逾期支付首付款、延迟取得购房资格审核，房屋买卖合同能否解除？
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-078）
逾期支付首付款、延迟取得购房资格审核，房屋买卖合同能否解除？
---孙某与徐某房屋买卖合同纠纷案法律解析
关键词
房屋买卖合同 交付 违约 融信托管 理房通 继续履行 解除 资金监管
要点提示
买、卖双方约定以融信托管方式支付购房款的，对这一约定需明确以下四点：（1）所谓的“以融信托管方式的支付”。“以不同于买受人向出卖人直接付款融信托管方式支付”系双方约定的首付款资金监管，在资金监管模式下，买方所付首付款应在保证卖方能够履行合同义务的情况下才支付给卖方，从实际操作来看，卖方取得首付款需与买方及第三方资金监管单位签署协议。（2）《补充协议》所约定的首付款支付时间仅是买受人将首付款支付到第三方账户的时间，是以资金监管为前提，不能成为约束买受人直接向出卖人付款的时间。（3）买受人并不负有保证出卖人提前使用首付款的合同义务。（4）资金监管并非强制性的合同价款的支付方式，资金监管的采用需买卖双方协商一致且不违反相关政策规定。因此，合同中约定的资金监管不能实施并不必然导致合同义务无法履行，买卖双方可另行协商付款方式和时间，协商不一致的，并不必然导致合同义务无法履行，任何一方均无权强制对方接受仅对己方有利的履行时间，双方应按照符合合同目的及法律规定的方式履行。
当事人信息
原告：孙某（买受人、反诉被告、被上诉人）
被告：徐某（出卖人、反诉原告、上诉人）
第三人：房产中介公司
案情简介
2016年1月17日，徐某（出卖人）与孙某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋系涉案房屋。同日，徐某、孙某与房产中介公司签订《补充协议》，协议主要约定，孙某于2016年1月17日将第一笔定金10万元自行支付徐某，于2016年1月17日将第二笔定金10万元以理房通托管方式支付徐某；孙某于2016年3月25日前将第一笔首付款268万元（不包含前期支付的全部定金）以融信托管的方式支付徐某；孙某、徐某双方应于网签后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在2016年4月30日前具体以朝阳区预约过户号日期为准，孙某、徐某双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，孙某于2016年3月25日前将该保证金以资金托管的方式支付徐某。同日，徐某、孙某与房产中介公司签订《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《定金托管协议》；同日，徐某与孙某签署《税费清单-查询信息》，其中在“房屋信息”部分载明：“房屋拟定网签单价39203元，房屋拟定网签总价515万元。”
合同签订后，孙某如约支付定金20万元。关于合同的后续履行情况，孙某表示合同约定首付款268万元及物业交割保证金2万元通过融信托管的方式支付，但在合同履行过程中，房产中介公司表示因政策原因融信托管被停止使用，房产中介公司要求徐某变更支付方式，但徐某没有进行变更，并要求孙某将首付款支付至徐某个人账户，孙某对此有所顾虑，由于合同约定期限将至，孙某在房产中介公司的建议下于2016年3月25日将首付款270万元支付至理房通账户内。2016年4月11日，孙某和徐某在房产中介公司的陪同下一同进行网签，当天徐某要求变更网签合同的房屋价格为650万元，孙某要求按照约定的515万元进行网签，双方对此没有达成一致意见。双方经过多次协商、沟通、均未果。
孙某诉至法院，请求：1、继续履行双方之间的合同，徐某配合办理房屋所有权转移登记手续并交付房屋；2、徐某支付违约金130万元，并按照房屋总价款650万元的日万分之五支付自2016年4月19日至徐某实际交付房屋之日的违约金。
徐某反诉至法院,请求：1、解除徐某与孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、孙某支付违约金130万元。
法院判决
一审：
1、孙某与被告徐某于二〇一六年一月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及孙某、徐某与房产中介公司于二〇一六年一月十七日签订的《补充协议》继续履行；
2、徐某协助孙某办理北京市朝阳区八里庄西里×号房屋权属转移登记手续，将上述房屋转移登记至孙某名下；
3、徐某于履行完毕上述第二项判决义务当日将北京市朝阳区八里庄西里×号房屋交付原告孙某；
4、孙某于徐某履行完毕上述第二项及第三项判决义务当日支付徐某剩余购房款六百三十万元；
5、驳回孙某的其他诉讼请求；
6、驳回徐某的全部反诉请求。
二审：
驳回上诉，维持原判。
案件解析
一、法院为何认定，买受人逾期支付首付款的行为不构成违约？
孙某与徐某自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》等系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。
