【济南】营改增后在金三系统和大数据背景下的土地增值税清算实操大全专题

营改增后在金三系统和大数据背景下的土地增值税清算实操大全专题

济南 6月14-15日（2天）

■ 邀请对象

各房地产开发企业与建筑安装企业的财务总监、税收总监，财务主管、税收主管，财务部长、税收部长，税收经理、财务经理，销售主管、销售经理，采购主管、采购经理，企业合同、法务人员，企业财务会计和其他财税人员，企业其他管理人员。

■ 课程说明

      按照山东省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开发行业的完工项目进行大规模的清算工作。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有。从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。

      为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险，我们再一次组织土地增值税业务培训。着重帮助大家弄清：

1．营改增后纯新项目清算与老项目项目清算有何不同？

2．营改增后新老项目收入确认有何区别？

3．营改增后项目横跨新老时期收入应如何确认？

4．营改增后新项目土地成本的确认与营改增前有何不同？

5．营改增后采取不同的承包方式是否会对建筑成本造成影响？

6．营改增后会计核算制度的变化对项目清算结果会造成哪些影响？

7．营改增后增值税税率的调整会对清算结果造成哪些影响？

8．金三系统与大数据背后会给企业清算工作带来哪些隐忧？

      本次培训为“山东省土地增值税清算专场”，将紧密结合国家土地增值税清算的法律法规、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）、《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号，2017年9月21日）以及其他与清算有关的“营改增后出台的税收新政”来讲解。课程全部采用真实的案例——真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，能够与大家一道共同提高对税收政策的理解能力和清算工作的实操能力，让大家的清算水平再上一个新台阶。

■ 主讲专家

      杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简洁、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。 

■ 课程大纲

第一部分：营改增后土地增值税征收管理应侧重考虑哪些方面？

一．土地增值税针对哪些单位和个人征收？

二．土地增值税针对哪些业务征收？

【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？

【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？

三．预缴土地增值税时应注意哪些问题？按照最新规定预缴税款如何进行会计核算？四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收？

五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回的房地产有哪些税收优惠？

六．以房地产进行的“投资、联营、合作建房或者企业兼并”是否应征收土地增值税？【案例04】营改增后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

七．以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税？

八．开发建设保障性住房是否应征收土地增值税？

第二部分：营改增后土地增值税竣工清算应侧重注意哪些问题？

一．土地增值税清算必须符合那些基本条件

【案例05】在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

二．土地增值税清算时“清算单位”如何确认

【案例06】国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目” 和“分期项目”应该如何理解？

【案例07】清算时，同一项目中、或者同一栋建筑中，含有不同类型房屋的，应将开发产品分为几类清算？ 销售房屋时，赠送开发产品的应如何计算土地增值税？

【案例08】清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？                   三．营改增后土地增值税收入包括哪些内容，新老项目收入确认有何不同？

四．代收款项应如何处理？

五．发生哪些业务应视同销售收入处理？

【案例09】营改增以后在实际工作中，发生视同销售行为，应如何处置？

六．土地增值税清算时以什么为依据确认清算收入？

七．违约金、更名费是否应计入清算收入？

八．清算时对清算收入偏低如何确认？

【案例10】政府按照土地出让协议规定的价格回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？

九．清算收入审核的方法和内容

㈠ 收入审核的方法㈡ 收入审核的内容

十．清算时可以扣除的项目包括哪些内容

十一．取得土地使用权所支付的金额包括什么？营改增后“差额计算销项税额”是否会影响新项目的土地成本扣除？

【案例11】在实际工作中，一次性取得土地分期开发的，清算时土地成本应如何计算扣除？同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

【案例12】清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？

【案例13】清算时，地方政府、财政部门以各种名义给予房地产开发公司的返还款在计算土地增值税时应如何处理？

【案例14】未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

【案例15】经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？

【案例16】开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。

【案例17】母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？

【案例18】改制企业按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？

【案例19】进行新项目清算时，“差额计算销项税额”后会计上应如何处置，是否影响土地成本的扣除？ 

十二．开发土地和新建房屋及配套设施的成本如何确认？

㈠ 土地征用及拆迁补偿费：

【案例20】房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置？

【案例21】开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？

㈡ 前期工程费：

㈢ 建筑安装工程费：

【案例22】单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？

【案例23】国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？签订“软装交付”与“硬装交付”合同，扣除时会受到哪些影响？

【案例24】清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？营改增后是否采取“甲供材”对甲乙双方会有哪些影响？

【案例25】开发项目涉及甲供材的，双方如何进行会计核算实务操作？

【案例26】在土地增值税清算的时候，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

㈣ 基础设施费：

㈤ 公共配套设施费：

【案例27】房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？

【案例28】公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

【案例29】清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

【案例30】规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？

㈥ 开发间接费用：

【案例31】计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

【案例32】房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

【案例33】房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

十三．开发土地和新建房及配套设施的费用如何确认

【案例34】为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？

【案例35】《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？

【案例36】房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？

【案例37】企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？

【案例38】为什么必须区分开发间接费和开发费用？

十四．与转让房地产有关的税金如何确认：

【案例39】营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

十五．清算时其他扣除项目金额如何计算，加计扣除有哪些具体规定？

十六．转让旧房及建筑物的扣除项目计算：

【案例40】营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

十七．扣除项目审核的方法和内容：

㈠ 成本检查的方法：

㈡ 成本检查的内容：

十八．土地增值税清算时应纳税款计算： 

【案例41】项目横跨营改增前后，清算时收入、成本、费用、税金、加计扣除如何计算？ 

十九．土地增值税清算后应纳税款计算： 

【案例42】清算后销售尾盘，再收取房款、发生成本费用支出，需要补退税款的如何计算？ 

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