政策变化属情势变更非违约，法院判房屋买卖合同解除、不担责！

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-102）

政策变化属情势变更非违约，法院判房屋买卖合同解除、不担责！

---鲁某与周某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

新国五条 京十九条 限购政策 网签 定金 解除合同 违约 情势变更

【要点提示】

买受人与出卖人就涉案房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。在双方履行合同期间，为进一步加强和改善房地产市场调控，国务院办公厅及北京市政府办公厅相继出台"新国五条"、"京十九条"等文件，进一步细化限购、限贷政策，根据上述政策规定，买受人属于已有一套房产的京籍单身人士，不具有购买涉诉房屋的资格，合同因该不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，买受人要求解除双方签订的房屋买卖合同，出卖人亦同意解除合同，法院予以支持，且合同解除并非由于双方违约导致，合同解除后，出卖人应当将买受人已付的定金返还给买受人。

【当事人信息】

原告：鲁某（买受人）

被告：周某（出卖人）

【案情简介】

2013年2月2日，鲁某与周某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋性质为已购公有住房；房屋成交价格为267万元，鲁某在签订本合同时支付定金10万元，该笔定金作为购房款的一部分；双方采用全款付款交易流程，双方应于2013年8月1日办理申请该房屋的所有权转移登记手续，鲁某以自行交接的方式于2013年3月31日支付周某购房款257万元。合同签订当天，鲁某支付定金10万元，周某为其出具收据。此后，双方就合同履行发生争议，鲁某未再支付剩余款项，周某未与鲁某办理房屋的网签及过户手续。

2013年2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称"新国五条"）。2013年3月30日，北京市人民政府办公厅下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称"京十九条"），通知要求"自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房"。因鲁某此前购买过一套房屋，所以失去了购房资格。该买卖合同实际已无法继续履行，鲁某与周某协商退还定金，周某坚决不肯。

故鲁某诉至法院，请求：1、依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、周某返还定金10万元。

【法院判决】

1、解除周某与鲁某于2013年2月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

2、周某于本判决生效后十日内向鲁某返还定金十万元。

【案件评析】

一、本案中法院为何认定限购政策变化属于情势变更而未认定买方违约？

情势变更原则是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可归责于当事人的原因，使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化，若继续维持合同的原有效力则显失公平，受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”本案中，鲁某在与周某签订房屋买卖合同后限购政策出台，因其已经拥有一套住房，属于限购范围，失去了购房资格，此前双方也未做网签，该买卖合同实际已无法继续履行，合同因该不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，符合情势变更的构成要件。

二、房屋买卖合同解除后，双方的责任如何认定？

合同中约定鲁某应于2013年3月31日前履行支付剩余购房款的义务，而3月30日履行期届满前政府出台限购政策，鲁某既已明确得知其不具备购房资格，作为房屋买受人，其已无法通过支付价款实现取得房屋所有权的合同目的，且双方合同并未因鲁某原因处于延迟状态无法履行，故鲁某延迟支付购房款并不构成违约。另，周某主张合同特别约定鲁某可指定第三人购买房屋，但该条款并非强制条款，鲁某已于庭审中明确表示不指定他人购买房屋，且周某亦自述不同意办理鲁某要求其做关于委托他人出售房屋的公证手续，故周某关于鲁某可继续履行合同的主张，无相关依据，法院不予支持。周某之间的合同解除并非由于双方违约导致，合同解除后，周某应当将鲁某已付的定金10万元返还给鲁某。 

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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