草签合同仅为收定金，未就房屋位置、面积明确约定，出卖人亦不得拒绝继续履行！
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来源│易居房产律师团队案例研究库（18-013 总第224）
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草签合同仅为收定金，未就房屋位置、面积明确约定，出卖人亦不得拒绝继续履行！
——包某与张某房屋买卖合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
预约合同 定金 诚实信用原则 转移登记 继续履行 全款支付 违约 违约金 二手房房屋买卖合同的主要条款
【要点提示】
虽然出卖人提交的合同上没有标注房屋位置，但其出具的定金收条上对此做了标注。定金收条可以证明双方针对合同标的物约定清楚。除此之外，上述合同还约定了房屋总价款，交付房屋的时间和办理所有权转移登记的时间。上述约定具备了一个二手房房屋买卖合同的主要条款，应视为双方针对房屋买卖事宜已经达成一致意见，买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行自己的合同义务。
【当事人信息】
原告：张某（买受人、被上诉人）
被告：包某（出卖人、上诉人）
【案情简介】
2016年8月6日，张某与包某签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》。该合同第一条约定：“（一）包某所售房屋坐落为A区，建筑面积178.19平方米。”合同第四条约定：“（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3500000元，张某采取全款方式支付总房款。张某向包某支付定金，定金金额为50000元，支付方式为直接支付给包某。”合同第六条约定：“包某应当在过户后30日前将该房屋交付给张某。”合同第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，包某未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付张某的，双方协商。（二）逾期付款责任。张某未按照附件四约定的时间付款的，双方协商。”合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）张某未能在60日内取得房屋所有权证书的，双方协商。”
包某认可张某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》底部包某签名的真实性。包某提交的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》对房屋位置和面积未做约定，其他约定同张某出示的合同。上述合同签订当日，张某给付包某定金5万元。包某出具定金收条，内容为：“今包某收到买方张某所购买A区501的房屋定金伍万元整。”
上述合同签订后，张某称，在做房屋核验时发现包某在房管部门登记的身份证号是15位，需要包某去重新登记身份证号。包某以各种理由拖延办理。张某提交了房源核验日志电脑截屏。包某称该份证据的真实性无法核实。张某还提交了中介人员与包某配偶白某的微信聊天记录截屏。在该聊天记录中，中介人员表示张某的意见是继续履行合同，白某以生病住院为由让中介人员等待，后又表示自己的意见是退买方5万元定金。白某还表示：“已经不可能了，原件文件丢了，过不成户”。
故此，张某向法院提起诉讼，请求：1.包某协助办理北京市A区501号房屋过户手续并交付房屋；2.包某支付违约金70万元。
【案情补充】张某以家庭为单位提交购房资格核验，核验结果是初步核验通过。张某在庭审中表示，愿意在过户当日一次性支付包某全部购房款。
【法院判决】
【一审】
一、包某于张某支付剩余购房款345万元之日同时配合张某将涉诉房屋所有权转移登记至张某名下；
二、包某于上述房屋所有权转移登记之日起15日内将上述房屋交付张某；
三、驳回张某的其他诉讼请求。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、双方签订的房屋买卖合同如何定性？买受人主张继续履行合同法院是否支持？
出卖人包某称：1.其与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》是为了收取5万元的定金，该合同只是草签合同，合同文本标明仅供查看，不能签约下载使用，因此只是预约，不是正式的买卖合同；2.根据北京高级人民法院关于审理买卖合同的调研报告，买卖合同成立需要合同载明房屋基本状况、价款、支付方式，但本案的《北京市存量房屋买卖合同》没有约定房屋面积、位置、房款支付方式等内容，合同中关于房屋装修、家具、折价、交付也都没有约定，定金的收条上也没有地址，这也说明签订合同只是为了收取定金，不是正式的买卖合同。
买受人张某辩称：1.房屋买卖合同已经具备基本要素，应当按照诚实信用原则继续履行；2.2016年8月6日白某出具同意出售房屋的说明书，载明了房屋位置，由于是全款支付，不需要银行审批，流程比较快，所以在合同中没写数额，全款支付方式在合同中也有约定。
法院审查后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案张某与包某签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行自己的合同义务。
虽然包某提交的合同上没有标注房屋位置，但其出具的定金收条上对此做了标注。定金收条可以证明双方针对合同标的物约定清楚。除此之外，上述合同还约定了房屋总价款，交付房屋的时间和办理所有权转移登记的时间。上述约定具备了一个二手房房屋买卖合同的主要条款，应视为双方针对房屋买卖事宜已经达成一致意见。包某辩称该份合同只是预约合同，不符合事实，法院不予采信。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。张某与包某签订的合同未约定购房款支付的期限，现张某要求在房屋所有权转移登记之日给付，考虑到转移所有权与给付房价款的重要对等意义，法院对该请求予以支持。且张某要求包某办理所有权转移登记并交付房屋的请求有事实依据，法院予以支持。
二、无拒绝履行违约金约定，当事人以参照拒绝交税违约金约定主张，法院支持吗？！
出卖人包某虽然不认同买受人张某所述的违约行为，但其并未提交反证以证明自己已经履行了合同义务，反而在庭审中以双方所签合同不具备买卖的基本要素为由，不同意继续履行合同。通过双方的举证可见，张某证据的证明力明显优于包某的举证。法院认定张某举证包某根本违约的事实成立。出卖人包某拒绝继续履行合同构成根本违约，应当承担继续履行的违约责任。但房屋买卖合同中针对延期办理所有权转移登记和延期交付房屋并未约定违约金。买受人张某参照拒绝交税的违约金约定来向包某主张其他违约行为的违约金缺乏合同依据，法院对违约金主张请求不予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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