,刘某向劳某出具《转让证明》一份,内容为:“现我刘某本人将属于自己的一套房屋转让给劳某,有关该房的款项双方经已结清,从今以后该房的所有权益归劳某所有,与我无关,有关转户手续的办理费用由劳某负责。特此证明。”该《转让证明》由刘某签名并捺手印。此后,涉案房屋由刘某占有使用至今。1990年2月,涉案房屋所在地块核发了国有土地使用证,登记于刘某名下,该证“变更记事”一栏记载:“一九九零年贰月由某房地产开发公司转让。”涉案房屋至今尚未办理房产证。刘某与配偶黄某于1987年12月登记结婚。双方多次协商、沟通、均未果。
劳某诉至法院,请求:刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续。
【法院判定】
一审:驳回劳某的诉讼请求。
二审:驳回上诉,维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定,买、卖双方签订的房屋买卖合同有效?
本案中,刘某对涉案房屋虽尚未取得产权证书时即与劳某签订房屋买卖合同,刘某作为房屋的产权人,其对房屋买卖合同的标的具有处分权,劳某与刘某双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反我国法律、行政法规等强制性规定,该合同合法有效。
二、法院为何判决涉案房屋买卖合同解除?
劳某以《转让证明》为证据主张其与刘某之间存在房屋买卖关系,要求刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续。由此可见,劳某的诉请实质上是要求刘某协助其进行物权变更登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
目前涉案房屋尚未办理房产证,故依照上述法律规定,刘某尚未取得涉案房屋物权归属的合法凭证,即刘某是否系该房屋的合法权属人尚未确定(不排除涉案房屋存在其他所有人的可能性),故劳某在本案中请求刘某协助办理涉案房屋及地块的过户手续,属于事实上不能履行的情形,故法院对劳某主张不予支持。值得注意的是,如果劳某认为基于涉案房屋其与刘某之间存在债权债务关系,可另行主张权利。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”
第十六条第一款规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”
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