非农业家庭户口无法自行取得宅基地使用权，虽新建、翻建房屋遇拆迁仍不能完全享有区位补偿？！

Original 专注房产十三年易居房产律师团

2024-08-24

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供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-026-1总第237）

非农业家庭户口无法自行取得宅基地使用权，虽新建、翻建房屋遇拆迁仍不能完全享有区位补偿？！

---欧某等析产继承纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

析产继承安置房屋拆迁房地一体遗产宅基地土地使用权宅基地区位补偿款翻建扩建重建继承农村宅基地非农业家庭户法定继承

【要点提示】

区位补偿价、房屋重置成新价是对房屋拆迁进行的补偿，其中，房屋重置成新价包括房屋结构及装修价和设备及附属物价。以上补偿均针对被拆迁房屋及宅基地进行的补偿，是对被继承人合法所有财产灭失的补偿，应可作为遗产进行分割。

【当事人信息】

原告、上诉人：欧1、欧2、欧4、金某、欧5

被告、上诉人：石2、石1

【案情简介】

欧6与陈某1950年登记结婚，婚后生育子女四人，分别为长女欧7、次女欧1、三女欧2和长子欧4。欧4与金某系夫妻，二人育有一女欧5；石2系欧5之夫，二人生有一子石1。欧4、金某、欧5、石2、石1均为非农业家庭户，户籍地为×号院。陈某于1980年12月10日去世，欧6于1993年4月6日去世，二人生前均未留有遗嘱或遗赠抚养协议。

×号院系双方之母陈某的祖业产。欧7于1962年结婚搬出×号院在外居住。1966年，陈某向×房管所上交该院落房地产所有证，但仍在此继续居住。欧2于1978年结婚搬出，并将户口迁出×号院。欧1于1980年结婚搬出，亦将户口迁出×号院。欧4一家一直与欧6夫妇居住生活于×号院。

×地区整体改造工程已经启动，×号院位于改造范围之内。2010年4月16日，欧4作为被拆迁人（合同乙方）与X土储中心（甲方）签订《宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》，约定：1.甲方拆除乙方位于×号院的房屋建筑及附属物；2.乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋建筑面积195.99平方米，占地面积215.73平方米；3.经认定的居住人口5人，分别是欧4、之妻金某，欧5、之子石1、之夫石2；4.乙方购买安置房三套，总建筑面积244.78平方米，分别是×号楼×单元×号二居室（预测建筑面积92.68平方米，后更名为×号房屋）、同单元××号一居室（预测建筑面积63.94平方米，以下简称××号房屋）和同单元×××号二居室（预测建筑面积88.16平方米，以下简称×××号房屋）；依据合法有效面积及不超过30平方米内每平方米按5000元购买安置楼房面积后，超出面积，依据本次拆迁补偿安置办法应补交购楼款；5.甲方支付乙方拆迁补偿款合计1 438 870元，包括宅基地区位补偿款1 213 481元和被拆迁房屋重置成新价及附属物补偿225 389元；甲方支付乙方拆迁补助费共计676 158.6元，包括搬家补助费7839.6元、提前搬家奖10 000元、重点工程配合奖145 000元、支持工程奖293 985元、一次性停产停业经营损失综合补助费90 000元、其他补助费400元、装修补助费73 434元、周转费（按十二个月计算）54 000元和其他1500元；乙方应缴纳合法有效面积及不超过30平方米内的购房款1 223 900元；甲方应当在乙方搬家交房之日起10个工作日内，将上述拆迁补偿款、拆迁补助费扣除第八款约定的购房款后余款共计891 128.6元，向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款。

此后，欧4分别向欧1、欧2各给付5万元。对于该笔钱款的性质，欧1、欧2表示由于其长期照顾欧4，故欧4有工作、经济条件改善后向其支付生活补贴，与拆迁无关；欧4主张支付该笔款项系分割拆迁款。

2013年6月27日，欧5、欧4、金某分别与×房地产开发有限公司签订《回迁安置交房协议书》，分别购买×××号房屋、××号房屋和×号房屋。拆迁余款由欧4持有。

后，因欧1、欧2与欧4、金某、欧5、石2、石1就拆迁利益的归属发生争议引发诉讼。欧1、欧2诉至法院，请求法院判令：1、×号及××号安置房屋的相关权利归欧1、欧2共有；2、拆迁补偿款594 085.73元归欧1、欧2所有。

