是否具有排除执行的实体权利系涉房执行异议之诉的关键
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-040-1总第251）
是否具有排除执行的实体权利系涉房执行异议之诉的关键
---王某与陈某及吴某等案外人执行异议之诉案法律解析
【关键词】
执行异议排除执行 实体权利 案外人执行异议 附义务赠与合同 不可撤销承诺书 未办理过户登记手续的过错认定 客观原因
【要点提示】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条目的在于保护无过错的买房人。在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。
【当事人信息】
原告（执行案外人）：王某
被告（申请执行人）：陈某
第三人（被执行人）：王某1、吴某
【案情简介】
A公司自1992年成立，法定代表人为王某1，持股比例99%。2010年该司更名为B公司，现仍在经营。吴某系王某1妻子。王某自1993年起至今一直在A公司工作，任公司会计。
1998年，王某1、吴某作为承诺人，A公司作为承诺单位，向王某出具《不可撤销承诺书》，载明：“本人吴某及配偶王某1自愿以夫妻共同房产变更过户给王某的相关事宜作出如下承诺，并愿承担相关法律责任。……二、本人吴某及配偶王某1、A公司同意，自愿以吴某名下持有位于某处的房屋过户给受益人王某先生，变更过户时所发生的一切税费均由受益人王某承担。三、该房产的变更过户给受益人王某，必须自本承诺书签署之日起在A公司连续任职工作满16年方可无条件办理，作为A公司的福利。……”王某1、吴某在承诺书上签字按手印，A公司加盖公章。
涉房物业公司出具《居住证明》，街道办居委会出具《个人居住证明》，及有线电视缴费本、物业费缴费发票，证实王某自1998年10月7日起至今一直居住在涉案房屋，于1998年10月7日完成社区居住登记。
另，涉案房屋现登记产权人为吴某，房屋状态为已抵押、已查封。抵押权人为中国农业银行某支行，他项权证缮证时间为2003年7月8日，抵押日期为2003年6月16日至2018年6月16日。
再，因陈某与王某1委托代理合同纠纷一案，法院根据陈某的申请，于2016年1月26日作出执字公告，拟对涉案房进行处置，责令王某1、吴某及上述房屋住房在2016年3月29日前搬离，否则将依法强制执行。王某针对涉案房提出执行异议，被法院裁定驳回，故此启动本案诉讼，请求：1.法院立即停止对位于某处涉案房的执行，并解除查封；2.确认上述房产归原告王某所有；3.第三人王某1、吴某立即将上述房产过户至原告王某名下。
【法院判决】
【后文揭秘...】。
【案件解析】
一、涉房执行异议之诉的审查关键：案外人对房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该司法解释目的在于保护无过错的买房人。在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。因此，本案中，原告王某在涉案房屋尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。
二、执行异议之诉案中，法院能否以实际使用的方式判决确定房屋的所有权？
三、未办理房屋产权过户登记手续的过错责任认定问题--何为客观原因？
【详见后文解析...】
【涉案法条】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
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