因新政增加460万首付，买受人能否解除合同，要求返还定金？

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-024总第235）

因新政增加460万首付，买受人能否解除合同，要求返还定金？

——张某与李某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

9.30新政 3.17新政 非普通住宅 首付比例提高解除合同 返还定金 继续履行

【要点提示】

合同履行期间遇新政，导致买受人首付比例增加，出卖人认为这不能构成履行困难，买受人仍应当继续履行房屋买卖合同，买受人诉至法院请求确认合同解除、返还定金，一审期间，又出台了新政。法院认为，上述政策的变化对买受人的履约能力造成重大影响，双方不能按照合同既定的约定继续履行，且这不可归责于双方，故买受人要求解除合同、返还定金，法院予以支持。

【当事人信息】

原告：张某（被上诉人、买受人） 

被告：李某（上诉人、出卖人）

【案情简介】

2016年9月29日，张某购买李某名下涉诉房屋签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版），建筑面积267平方米，约定成交价格为3200万元，定金100万元，拟贷款金额800万元。同日，张某（乙方）、李某（甲方）、中介公司（丙方）签订《补充协议》，约定诉争房屋总价3200万元，其中房价款1150万元，装修款2050万元。

2016年9月29日、10月1日，张某分别通过转账方式向李某支付定金50万元，共计100万元。

2016年9月30日，北京市政府办公厅转发的市住建委等部门制定的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（京政办发【2016】46号文）【即9.30新政】规定，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%。购买非普通自住房屋的，首付款比例不低于70%（北京市规定建筑面积140平方米以下的为普通住宅，建筑面积140平方米以上的为非普通住宅。

诉争房屋为非普通住宅，根据张某提供的结婚证、产权证显示，张某之妻邓某名下有一套房屋，产权登记日期为2008年1月4日。

2017年2月6日张某向李某发送告知书，2月7日李某收到该告知书，告知书载明：李某女士，本人遗憾地通知您，自您或您代理人收到本告知书之日起，您与本人经中介公司居间签订的买卖合同、补充协议、居间成交确认书、按揭贷款、过户代理合同因政策调整无法继续履行而解除。请于上述合同及协议解除后3日内将本人交付的定金100万元返还本人。

双方就此未能达成一致意见，张某诉至法院，请求：1.确认张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张某、李某、中介公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《按揭贷款、过户代理合同》于2017年2月7日解除；2.判令李某返还购房定金100万元整。

【法院判决】

【一审】：一、确认张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》、张某、李某、中介公司签订的《补充协议》、《居间成交确认书》、《按揭贷款、过户代理合同》均于二零一七年二月七日解除；二、判决生效后七日内，李某向张某返还定金一百万元。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

买受人能否以9.30政策致首付比例提高为由解除房屋买卖合同，要求出卖人返还定金？

买受人张某主张，合同约定的除贷款800万元以外的2400万元通过出卖已有房屋、向亲朋好友借款的方式进行筹措，930政策使得购买诉争房屋的可贷款数额由805万元（合同约定的1150万元的70%）变为345万元（1150万元的30%），需额外再筹措460万元现金，此条件已远超承受能力，买卖合同等协议因政策调整已无法继续履行，有权解除合同。

出卖人李某则表示，协议中3200万元房款并未细分房款和装修款，应以3200万元作为核算商业贷款的基数。约定以自有资金支付人民币2400万元未超张某根据930政策需自行支付的首付款2240万元（3200万元*70%），张某无权解除合同。

对此，中介公司表示，补充协议中明确区分房价款、装修款是为了适应国家税收要求，1150万元房款符合当时的区域指导价格，该价格就是双方约定的网签价款，该价格直接作为计算商业贷款的基数。

法院认为：根据查明的事实，张某与李某于2016年9月29日签订买卖合同，2016年9月30日北京市即出台限贷政策，张某购买诉争房屋的首付款比例应由原来的不低于30%提升为不低于70%；且在一审审理过程中，2017年3月17日北京市又出台新政，商品住房销售的信贷政策进一步收紧，张某如购买诉争房屋的首付比例应不低于80%。应当指出，上述政策的变化导致张某与李某之间的房屋买卖合同无法按照既定的约定继续履行，且上述差别化信贷政策不仅会提高张某购房的首付款比例，对于商品住房销售的贷款利率、贷款年限等亦有相应调整，故该政策对张某的贷款审批、还贷能力等亦会造成相应影响。综合上述因素考虑，新政的实施确会对张某的履约能力造成重大影响。李某主张张某的履约能力未受政策变化影响，但并未就此提交证据予以证明，故法院对此不予采纳。因上述政策变化系不可归责于双方当事人的原因，由此导致合同无法继续履行，张某要求解除合同，并要求李某退还100万元定金，法院予以支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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