附有违法建筑被限制交易的房屋，买卖合同能否继续履行？
供稿|易居房产律师团队研究部
来源|易居房产律师团队案例研究库（2017-75）
关键词
限制交易 信赖保护 不动产登记 房屋买卖合同 恢复原状 合同效力
要点提示
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
当事人信息
丁某：（买受人|原告|反诉被告|被上诉人）
石某：（出卖人|被告|反诉原告|上诉人）
案情简介
2008年10月7日，丁某与石某签订房屋买卖合同，约定石某将涉讼房屋出卖给原告，建筑面积661．96平方米，占用范围内的土地使用权面积2052．90平方米，价款人民币(下同)5600万元。该买卖合同经某公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向某市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。
2008年10月18日，某区房屋土地管理局向某市某区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《某市住宅物业管理规定》第四十二条第三款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。涉讼房屋所属的某物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王某(被告石某前妻)的妹妹王某1和她丈夫何某拆除并重建，石某未参与这次违章拆建的全过程。买卖双方发生争议，经多次沟通、协商，均无果。
丁某诉至法院，请求：1．石某拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；2．石某支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金(计算方式：2100万元×万分之五×天数)。
石某反诉，请求：确认房屋买卖合同无效。
法院判决
一审：1.石某将涉讼房屋交付丁某；2.石某支付丁某逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从 2008年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算；3.石某应于丁某将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助丁某某办理上述房屋的房地产权变更登记手续；4.丁某支付石某剩余购房款人民币3500万元；五、驳回被告石某的反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
案件解析
一、涉讼房屋附有违法建筑，法院为何还认定买卖合同有效？
丁某与石某签订的买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明石某为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。丁某与石某签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知丁某。因此，丁某对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护丁某的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。丁某与石某就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
二、涉案房屋附有违法建筑且被限制交易，买卖合同能否继续履行？
虽然行政机关对附有违法建筑房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；出卖人即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系出卖人应尽的行政法上的义务。出卖人明知房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付买受人。经法院释明，买受人在本案中同意出卖人按现状交付房屋，并自愿替代出卖人承担恢复原状的义务，买受人的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，但买受人在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。出卖人应于买受人恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后，再协助买受人办理产权手续。
涉案法条
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
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