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无证房一房二卖已交付,再过户给未实际看房的另一买受人,是否构成恶意串通?如何判断?

易居房产团队 易居房产律师团
2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

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无证房一房二卖已交付,再过户未实际看房的另一买受人,是否构成恶意串通?如何判断?

---谢某等与吴某等确认合同无效纠纷(二审)案法律解析


【关键词】

恶意串通房屋买卖 确认合同无效 无证房屋 一房二卖 善意取得 交付 产权过户 正常交易习惯 合理谨慎注意义务 重大过失


【要点提示】

恶意串通,损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通,指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。在其法定构成要素上,主观要素为恶意串通,即当事人双方具有共同目的,希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益;客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。


【当事人信息】

吴某:一审原告/二审被上诉人/买受方(在先)

谢某:一审被告/二审上诉人/出售方

郑某:一审被告/二审上诉人/买受方(在后)


【案情简介】

2012年3月11日,谢某(出售方,甲方)与吴某(买受方,乙方)通过中介公司千顷家园签订《北京市房屋买卖合同》,约定:甲方所售房屋910室,成交价格为49万元。2012年3月13日,吴某按合同约定支付房款,谢某出具收条,称收到吴某购买前述房屋的购房定金及房屋部分房款共计40万元。2013年3月24日,谢某出具收条,称收到吴某购买前述房屋的部分房款7万元,给钱当日谢某即将前述房屋钥匙交付给吴某。

2012年3月18日,李某(出租人,甲方,吴某丈夫)与案外人裴某(承租人,乙方)及天通伟业公司(居间人,丙方)签订《北京市房屋租赁合同》,案外人裴某租赁该房屋后实际居住至2013年6月19日,自2013年6月19日至今,该房屋一直由吴某实际控制。

2013年1月10日,谢某(卖方,甲方)、郑某(买方,乙方)与涛顺公司(丙方)签订《房屋买卖合同》,约定:房屋910室,交易价格为70万元整。2013年1月13日,谢某出具收条,称收到郑某支付的购房首付款45万元。

2013年4月22日,谢某取得910号房屋的房屋所有权证书。

在2013年7月份,千顷家园经纪公司告知吴某,谢某已于2013年6月份取得了该房屋的产权证。

2013年7月4日,谢某(出卖人)与郑某(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,约定:出卖人所售房屋为910;该房屋性质为商品房;该房屋未设定抵押、出卖人未将该房屋出租;成交价格为510000元(谢某、郑某称约定的实际购房款为70万元,《存量房屋买卖合同》中约定的51万元是为了避税);签订该合同当日,谢某与郑某办理了房屋所有权转移登记手续,郑某于2013年7月4日取得910号房屋产权证书。

吴某认为谢某、郑某签订的《存量房屋买卖合同》违反了《合同法》第52条的相关规定,属于恶意串通、严重损害了自己的利益,该合同应认定为无效。遂起诉请求:确认谢某、郑某所签订的买卖910号的《存量房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》(2013年1月10日签订的)及与该次房屋买卖相关的合同无效


【法院判决】

【一审】

【后文揭秘…】

【二审】

驳回上诉,维持原判。


【案件解析】

无证房屋交付出卖人仍一房二卖,在后买受人未实际看房过户,是否构成恶意串通、损害他人利益?合同是否无效?


一、谢某在将房屋出售交付吴某后,又一房二卖过户给郑某,谢某与郑某是否构成恶意串通?如何判断?

所谓恶意串通的合同,是指合同双方当事人非法勾结,为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上,主观要素为恶意串通,即当事人双方具有共同目的,希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益;客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通,损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通,应指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。

1.出卖人谢某是否存在损害在先买受人吴某利益的故意?

谢某在诉争房屋售出之后,有向吴某进行转移登记的义务,但其不履行其合同义务,却将房屋另行出售给他人,谢某存有明显的损害吴某利益之故意。

2.在后买受人郑某是否有损害第三人(即本案在先买受人,吴某)利益之故意?

①谢某、郑某签订合同之初,谢某并未取得诉争房屋的产权证明。郑某系普通公民,该房屋的购买资金对于郑某亦属重要资产,对于该类房屋,郑某为保证交易安全应当去实地看房,通过房屋的占有情况,从一个方面推断房屋的权利归属。郑某并未实地看房,其行为与常理不符。②从购买房屋之后的线索,也可以推定房屋购买之时各方的心理状态。郑某在购买房屋之后的较长时间里,一直未去实地看房,而了解房屋的占有情况对于买受人获得使用权至关重要。

综上,谢某、郑某均有损害第三人(吴某,下同)利益之故意,法院亦认定谢某、郑某有恶意串通损害第三人利益之故意。


二、在后买受人郑某购买涉案房屋是否善意?合同有效无效?

【详见后文解析…】


【涉案法条】

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

  第一百零五条 人民法院应当按照法定程序,全面、客观地审核证据,依照法律规定,运用逻辑推理和日常生活经验法则,对证据有无证明力和证明力大小进行判断,并公开判断的理由和结果。




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