开发商将在建工程抵押于银行,购房者购买商品房后诉请解押并过户,法院认定认购协议书有效,购房者权益优先!
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库(18-004-1总第215)
开发商将在建工程抵押于银行,购房者购买商品房后诉请解押并过户,法院认定认购协议书有效,购房者权益优先!
---某银行与王某商品房销售合同纠纷案(二审)法律解析
【关键词】
在建工程抵押权解押 合同有效 购房款 定金 认购协议书 过户 商品房销售合同
【要点提示】
本案中开发商为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给某银行并办理了抵押登记,该抵押行为应为有效,银行对涉案房屋享有抵押权,故购房者与开发商签订的认购协议的履行受某银行的约束。但某银行并无证据证明开发商不能销售涉案房屋,购房者作为涉案房屋的买受人,根据开发商出具的收据,已经履行了支付全部购房款的合同义务,开发商也取得涉案房屋的预售许可证,故购房者与开发商签订的认购协议合法有效。
【当事人信息】
原告:王某(购房者、被上诉人)
被告:某公司(开发商)
第三人:某银行(上诉人)
【案情简介】
王某与某公司于2011年11月10日签订《房屋认购协议》,主要约定王某购买某公司房屋,建筑面积168.79平方米,总价合计828260元;王某于2011年11月10日向某公司支付定金10万元,王某与某公司约定签订商品房预售合同之前一次性付清余款728260元;某公司承诺在收到王某定金后,保证王某所选定房屋位置及价格不变;王某保证按协议约定价格、时间付款,如王某未按约定付款,每逾期一天按购房首付款的日万分之十支付违约金,逾期超过5天的,协议作废,定金不退,某公司可将房屋另行出售。
【案情补充】某银行于2009年12月14日取得×号在建工程抵押证,某公司抵押的在建工程包括涉案房屋,因某公司没有偿还全部借款,某银行至庭审仍未将涉案房屋解押。2012年12月底某公司法定代表人王某1不知去向,公司停业。
王某诉至法院,请求:1、某公司与某银行办理房屋的在建工程解押手续;2、某公司协助王某办理上述房屋过户手续。
【法院判决】
一审:【下文揭秘...】。
二审:驳回上诉,维持原判。
【案件解析】
一、购房者与开发商所签的认购协议性质如何?是否合法有效?
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”,本案中,双方当事人签订的《房屋认购协议》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件,且某公司已经按照约定收受购房款,故该《房屋认购协议》实质是商品房买卖合同。2009年某公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给某银行并办理了抵押登记,该抵押行为应为有效,某银行对涉案房屋享有抵押权,故王某、某公司签订的认购协议的履行受某银行的约束。但某银行并无证据证明某公司不能销售涉案房屋,王某作为涉案房屋的买受人,根据某公司出具的收据,已经履行了支付全部购房款的合同义务,某公司也取得涉案房屋的预售许可证,故王某、某公司双方签订的认购协议合法有效。
二、购房者的权益与银行的抵押权哪一个优先?购房者主张解押、过户,法院如何处理?
【下文解析...】
【涉案法条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
版权公告
文章来源:易居房产律师团(授权发表);如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处;本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。
买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售,代理谈判、签约、争议解决。
敬请关注:易居房产律师网
http://www.maxfcls.com/ (PC端)
http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)
法律咨询电话:13911056513
Email: 13911056513@139.com
张涛律师订阅号
点击下方文章标题,可阅读更多文章
更多原创文章,在本订阅号“查看历史”
☞卖方拒绝在草拟网签合同上签字致后续交易无法进行,法院为何仍判决房屋买卖合同继续履行?
☞买受人自行委托所做《检测报告》开发商不认可,以此主张交付违约法院不支持!
☞开发商将房屋先卖后抵押,买房人诉请抵押合同无效、法院支持吗?
☞开发商将房屋先卖后抵押,银行主张善意取得了房屋抵押权,法院支持吗?
☞抵押权人善意or不善意法院如何认定?主张不成立善意取得抵押权谁负责举证?
☞作为附条件变更公房承租人的协议书只有复印件,法院如何认定其真实性?
☞直管公房承租人变更是否需经过其他家庭成员同意?其他家庭成员异议权是否须具备一定条件?
☞公房承租人变更后面临拆迁,名义承租人见财起意欲独占 其他家庭成员如何仅凭附条件变更协议书的复印件成功维权?
☞分家析产的法律性质如何?农村宅院房屋分家单未经女儿同意是否有效呢?
☞分家单签字、履行后又立遗嘱变更,谁能最终取得农村房屋所有权?
☞房地产项目联合开发合同性质如何认定?一方主张口头协议解除合同的证明标准有多高?(1)
☞卖方能否以网签合同价与实际交易价不符为由 要求解除房屋买卖合同?(2)
☞购买拆迁安置房不能及时过户风险大,办证后卖方恶意抵押,合同还能继续履行吗?(下)
☞拆迁安置房未出证前已两次买卖,谁是实际买受人?后手的合同合法有效吗? 拆迁安置房未及时过户,出卖人恶意抵押,能否继续履行?(上)
☞政策变化属情势变更非违约,法院判房屋买卖合同解除、不担责!
☞农村房屋买卖20年合同仍无效过错责任如何认定?差价损失赔偿吗?所有权人能以不知情出售为由免责吗?
☞未审查原值即促成签约致买方多付19余万税款,中介居间服务存在瑕疵应退费、赔偿吗?
☞农村房屋买卖14年合同判无效,未拆迁无法确定赔偿可暂不返还!
☞宅基地房屋卖给非集体经济组织成员合同无效,卖方承担主要责任被判退款、赔偿!
☞农村房屋赠与儿子未办理变更登记,后离婚经法院调解协议给予再婚配偶,视为撤销赠与!
☞已交付并办了房证的大面积高档别墅,严重渗漏水影响居住还能解约、退房吗?(下)