中国商业地产的魔咒：库存压力山大

2017-08-31 红地产

庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。如今，商业地产“去库存”已成为业界高度关注的话题。

商业地产库存令人担忧

在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。

世邦魏理仕统计数据显示，2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球第二位，但交易活跃度仍然偏低，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。

还有相关数据显示，预计2017年全国新开业购物中心约900家，商业体量有望达到9000万平方米，大约是2016年体量的两倍多，增速将再创新高。

然而2017年北京、广州、深圳一线城市新增项目数量会趋于放缓，回归中速发展。而苏州、杭州、西安、武汉等几个二线城市的商业项目会继续出现较大的增长幅度，南京、青岛、宁波这些城市的新增供应量也会有小幅增长。

值得注意的是，这部分库存同样呈现出分化的局面。一线城市库存规模相对较小，二三线城市规模庞大。一些住宅供应较为紧缺城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

此前几年的商业地产投资热以及近期的经济增速下行，被认为是商业地产明显过剩的主因。庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。如今，商业地产“去库存”成为业界高度关注的话题。

在去年楼市利好转刺激下，住宅市场库存得以大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善。

对此，中信证券研究院认为，绝大多数城市、尤其是二三线城市，往往喜欢打造样板工程，也就是城市新核心。这些新核心除了住宅区之外，还有摩天大楼和商业中心。当金融业过分聚集在少数核心城市后，居民的日常消费需求就越来越趋向于通过互联网来满足。

库存压力已成为眼下摆在商业地产面前最大的难题，在新的发展形势下，商业地产还面临区域发展不均衡、电商网络购物冲击、招商难度加大、高空置率、租金下调、经营同质化竞争等前所未有的冲击。

“目前商业地产最大的问题在于做商业地产更多的还是以开发商思维在做，再加上商业地产投资周期过长、财务成本太高，严重制约了行业的健康发展，为了获得更高的收益，项目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。”业内人士表示。

随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟，不少在过往行业竞争中被淘汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势，被其他开发商看上，历经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。

对于已经出现“过剩”现象的存量商业地产，改造出路基本上是以改造写字楼、长租公寓和联合办公运营。从政策支持角度来看，广州、上海、南京等多地试行商改租，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。

对存量商业项目的改造似乎并没有房企想象中那么简单。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加。想要建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。从卖产品到卖服务的过程中，地产运营商正面临着艰难考验。

“在联合办公空间崛起、民宿、出租公寓市场发展等利好因素的刺激下，可能成为一项去库存利器，但这部分库存仍需较长时间消化，去化难度较大。”业内人士表示。

为促使商业地产长足健康发展，商业地产在前期定位和后期运作上需要更加融入互联网思维，思变调整，打破传统商业地产的时空界限，采取更为精准的目标客群定位，差异化招商等措施。

“事实上，商业地产市场总量确实存在局部过剩，但好的商业项目并不多，特别是拥有低成本融资能力和专业运营管理能力的开发商更为稀少，因此，商业地产还是蕴含着很多机遇。”某房企人员说道。

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