【专家干货】房地产项目纳税筹划整体思路分析

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

房地产企业是处在一个非常特殊的行业，整个经营围绕着项目推进和实施，整个纳税管理及税收筹划也必须围绕项目进行。现将项目纳税筹划整体思路进行分析，希望起到抛砖引玉作用。

一、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线

房地产企业，尤其是国有地产企业和上市公司，纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理，所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定，同时所有思路和方案必须紧扣经营活动，具备经营上的合理性，不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。

我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；核算阶段的关键节点；完工标准的设计节点；工程管理的关键节点。

二、设计阶段的关键节点

根据土地增值税规定，普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下，可以享受免征土地增值税优惠政策，在整体销售收入中洋房占到45%，那么在设计阶段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。

三、预算节点的关键节点

房地产项目管理的核心是预算管理，纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段，交税模式完全不同，因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下：

1、做好初步测算

根据实际情况，结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算，对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算，发现问题，做到心中有数。

2、针对问题进行调整

找到预算中发现的问题，前期可以调整的马上调整，需要后期逐步实施的也要做好计划，尽量打提前量，切忌发生后生硬调整。

3、实施过程动态管理

预算不是死的，是一个动态管理过程，预算实施中根据实际情况的变动，如销售收入和价格变化，成本情况变动，费用情况变动等进行动态调整，确保在预算指导下实现财务的风险可控，纳税的节奏可控，从而实施项目管理和纳税管理。

四、核算阶段的关键节点

核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点，也是风险管理的最关键阶段，具体可考虑以下思路：

1、财务核算框架的规范完善

依据会计和税法要求搭建财务核算框架，规范核算制度和流程，确保财务能够将风险消化在日常工作中。

2、成本证据链条的规范完善

税务机关看待企业，无法追溯到事件发生当期，只能依据企业财务的证据链条进行判断，以成本为例：

——合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险；

——支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制；

——发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别；

——进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程；

——决算报告应关注同合同的关联，增量的合理性。

3、成本分摊的技巧与筹划

不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税的多交，如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配，会有效降低土地增值税税负。

五、完工标准的关键节点

完工节点是房地产项目交税的分水岭，完工前基本是预征，完工后将面临清算，税务机关对于完工的把握非常敏感，企业常常出现失误。

我们的建议是，在合法合理的情况下，尽量将完工标准有效推迟，为企业成本核算和票据获得留足时间，避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如，竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末，年初一定优于年末。

六、工程管理的关键节点

成本是房地产企业税负最重要的影响因素，在收入不变的情况下，成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何确保成本、收入的平衡是关键，这一点需要前面所述的预算管理来配合，甚至需要对应的关联公司来配合，具体实施力度和效果根据企业具体情况而定。

每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和详细数据均不同，但纳税筹划的思路大同小异，上述内容仅做抛砖引玉，希望能帮助财务人员理清思路，面对税收筹划胸有成竹。

转自：李舟财税圈

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