【案情补充】诉讼中，欧7到庭表示放弃主张其应继承的相应份额。欧1、欧2认为拆迁利益应由其二人与欧4按法定继承处理。审理中，法院调取了×号院的相关拆迁档案资料，其中《房屋拆迁补偿价格结果通知单》中被拆迁房屋的“房屋重置成新价”包括：房号1、建筑面积为78.96平方米，房屋重置价为80 242元；房号2、建筑面积为104.43平方米，房屋重置价为97 491元；房号3、建筑面积为12.60平方米，房屋重置价为10 014元；“位置示意图”显示房号1称长方形，位于院落北部，房号2成“凹”字形，位于房号1以南，且房号2最北侧与房号1紧邻，房号1与房号2所围成的小长方形区域为房号3。双方均认可上述房号1即为北房、房号2为东房、南房和西房，房号3为欧4将院落内空余的天井进行封闭，即封院过程中所形成的区域。经询问，欧1、欧2要求就涉诉拆迁补偿协议项下的×号房屋和×××号房屋的相关权利归二人共有，不需要在二人间分割；欧4、金某、欧5、石2、石1表示属于五人所有的份额不需要在五人间分割。

【法院判决】

【一审】：

一、欧4与X土储中心于2010年4月16日签订的《宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》项下、位于××号房屋上的权利，由欧1、欧2、欧4、金某、欧5、石1、石2按份共有，其中，欧1和欧2享有61.75%的份额，欧4、金某、欧5、石1、石2享有38.25%的份额；该协议项下、位于×××号房屋上的权利均归欧4、金某、欧5、石1、石2所有；

二、欧4、金某、欧5、石1、石2给付欧1和欧2共计人民币391305.5元；

三、驳回欧1、欧2其他诉讼请求。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、院内部分房屋属遗产，拆迁后继承人能否主张分配宅基地区位补偿？

结合案件现有证据及查明事实可知，×号院拆迁前的房屋建造情况如下：根据相关证据可知，×号院内老北房4间系陈某的祖业产，北房4间于1985年翻建，西房2间于二十世纪八十年代新建，东房2间于1989年左右新建。

由于相关资料显示的房主为陈某和欧6，尽管欧4表示翻建北房、新建东房和西房均由其出资出力，但因其提供的证据效力较低，法院对于欧4的该项抗辩意见不予采纳。

根据其他证据显示，欧4所述由其将原有东房、西房予以翻建并与新建的南房连成“凹”字形的解释更具有合理性，故法院对于欧4、金某、欧5、石2、石1所述、欧4于1998年翻建东房和西房并自建南房的情况予以采信。

综上，拆迁时×号院内的房屋权属应为：北房4间系陈某和欧6夫妇所留遗产，此二人生前未立有遗嘱或遗赠抚养协议，应由其法定继承人按照法定继承处理。欧4对于房屋的建设有较大贡献，故法院将在考虑欧4建房出资出力及其与父母共同居住等情节的基础上，酌情判定其多分遗产。尽管欧4翻建原东房2间和原西房2间，但欧1、欧2就此所享有的继承权利并不因此灭失，欧4、金某、欧5、石2、石1应就原东房2间和原西房2间的残值向欧1、欧2予以补偿。至于欧4翻建后的东房和西房、自建的南房、封院等，均发生于欧6去世后，与欧1、欧2无关。另，尽管欧4一家长期在×号院居住生活，并在该院落内新建、翻建房屋，但由于欧4、金某、欧5、石2、石1均非农业家庭户，无法自行取得×号院的宅基地使用权，故该宅基地区位补偿亦应按上述继承比例分配。

综上，法院根据具体情况，结合欧1、欧2继承的房屋面积，确定××号房屋归欧、欧2和欧4、金某、欧5、石2、石1共有，其中，欧1、欧2享有该房屋61.75%的份额，欧4、金某、欧5、石2、石1享有该房屋38.25%的份额。欧1、欧2应得拆迁补偿款和拆迁补助费扣除××号房屋购房款、欧4、金某、欧5、石2、石1已经支付的10万元后余款应由欧4、金某、欧5、石2、石1予以补偿。故法院对于欧1、欧2的诉讼请求予以部分支持。

二、对实际居住人的补助非对被拆迁房屋灭失的补偿不属于可继承的遗产利益！

【详见下文解析...】

【涉案法条】

《中华人民共和国继承法》

第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：

(一)公民的收入;

(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;

(四)公民的文物、图书资料;

(五)法律允许公民所有的生产资料;

(六)公民的著作权、专利权中的财产权利;

(七)公民的其他合法财产。