买受人自行委托所做《检测报告》开发商不认可，以此主张交付违约法院不支持！

 提示：点击上方"张涛律师"↑免费获得更多实用资讯

供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-188）

买受人自行委托所做《检测报告》开发商不认可，以此主张交付违约法院不支持！

---李某、郭某诉某开发商商品房预售合同纠纷案例解析

【关键词】

 空气质量检测  赔偿金  逾期交房责任  违约金  

【要点提示】

《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

【当事人信息】

一审原告、上诉人、买受人：李某

一审原告、上诉人、买受人：郭某

一审被告、被上诉人：某开发商

【案情简介】

2013年2月4日，某管理委员会作出《关于某地块二类居住（配建公共租赁住房）项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，同意某开发商实施上述项目；2013年2月25日，某规划委员会向某开发商核发涉案项目建设用地规划许可证；2013年7月5日，某人民政府向某开发商核发涉案项目用地地块的国有土地使用权证书。

2014年2月28日，李某、郭某（买受人）与某开发商（出卖人）签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定由李某、郭某购买某开发商开发的涉案房屋一套，房屋总价款为3 015 077元。

关于规划变更的约定，合同第九条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管 41 36746 41 15263 0 0 3669 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3669门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。”

关于设计变更的约定，合同第十条约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人：1、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、取暖方式；……

关于交付条件，合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；……

关于逾期交房责任，《补充协议》第十四条约定：除本补充协议第十二条所约定的特殊原因外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理，不做累加：……2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至该商品房实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付时向买受人支付违约金。

2015年11月6日，某规划委员会向某开发商核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格通知书）》，该意见载明：涉案工程符合建设用地规划许可证、建设工程规划许可证批准的内容；2015年12月16日，某开发商取得涉案工程《竣工验收备案表》。

2015年12月22日，某开发商向李某、郭某发送交付使用通知书，通知李某、郭某办理涉案房屋的交付使用手续。后双方就房屋交付问题产生争议。

李某、郭某向法院起诉请求：1.请求判令某开发商支付2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（每日按总房款的万分之二计算）；2.判令某开发商赔偿其支出的空气质量检测费600元；3.判令某开发商给付赔偿金301507元（总房款的10%）。

庭审时，李某、郭某提交《检测报告》以证明涉案房屋空气质量不符合标准要求，故而涉案房屋不具备交付条件，该《检测报告》载明：“封闭时间12小时（自述），所测会议室室内空气中甲醛、TVOC的浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》标准值，不符合标准要求。所测房间其他各项污染物浓度均符合标准要求”；某开发商不认可该证据的证明目的，并表示交房时其公司已向李某、郭某出具了空气质量合格的检测报告。

某开发商提交燃气三联单、电卡、水卡、房屋面积测算报告书、空气环境质量检测报告书以证明涉案房屋的市政基础设施（上水、下水、供电、燃气等）线路铺设完毕，符合合同第十三条约定的交付条件；李某、郭某认可上述证据的真实性，不认可其关联性，其主张某开发商并未于验房时向其出示上述证据，此外空气环境质量检测报告书显示该报告是抽查的，也无法核实检测公司是否实际进行了上述检测。

在本案审理过程中，李某、郭某已实际收房并实际入住。关于李某、郭某的收房行为，李某、郭某表示收房是因为有实际居住的需求，但仍主张某开发商系逾期交房，逾期交房违约金要求计算至实际收房之日止；某开发商主张交房时已向业主出示了合同第十二条、第十三条、第十四条、第十六条约定的证明文件，李某、郭某认可某开发商已经合法取得了合同第十二条、第十三条、第十四条、第十六条约定的证明文件。

【法院判决】

一审：驳回李某、郭某的全部诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、本案的争议焦点是什么？

本案的争议焦点是涉案房屋是否符合法定及约定的交付条件。

二、李某、郭某主张涉案房屋不符合合同约定的交付条件，法院为何不予支持？

关于李某、郭某提出的涉案房屋不符合合同约定的交付条件问题。据查，涉案项目已经完工并办理了竣工验收手续，涉案房屋已符合法定强制性交付条件，某开发商办理了涉案房屋的燃气卡、电卡和水卡，足以证明涉案房屋已满足市政基础设施达到的使用条件。

关于李某、郭某主张涉案房屋在交付时空气质量不合格的问题。首先，涉案房屋交付时，某开发商已按照工程竣工验收要求取得了涉案项目室内环境质量合格、符合I类民用建筑工程要求的《检测报告》，该《检测报告》足以证明涉案住宅楼符合民用建筑工程要求；其次，李某、郭某提交的《检测报告》因系其自行委托所做，故该《检测报告》并不足以推翻某开发商所提交的《检测报告》的效力。

综上，李某、郭某的诉讼请求不成立，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国建筑法》

第六十条　建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

 版权公告

文章来源：易居房产律师团（授权发表）；如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。

买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售，代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注：易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/ (PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/ (移动端)

法律咨询电话：[phone]

Email: [e-mail]

张涛律师订阅号

点击下方文章标题，可阅读更多文章

 更多原创文章，在本订阅号“查看历史”