第三方未如约垫资不免除付款义务，买方违约合同解除？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-068）
第三方未如约垫资不免除付款义务，买方违约合同解除？
---李某与王某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
违约责任 继续履行 房屋买买 过户登记 房款支付 同时履行 垫资义务
【要点提示】
买、卖双方签订房屋买卖合同应按约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。但，买、卖双方之后签订的补充协议实际上改变了在此之前房款支付的方式，因协议未明确约定出卖人办理过户和买受人支付剩余房款的先后履行顺序。法院认为，根据正常交易习惯，此时买、卖双方办理过户登记和支付剩余房款义务应当同时履行。根据合同法规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。买受人与房产中介之间形成有偿委托垫资关系，房产中介作为第三方未履行垫资义务并不能免除买受人应当同时履行的支付剩余房款义务。
【当事人信息】
原告：李某（买受人、上诉人）
被告：王某（出卖人、被上诉人）
第三人：北京xx房地产经纪有限公司
【案情简介】
2015年12月，王某经第三人北京xx房地产经纪有限公司居间与李某签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定李某购买王某所有的涉案房屋，李某向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给王某，李某因自身原因未获得贷款机构批准的，李某继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，李某自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；王某收到全部房款（不含物业交割保证金）后2个工作日内将房屋交付李某。
2015年12月，李某、王某和北京xx房地产经纪有限公司签订补充协议约定，李某于2015年12月将第一笔定金5万元自行支付王某，李某于北京xx房地产经纪有限公司取得银行批贷通知后两个工作日内将第一笔首付款30万元（不含前期支付全部定金）以建委资金监管方式支付王某；李某于北京xx房地产经纪有限公司取得银行批贷通知的两个工作日内将第二笔首付款50万元以理房通托管方式支付王某；双方于北京xx房地产经纪有限公司取得评估公司评估值后的两个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方同意在北京xx房地产经纪有限公司取得银行批贷通知后的两个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；双方在王某取得房屋所有房款后的两个工作日内自行办理物业交割手续，李某从约定购房款中存留1万元作为物业交割保证金。若双方出现约定根本违约情形，对方有权解除合同，并承担相当于房屋总价款20%的违约金。
2016年3月，李某、王某和北京xx房地产经纪有限公司另签订补充协议约定：李某、王某和北京xx房地产经纪有限公司三方于2015年12月就涉案房屋签订买卖协议，后北京xx房地产经纪有限公司于2016年1月办理了网签手续，因李某公积金贷款出现问题，未能及时按照约定履行后续手续，为避免双方经济损失进一步扩大，三方达成如下补充协议：1、李某在签署本协议之日通过北京xx房地产经纪有限公司理房通定金托管向王某支付定金15万元；2、李某于2016年3月前将首付款30万元通过建委监管方式支付王某；3、王某确定李某公积金贷款120万元审核通过后，北京xx房地产经纪有限公司协助李某、王某双方于2016年4月30日前办理完过户手续；4、北京xx房地产经纪有限公司协助王某于2016年4月30日前拿到全部房款171万元。
上述协议签订后，2015年12月，李某支付王某定金5万元，2016年3月支付王某首付款15万元，2016年3月以建委资金监管方式支付30万元。2016年4月，李某取得北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书。2016年5月，李某、王某约定到场建委部门办理过户手续，王某要求李某现金支付全部房款，李某坚持以贷款方式支付，导致双方未能办理后续履行手续。2016年5月，北京xx房地产经纪有限公司向王某送达催告函，催告王某于2016年5月前办理与房屋交易相关的事宜。2016年5月，王某向李某送达解除合同及补充协议告知函，该函载明：李某未在约定期限内支付剩余房款超过15日，故通知其解除合同及补充协议。李某、王某多次沟通、协商，均无果。
李某诉至法院，请求：1、判令王某将位于北京市石景山区x号房屋（以下简称涉案房屋）所有权变更登记至李某名下；2、判令王某将诉争房屋交付李某并办理物业交割手续；3、判令王某向李某支付违约金（以每日855元为标准按日交付违约金，自2016年5月起至王某将诉争房屋实际交付李某之日止）；
【法院判决】
一审：驳回李某的全部诉讼请求；
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定第三人未如约垫资的违约责任主体是买方？
李某、王某签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，属合法有效，双方应按约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行；一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。本案中，依据查明的事实，李某以公积金贷款方式支付剩余房款120万元，合同履行过程中，因李某公积金贷款出现问题，导致未能按合同约定履行后续手续，故李某、王某及北京xx房地产经纪有限公司于2016年3月才另行签订了补充协议，并约定2016年4月之前，由王某为李某办理过户手续，并由北京xx房地产经纪有限公司垫资代为李某向王某支付剩余房款。据此，三方于2016年3月签订的补充协议实际上改变了在此之前房款支付的方式，因协议未明确约定王某办理过户和李某支付剩余房款的先后履行顺序，根据正常交易习惯，此时双方办理过户登记和支付剩余房款义务应当同时履行。因此，李某关于王某办理过户登记义务在先、李某支付剩余房款义务在后的主张，有悖补充协议约定和交易惯例，于法无据。其次，根据合同法规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，依据补充协议约定，北京xx房地产经纪有限公司代李某有偿垫资并承诺王某于2016年4月前拿到全部剩余房款，但在合同履行过程中，北京xx房地产经纪有限公司并未按约定及时履行垫资义务，李某亦未能履行支付剩余房款义务，而李某坚持以贷款方式支付剩余房款主张，违反了补充协议约定，构成在先违约。另根据北京xx房地产经纪有限公司人员及李某陈述，在办理完毕过户登记手续并将李某取得的所有权证书交到银行办理抵押登记后才能放贷，且北京xx房地产经纪有限公司在履行完毕有偿垫资义务后，该贷款可将直接打入北京xx房地产经纪有限公司账户。
二、法院如何认定房屋买卖合同是否具备继续履行条件？
李某与北京xx房地产经纪有限公司之间事实上形成有偿委托垫资关系，北京xx房地产经纪有限公司作为第三方未履行垫资义务并不能免除李某应当同时履行的支付剩余房款义务。而李某在合同履行过程中坚持主张以申请贷款方式支付剩余房款，不仅违反了补充协议约定，且致使王某签订补充协议的目的不能实现。鉴于李某构成违约在先，且经法院释明后，李某坚持主张以贷款方继续履行合同并要求王某承担违约责任的主张，缺乏充分的事实和法律依据，于法无据。因此，法院驳回了李某的全部诉讼请求。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
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