过户后七年再售房才发现原业主户口未迁出，经两审获赔违约金22万元！
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-071）
过户后七年再售房才发现原业主户口未迁出，经两审获赔违约金22万元！
---黄某与王某房屋买卖合同纠纷案法律解析（二审）
【关键词】
房屋买卖合同 交付 违约责任 户口迁出 经济损失赔偿金
【要点提示】
当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。买、卖双方自行签订成交版合同，从合同内容来看，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。因此，出卖人应当按经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。
【当事人信息】
原告：黄某（买受人）
被告：王某（出卖人）
第三人：房产中介公司
【案情简介】
2008年2月28日，黄某与王某签订了经纪成交版合同和《装修款补充协议》，上述合同及补充协议中主要约定，在经纪成交版合同的第十条权属转移登记中，载明了“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过十日未迁出的，自逾期超过之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。双方均认可经纪成交版合同以及装修款补充协议中的“王某”并非由王某本人签字。
2008年3月26日，王某与黄某在见证方房产中介公司的见证下签订了《补充协议》。2008年4月11日，王某与黄某又签订了自行成交版合同，该合同与之前的经纪成交版约定的房屋成交价款相同，不同点在于针对该合同的第十条权属转移登记中的户口迁出事项，双方并未作出任何约定。
2014年10月6日，黄某将涉案房屋出售给买受人文某，在合同中双方约定了户口迁出事宜，即黄某应于2015年2月22日前迁出户口。由于黄某未能按照合同约定按时迁出户口（黄某于2015年4月14日将其及家人户口迁出），文某遂诉至法院要求黄某支付其违约金，法院于2005年6月9日出具了（2015）海民初字第x号判决书，判决黄某支付文某违约金3万元，现该判决书已生效。黄某主张，当时尚未迁出的户口除她和她儿子外，王某一家五口的户口也在该房屋名下，因此3万元的经济损失也应该由王某承担。王某认可其在接到黄某通知后于2015年4月17日将户口其迁出。双方经过多次协商、沟通、均未果。
黄某诉至法院，请求：王某向黄某支付截止2015年4月10日产生的合同违约金和经济损失赔偿金共计220950元。
【法院判决】
二审：王某支付黄某违约金二十二万零九百五十元。
【案件评析】
一、经济成交版合同王某未签字，法院为何仍适用该合同判其承担户口逾期迁出的责任？
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，黄某与未取得王某代理权的第三人签订经纪成交版合同，该第三人属无权代理，但此后黄某与王某签订《补充协议》，王某对经纪成交版合同均予以了追认，因此经纪成交版合同合法有效，王某应当承担该合同中的权利义务，故该合同中关于户口迁出的相关责任应由王某承担。
当事人协商一致，可以变更合同，双方应以变更后的合同约定为准。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。变更后的合同中对前合同的约定没有变更，应以前合同约定为准。黄某与王某于经纪成交版合同签订后，双方又签订自行成交版合同，王某主张该合同对经纪成交版合同进行了变更，应当以该合同为准，二审法院认为该主张，于法无据。从合同内容来看，自行成交版合同中，仅约定了房屋基本状况、价款等基本信息，而对于房屋的交付、违约责任、税费负担及权属转移登记等房屋买卖的核心条款均未约定，且其中关于价款的约定并不是双方实际履行的房屋价款，因此自行成交版合同并未真正约定双方的权利义务关系。此外，双方均认可该合同是为了办理网签及建委备案所用，因此该合同是双方为办理过户登记而签订的备案合同，并非以该合同约束双方的权利义务。因此，买、卖双方适用自行成交版合同，于法无据，王某应当按经纪成交版合同承担户口未按时迁出的违约责任。
二、一方主张违约金，对方认为不构成违约，法院如何裁判？
买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。一审法院认为王某免责抗辩成立未对违约金调整进行释明，经二审法院释明，王某坚持认为双方未约定违约责任，且不申请调整违约金，不要求酌情予以降低，故王某应当按双方合同约定支付违约金。按照合同约定，王某应从房屋所有权转移之日起十日后，每日按已付款项的万分之五支付违约金，即每日应支付违约金750元，至2015年4月17日王某将户口迁出。因此，黄某仅请求王某支付违约金220950元，于法有据，二审法院予以改判支持，我们认为是正确的。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第四十八条第一款：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条之规定:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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