买家听信中介错误指示未如约付款构成违约，房屋买卖合同被判解除
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-069）
买家听信中介错误指示未如约付款构成违约，房屋买卖合同被判解除
---黄某、尉某与闫某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同 资金监管 解除合同 继续履行 违约金 理房通托管 融信托管
【要点提示】
按买、卖双方签订的《补充协议》约定的支付首付款的时间，买方应当于网签生成后3个工作日内以非建委资金监管的方式向卖方支付首付款，虽然买方已按中介指示向理房通托管以及融信托管履行了己方付款义务，但根据《补充协议》的约定，买方向卖方支付首付款的方式应当采用非建委资金监管的方式，并明确排除了理房通托管以及融信托管的方式，而买方按照中介房产公司的指示，进行打款的行为不能视为向卖方付款的行为，且买方实际最后向卖方支付最后一笔首付款的时间也明显地超过了双方《补充协议》约定的时间，因此，买方已经构成了违约，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，卖方享有合同的单方解除权。
【当事人信息】
原告：黄某、尉某（买方、反诉被告）
被告：闫某（卖方、反诉原告）
第三人：房产中介公司
【案情简介】
黄某、尉某与闫某以及房产中介公司在2016年1月3日签订了《买卖定金协议书》。2016年1月4日，黄某、尉某与闫某以及房产中介公司签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《合同》）及附件与《补充协议》，合同主要约定：黄某、尉某向闫某支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给闫某；剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买、卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。《补充协议》主要约定：黄某、尉某支付首付款时，已支付的定金视为首付款一部分，黄某、尉某于2016年1月4日将第一笔定金5万元自行支付的方式支付闫某；闫某应在接到房产中介公司的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；黄某、尉某于买、卖双方网签生成后3个工作日内将第一笔首付款86万元以非建委资金监管的方式支付闫某；……。
2016年1月4日，黄某、尉某与闫某以及房产中介公司还签署了《居间服务合同》。同日，黄某、尉某与闫某还签署了《放弃办理资金托管声明书》，协商一致共同声明如下：就本次房屋交易资金中的人民币6万元整，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担由此产生的风险及损失。
2016年1月4日，黄某以现金的方式向闫某的代理人李某支付了定金2万元，2016年1月5日，黄某以转账的方式向闫某的代理人李某支付了定金3万元。2016年1月18日，黄某与闫某办理了网签登记手续，同日，黄某向北京理房通支付科技有限公司汇款12万元，2016年1月20日，黄某向北京理房通支付科技有限公司汇款74万元。2016年1月21日，北京理房通支付科技有限公司向闫某的代理人李某汇款37万元，2016年2月16日，尉某向闫某的代理人李某汇款49万元。2016年3月15日，闫某委托律师向尉某、黄某发送了主要内容为：“因黄某、尉某未按合同约定的付款方式、付款时间以及具体金额履行合同，黄某、尉某的行为已经构成根本性违约，解除黄某、尉某与闫某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》以及《律师函》。黄某、尉某表示在2016年3月25日和4月19日，向闫某发送了《告知函》和《履约催促函》。房产中介公司于2016年3月17日向闫某的代理人李某发送了《催告函》1份。双方经过多次协商、沟通、均未果。
黄某、尉某诉至法院，请求：1、要求继续履行房屋买卖合同，要求闫某配合黄某、尉某继续办理贷款手续、缴纳税款手续、过户手续、物业交割手续；2、要求闫某支付合同违约金42.4万元。
闫某反诉至法院，请求：1、确认2016年1月房屋买卖合同及补充协议于2016年3月解除；2、判令黄某、尉某协助我方办理撤销网签的手续；3、黄某、尉某支付违约金42.4万元。
【法院判决】
一审：1、黄某、尉某与闫某以及房产中介公司于二○一六年一月，签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件与签署的《补充协议》于二○一六年三月解除；2、黄某、尉某及房产中介公司于判决生效后三十日内协助闫某办理位于北京市朝阳区东四环北路×号×楼××层××××室房屋的撤销网签手续；3、闫某于判决生效后七日内返还黄某、尉某定金及首付款；4、驳回黄某、尉某的全部诉讼请求；5、驳回闫某的其他反诉请求。
