查看原文
其他

兄弟间就分家所得的农村宅基地房屋签署的换房协议有法律效力吗?

易居房产团队 易居房产律师团
2024-08-24

 提示点击上方"易居房产律师团"获得更多实用资讯


供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库(18-054-1总第265)

联系│咨询/委托 13911056513(张涛律师)

  合作/加盟 13911056513@139.com


兄弟间就分家所得的农村宅基地房屋签署的换房协议有法律效力吗?

兄弟间将分家所得的宅基地房屋互换一方未交付已26年,还能诉讼主张确权并要求腾退吗?

---沈某与蒋某等所有权确认纠纷案法律解析


【关键词】

分家分家单 换房协议 宅基地房屋互换 交付 所有权确认纠纷 腾退 诉讼确权 


【要点提示】

依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。案涉的《换房协议书》实质是兄弟间关于分家所得的农村宅基地房屋的置换,系双方的真实意思表示,双方亦均有权按自己的意志处分,内容并未违反国家法律法规的强制性规定,应认定合法有效。


【当事人信息】

 原告:沈某

 被告:将某、沈某1、沈某2


【案情简介】

北京市通州区于家务乡某村村民沈某4夫妇育有二子及其他子女,二子分别为长子沈某3、次子沈某即原告;沈某3于2006年12月17日死亡,沈某4夫妇先于沈某3死亡;沈某3与被告蒋某系夫妻关系,二人婚后育有长女沈某1、次女沈某5、三女沈某2,次女沈某5未婚且于1997年8月8日死亡户口注销。1961年9月6日,渠头乡人民委员会颁发房产证,所有人姓名为沈某4,全家人口八口,房屋肆间。1975年1月27日,国营北京市永乐店农村渠头分社革命委员会颁发农村人民公社社员建房使用土地许可证,沈某3申请村内闲地建房6间,长5丈,宽5.5丈。1976年8月23日,经闫某等人参与调和、赵某执笔进行分家,分家单内容如下:“立分家人沈某4人口众多头须太乱,因此兄弟二人沈某3、沈某和(即沈某,下同)单立门户,全家都合意。次子沈某合(即沈某,下同)应分砖房东院肆间由西边下余贰间归老的所有权,老的去逝后归本人所有。由七六年开始往后三年到八〇年开始供养父母每年供养费肆拾元整。公元一九七六年八月廿三日立。”1990年3月25日,原告沈某与沈某3达成《换房协议书》,该协议书内容摘录如下:“经与父母二老及全家议定,从长远利益考虑,兄弟二人同意签定如下协议:鉴于兄沈某云(即沈某3,下同)西院,上房伍间、东厢房3间、西便房2间,柁檩材质较好,翻建房全部可供使用,产权转让给弟某和。鉴于弟沈某和东院8间主房材质较差,但部分树木可供兄翻建房屋使用;院墙砖二万余,产权转让给兄沈某云,并由兄沈某云付给弟沈某和现金贰仟元。备注:鉴于兄沈某3近期即翻建东院,所以以上贰仟元现金定于一九九〇年十月至年底前付清。此协议壹式贰份,签字后即日生效。立字人

兄沈某3弟沈某和1990年3月25号”。2006年7月5日,经沈某3申请并经审批,对某村X号院北房翻、扩建,面宽15.6米、进深6米,间数为6间……但沈某3一方实际并未对某村X号院房屋进行翻、扩建。沈某3于2006年12月25日死亡,现西院由其妻子蒋某、女儿沈某1、沈某2占有。沈某经与沈某3的继承人协商,仍没有将西院要回,故诉至法院。

案情补充:诉讼中,沈某称,2015年其才知道沈某云针对某村X号院申请审批了翻建批示;在现场勘查后,沈某认可西院的法定门牌号为某村X号,东院的法定门牌号为某村X1号,故其诉求变更为主张确认对某村X号院房屋及院落所有权;沈某否认其放弃对X号院房屋及院落的所有权。经法庭询问,三被告称,某村X号院由其三人占有使用;其三人所提沈某和放弃对西院房屋的所有权及对西院房屋翻建的主张事实,均未提供证据予以证明。经法院现场勘查,某村X号院(以门牌号为准)位于某村X2号院西侧,原有北房5间,现北房五间西数第一间、第二间均已坍塌,东厢房3间、西便房2间均已不存在,现场仅余北房3间,现存房屋破旧不堪,院落荒芜,杂草丛生;某村X1号院(以门牌号为准)位于某村X2号院东侧,现有北房9间、东西厢房各3间以及其他房屋。