本案中，按照《补充协议》的约定，孙某应于2016年3月25日前将第一笔首付款268万元（不包含前期支付的全部定金）以融信托管方式支付给徐某，孙某未按照《补充协议》约定时间付款的，逾期超过15日后，徐某有权解除合同。对这一约定需明确以下四点：
（1）所谓的“以融信托管方式的支付”不同于买受人向出卖人直接付款。“以融信托管方式支付”系双方约定的首付款资金监管，在资金监管模式下，买方所付首付款应在保证卖方能够履行合同义务的情况下才支付给卖方，从实际操作来看，卖方取得首付款需与买方及第三方资金监管单位签署协议。
（2）《补充协议》所约定的首付款支付时间仅是孙某将首付款支付到第三方账户的时间，是以资金监管为前提，不能成为约束孙某直接向徐某付款的时间。
（3）孙某并不负有保证徐某提前使用首付款的合同义务。本案中，徐某在订立合同时的确向房产中介公司的工作人员提出过提前使用资金的需求，并且在中介人员的建议下，徐某选择了融信托管方式。但是，孙某并未向徐某保证其可提前使用资金，孙某仅负有在合同约定日期将首付款支付至融信托管账户的义务，徐某能否提前使用资金取决于其与第三方资金监管单位能否达成相关资金使用的协议，此非孙某的合同义务。
（4）资金监管并非强制性的合同价款的支付方式，资金监管的采用需买卖双方协商一致且不违反相关政策规定。合同中约定的资金监管不能实施并不必然导致合同义务无法履行，买卖双方可另行协商付款方式和时间，协商不一致的，按照《合同法》的规定确定符合双方合同目的付款方式和时间。
根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。该法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
本案中，融信托管因违反政策无法使用，买卖双方亦未就付款方式和时间协商一致，然协商不一致并不必然导致合同义务无法履行，双方应按照符合合同目的及法律规定的方式履行。就房屋买卖合同而言，买卖双方的主要合同义务是价款支付与房屋所有权转移，两项合同义务具有对待给付的性质。如果双方对履行顺序没有约定或约定不明，则应当同时履行，即在出卖人转移房屋所有权的同时，买受人履行价款支付义务。徐某主张其并未同意孙某将首付款支付至理房通账户，孙某亦未同意将首付款直接支付给徐某，在此情况下，首付款应直接支付给徐某，但付款与标的物所有权转移应当同时进行，任何一方均无权强制对方接受仅对己方有利的履行时间。
本案中，徐某要求孙某将首付款直接支付给徐某否则不予网签缺乏合同依据，而孙某将270万元首付款于合同约定日期支付至理房通账户是以自己的行为表明继续履行合同的意愿及对证明继续履行合同之能力，徐某主张孙某存在迟延支付首付款的违约行为缺乏事实及法律依据，于法无据。
二、法院为何认定，买受人迟延取得购房资格的行为不构成违约？
根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，即合同的附随义务。二手房交易是一个系列流程，按照相关政策规定，买方具备购房资格是房屋买卖合同得以履行的必要前提，购房资格审核也是房屋买卖合同办理网签的前一步骤，买方能否按期取得购房资格审核会影响买卖双方办理网签及后续一系列手续包括过户登记的时间。本案中，徐某与孙某未对取得购房资格审核时间作出约定，但及时取得购房资格审核以保证房屋按时过户是孙某应当承担的合同附随义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《合同法》第九十四条并未就违反附随义务是否可以导致合同解除作出规定，违反附随义务只有影响合同约定义务履行的效果，且达到《合同法》第九十四条规定的程度或合同约定的解除条件时才可以解除合同。
本案中，徐某于2016年4月18日向孙某发出《解除合同通知书》，其解除合同的理由之一是孙某迟延取得购房资格审批必将导致过户延期，那么徐某应当证明孙某确有拖延购房资格审批的行为，且这一行为必然导致过户时间超过合同约定时间并足以导致合同解除权的成就。按照《补充协议》的约定，在2016年4月30日前具体以朝阳区预约过户号日期为准，孙某、徐某双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。任何一方逾期履行上述义务超过十五日的，构成根本违约，对方有权解除合同。本案中，尽管孙某是在2016年4月8日取得购房资格审核，但是按照正常的交易流程，不能确定得出在4月30日前不能预约办理房屋所有权转移登记手续的结论，徐某在合同履行期限到来前即要求解除合同缺乏事实及法律依据。
关于徐某可否以孙某要求按照合同约定价格办理网签为由解除合同：
根据徐某与孙某签订的《税费清单》，双方均同意按照515万元的成交价格进行网签，徐某要求按照650万元进行网签没有事实依据，且双方对合同交易价格并无争议，徐某以此为由解除合同，于法无据。
综上，徐某主张孙某构成违约而行使合同解除权缺乏事实及法律依据，法院以此为由驳回徐某的诉讼请求，于法有据。我们认为是正确的。
涉案法条
《中华人民共和国合同法》
第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
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