无证房屋买卖合同解除，违约责任谁承担？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-066）
无证房屋买卖合同解除，违约责任谁承担？？
---高某、史某与李某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同 尚未办理房产证 解除 过户 违约
【要点提示】
买、卖双方签订尚未取得房产证的房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不违反我国法律、法规、强制性规定，合同合法有效。买受人以出卖人未取得房产证构成违约的主张，于法无据。同理，买受人在签约时已充分了解房屋暂未办理房产证，但购房是家庭大事，当事人都希望取得房产证作为权利保障。因此，买受人在不能确定何时取得房产证的情况下，要求解除合同的行为也不能认定为违约。
【当事人信息】
原告：高某、史某（买方、上诉人）
被告：李某（卖方、被上诉人）
【案情简介】
2012年10月，高某、史某作为买方（乙方），与李某作为卖方（甲方）签订了房地产买卖合同。双方在合同中主要约定：高某、史某与李某双方同意在签订本合同甲方拿到房产证后一个月内，共同完成办理产权过户手续，买、卖双方任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等（含贷款所需相关资料），致使本合同无法按期顺利履行的，属违约行为。签订合同当日，高某、史某缴纳了定金1万元，李某为高某、史某出具收条。2012年10月，高某支付李某20万元购房款。然而，李某至今未取得房产证。双方多次协商、沟通、均未果。
劳某诉至法院，请求：解除高某、史某与李某签订的房地产买卖合同，由李某退还其二人购房款、支付利息、违约金以及支付上述金额的利息。
【法院判定】
一审：1、解除高某、史某与李某于2012年10月签订的房地产买卖合同；2、李某退还高某、史某已经支付的定金和购房款；3、驳回原告高某、史某的其他诉讼请求。
二审：1、维持原审法院民事判决第1项、第3项以及诉讼费承担部分；2、变更原审法院民事判决第2项为：李某退还原告高某、史某已经支付的定金和购房款，并按银行活期存款利率，承担该定金和购房款金额从高某、史某实际支付李某之日到本判决确定之日期间的利息。
【案件评析】
一、法院为何认定买、卖双方均不构成违约？
关于出卖人李某是否构成违约。买、卖双方均同意解除合同，因此争议集中于哪一方违约及如何承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不影响双方房屋买卖合同的效力，也不能作为高某和史某以李某至今尚未取得房产证而构成违约的法律依据。高某、史某与李某双方约定买卖的房屋是将来可能取得所有权证的，双方对此也都明知，并在合同中约定了拿证后共同办理过户手续。虽然合同约定双方“在签订本合同李某拿到房产证后一个月内，共同完成办理产权过户手续”，但并未约定李某办理、领取房产证的期限，也没有证据表明涉案房屋至今未领取房产证是由于李某主观不愿办理所致。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规范的是房地产开发企业向社会销售房屋的行为，不调整自然人之间的房屋买卖关系。李某没有违约的主观愿望，在签约时双方明知房屋尚未办理房产证，也未约定李某取得房产证的期限的情形之下，不能认为李某违约。
关于买受人高某、史某是否构成违约。李某认为，高某和史某在签约时已充分了解房屋状况，但在双方履约过程中单方要求解除合同，属于违约。对此，法院认为，在签约时，双方虽然明知房屋暂未办理房产证，但购房是家庭大事，当事人都希望取得房产证作为权利保障。因此，在不能确定何时取得房产证的情况下，高某和史某的担心并非多余，其二人要求解除合同的行为也不能认定为违约。
二、法院如何认定买、卖双方责任承担问题？
高某、史某与李某双方在履约过程中均无违约行为，均不应承担违约责任。现双方均对解除合同不持异议，应解除双方的房屋买卖合同。因该合同已部分履行，根据履行情况和合同性质，可恢复原状。原审法院认定，李某退还高某和史某已支付的定金和购房款，但忽视了定金和购房款的孳息。因此，李某除应退还高某和史某已支付的定金和购房款，还应支付高某、史某定金和购房款的孳息损失。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条第二款：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
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