【案件评析】
一、法院为何认定，买方构成违约，买、卖双方所签订的房屋买卖合同已解除？
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黄某、尉某与闫某及房产中介公司就涉案房屋签订的《合同》及相关附件中对于交易标的、价款以及款项支付时间做出了明确规定，是各方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。
本案中，根据黄某、尉某与闫某签订的《补充协议》约定的支付首付款的时间显示，黄某、尉某应当于网签生成后3个工作日内以非建委资金监管的方式向闫某支付86万元的首付款，2016年1月，涉案房屋的网签生成，虽然黄某、尉某于2016年1月，向北京理房通支付科技有限公司支付了12万元以及于2016年1月向北京理房通支付科技有限公司支付了74万元，但北京理房通支付科技有限公司却于2016年1月向闫某的代理人李某汇款37万元，此后，尉某于2016年2月向闫某的代理人李某汇款49万元。根据《补充协议》的约定，黄某、尉某向闫某支付首付款的方式应当采用非建委资金监管的方式，并明确排除了理房通托管以及融信托管的方式，而黄某、尉某按照中介房产公司的指示向北京理房通支付科技有限公司打款的行为不能视为向闫某付款的行为，且黄某、尉某实际最后向闫某支付最后一笔首付款的时间也明显地超过了双方《补充协议》约定的时间，黄某、尉某已经构成了违约，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，闫某享有合同的单方解除权，此外，闫某于2016年3月向黄某、尉某寄送了《律师函》，明确表示解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的意思。尽管房产中介公司表示黄某、尉某与闫某在合同履行过程中对付款方式进行了变更，但并未向法院提供充分的证据加以证明，且亦无法通过其他证据推断出双方达成了变更支付方式的一致意见。闫某亦未在《融信托管协议》签字确认变更付款方式和时间。综上，闫某要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的反诉请求，于法有据。
二、法院如何认定，买、卖双方所签订的房屋买卖合同解除后，违约赔偿问题？
黄某、尉某要求闫某继续履行房屋买卖合同，要求闫某配合黄某、尉某继续办理贷款手续、缴纳税款手续、过户手续、物业交割手续的诉讼请求，因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除,故其请求依据不足，于法无据。关于黄某、尉某要求闫某支付合同违约金的诉讼请求，因于法无据，故法院亦不予支持。因黄某、尉某与闫某及房产中介公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，故闫某要求判令黄某、尉某协助其办理撤销网签手续的反诉请求于法有据。
关于闫某要求黄某、尉某支付违约金的反诉请求一节，虽然，黄某、尉某未能依照《补充协议》的约定向闫某支付首付款，但在整个交易过程中，黄某、尉某已经在《补充协议》约定的时间按照房产中介公司的要求向北京理房通支付科技有限公司支付了86万元的首付款，其在主观上并无明显的过错，且闫某自2016年2月起即持有黄某和尉某支付的86万元首付款至今，客观上亦会产生一定的利息和孳息，同时法院已经支持了闫某解除合同的诉讼请求，而涉诉房屋的市场价值客观上也已经有较为明显的增加，客观上并未给闫某造成严重的经济损失，故法院对闫某要求黄某、尉某支付违约金的诉讼请求，于法无据。
因黄某、尉某与闫某所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除，故闫某应当将已经收取的黄某、尉某的首付款等费用返还给黄某、尉某。经本院释明，黄某、尉某以及闫某均表示同意法院根据审理的情况就黄某与尉某已经向闫某支付的定金及首付款一并进行处理。另，需要指出的是，如黄某、尉某认为房产中介公司的居间过程中造成其相应的经济损失，法院判决不影响其向房产中介公司主张相应的权利，黄某、尉某可以另行解决。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条之规定:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
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