未办理房屋产权过户登记手续的过错责任认定--何为客观原因？
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-040-3总第251）
未办理房屋产权过户登记手续的过错责任认定--何为客观原因？
---王某与陈某及吴某等案外人执行异议之诉案法律解析
【关键词】
执行异议排除执行 实体权利 案外人执行异议 附义务赠与合同 不可撤销承诺书 未办理过户登记手续的过错认定 客观原因
【要点提示】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的当事人对办理房屋过户手续无过错，是指未办理过户登记手续是由于当事人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等（客观）原因。
【当事人信息】
原告（执行案外人）：王某
被告（申请执行人）：陈某
第三人（被执行人）：王某1、吴某
【案情简介】
A公司自1992年成立，法定代表人为王某1，持股比例99%。2010年该司更名为B公司，现仍在经营。吴某系王某1妻子。王某自1993年起至今一直在A公司工作，任公司会计。
1998年，王某1、吴某作为承诺人，A公司作为承诺单位，向王某出具《不可撤销承诺书》，载明：“本人吴某及配偶王某1自愿以夫妻共同房产变更过户给王某的相关事宜作出如下承诺，并愿承担相关法律责任。……二、本人吴某及配偶王某1、A公司同意，自愿以吴某名下持有位于某处的房屋过户给受益人王某先生，变更过户时所发生的一切税费均由受益人王某承担。三、该房产的变更过户给受益人王某，必须自本承诺书签署之日起在A公司连续任职工作满16年方可无条件办理，作为A公司的福利。……”王某1、吴某在承诺书上签字按手印，A公司加盖公章。
涉房物业公司出具《居住证明》，街道办居委会出具《个人居住证明》，及有线电视缴费本、物业费缴费发票，证实王某自1998年10月7日起至今一直居住在涉案房屋，于1998年10月7日完成社区居住登记。
另，涉案房屋现登记产权人为吴某，房屋状态为已抵押、已查封。抵押权人为中国农业银行某支行，他项权证缮证时间为2003年7月8日，抵押日期为2003年6月16日至2018年6月16日。
再，因陈某与王某1委托代理合同纠纷一案，法院根据陈某的申请，于2016年1月26日作出执字公告，拟对涉案房进行处置，责令王某1、吴某及上述房屋住房在2016年3月29日前搬离，否则将依法强制执行。王某针对涉案房提出执行异议，被法院裁定驳回，故此启动本案诉讼，请求：1.法院立即停止对位于某处涉案房的执行，并解除查封；2.确认上述房产归原告王某所有；3.第三人王某1、吴某立即将上述房产过户至原告王某名下。
【法院判决】
1.确认登记在第三人吴某名下的位于涉案房屋归原告王某所有；
2.不得执行涉案房屋；
3.第三人王某1、吴某将涉案房屋过户至原告王某名下。
【案件解析】
一、涉房执行异议之诉的审查关键：案外人对房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施？
【详见本公众号2018年6月6日推文】是否具有排除执行的实体权利系涉房执行异议之诉的关键
二、执行异议之诉案中，法院能否以实际使用的方式判决确定房屋的所有权？
【详见本公众号2018年6月8日推文】执行异议之诉案中法院能否以实际使用的方式判决确定房屋的所有权？
三、未办理房屋产权过户登记手续的过错责任认定问题--何为客观原因？
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的当事人对办理房屋过户手续无过错，是指未办理过户登记手续是由于当事人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案王某与王某1、吴某、A公司于1998年6月17日签订的《不可撤销的承诺书》约定办理过户的条件是王某在A公司连续任职满16年方可无条件办理。即自2014年6月18日起，王某1、吴某及A公司应无条件办理房屋过户手续。故办理过户登记手续是王某1、吴某及A公司的义务。而根据法院从房屋档案馆调取的涉案房屋房产抵押信息查询情况说明表显示，涉案房屋于2003年7月8日就办理了抵押登记，抵押期限为2003年6月16日至2018年6月16日。因此，涉案房屋存在因被抵押而无法办理过户的客观原因，并非王某的过错造成。
【涉案法条】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008版）
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015版）第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
【编者注：判决原文援引的是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008版）中的第十七条，易居房产律师团队经研讨并结合实务经验认为，在此类执行异议诉讼判决中援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015版）中的第二十八条更为准确和严谨。特别感谢爱赢律所（上海）王建波律师在此问题上的理论和实务经验分享。】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条 在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释
第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》
第十九条 案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
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