沈某为:1、确认原告沈某与沈某3所签订的《换房协议书》合法有效;2、确认北京市通州区于家务乡某村X号院北房3间及院落原告沈某所有;3、判令被告将某、沈某1、沈某2腾退北京市通州区于家务乡某村X号院。


【法院判决】

1.确认原告沈某与沈某3于一九九〇年三月二十五日所签订的《换房协议书》有效

2.【后文揭秘…】

3.【后文揭秘…】。


【案件解析】

一、兄弟间就分家所得的农村宅基地房屋签署的换房协议有法律效力吗?

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。案涉的《换房协议书》实质是兄弟间关于分家所得的农村宅基地房屋的置换,系沈某与沈某3的真实意思表示,沈某与沈某3亦均有权按自己的意志处分,内容并未违反国家法律法规的强制性规定,应认定合法有效。


二、对已签署换房协议26年仍未交付的农村宅基地房屋,能否直接诉讼确权?

【详见后文解析…】


三、分家所得宅基地房屋互换26年未交付,可否在诉讼确权同时主张腾退?

【详见后文解析…】



【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。




易居房产律师团   原创声明 

所有标注“原创”文章案例均选编自易居房产律师团队亲办或法院公开裁判的真实案件,并以现行有效的相关法律、法规及政策为依据(如相关依据有所调整,以调整后的为准);如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处;本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。




买房、卖房、继承、析产、分割、确权、陪购、陪售,代理谈判、签约、争议解决。

敬请关注:易居房产律师网

http://www.maxfcls.com/(PC端)

http://www.maxfcls.com/wap/(移动端)

法律咨询电话:13911056513

Email:13911056513@139.com

易居房产律师团队合照


专注房产十三年

专业房产争议解决


易居房产律师团订阅号


易居首席张涛律师订阅号

点击下方文章标题,可阅读更多文章

更多原创文章,在本订阅号“查看历史”

购买拆迁安置房不能及时过户风险大,办证后卖方恶意抵押,合同还能继续履行吗?

以投资房产作为购房目的为由主张解除合同,与国家及政府坚持的房屋是用来住的不是用来炒的政策相违背,法院不支持,判决继续履行!

如何甄别和判定是借名购房关系还是借贷关系?

未经买卖双方签字中介公司擅自将信息提交完成网签如何定性?是否构成对出卖人的欺诈?

未办理房屋产权过户登记手续的过错责任认定--何为客观原因?

☞执行异议之诉案中法院能否以实际使用的方式判决确定房屋的所有权?

是否具有排除执行的实体权利系涉房执行异议之诉的关键

在离婚案件中主张分割登记在案外人名下的房屋和确认系他人的借款,法院如何裁判?

离婚双方对属于夫妻共同财产的房屋均主张所有权,法院如何裁判?

未成年子女证言会影响法院认定夫妻双方感情确已破裂判决离婚?

公房管理部门对于相关档案材料管理不当,性质如何认定、应承担何种责任?

房管单位不能提供公房相关档案资料是否应在承租人变更问题上与申请人存在恶意串通承担举证不能责任?

管理单位未入户调查共同居住人即变更公房承租人,是否可推定其与申请人存在恶意侵害第三人利益的主观意思联络?

☞房屋抵押权基础案件已进入再审,法院处理当事人另案再诉抵押合同无效是否构成二次受理和审判?能否同案解决房屋的抵押登记手续解除问题?

出卖人与第三人设定的抵押合同给房屋买卖合同的继续履行造成障碍,法院会如何裁判?

继续滑动看下一个
易居房产律师团
向上滑动看下一个

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存