正确认识印花税-房地产开发各阶段涉税总结

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印花税是对经济活动

和经济交往中书立、领受、

使用应税经济凭证所征收的一个小税种。

由于印花税金额较小、不易控管，

往往成为税务检查

及税务稽查当中最常见的风险点。

为避免小税种产生大风险，

我们重新来理理房地产项目

各阶段印花税纳税实务。

1

公司设立阶段纳税实务

（1）项目公司成立时，与中介机构签订的验资鉴证服务协议，不属于“技术合同”税目征收范围，不缴纳印花税；

（2）项目公司取得营业执照正本贴花时，应统一粘贴在其左下角花边框内，营业执照正本遗失申领或更换时，应重新贴花。营业执照副本不贴花。

（3）记载股东投入资本金的资金账簿，以计入“实收资本”和“资本公积”科目的合计金额为计税依据，使用“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税。

以后增加注册资本，对增加额部分在次年初计算贴花。

以后减少注册资本，不退还已缴纳的印花税。其他账簿自2018年5月1日起免征印花税。

（4）项目公司资本公积转增实收资本，无需对资金账簿增贴花。

（5）项目公司签订的劳务/劳动用工合同不属于印花税征收范围。

（6）“权利许可证照”税目，仅指政府部门颁发的的房屋产权证、营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。

项目公司其他各类证照均不贴花，具体包括但不限于银行开户许可证、项目开发资质证书、消防许可证等证照。项目公司签订的商标权许可使用合同，不属于印花税征税范围。

2

拿地环节印花税

（1）项目公司通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。

项目公司与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。

（2）项目公司通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。（存在税务机关要求先按产权转移数据贴花，后按照营业账簿税目贴花情况，需先和主管税务机关沟通）。取得土地使用证时按件贴花5元。

（3）项目公司通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。

（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，项目公司新启用资金账簿记载的资金。

• 凡原已贴花的部分可不再贴花

• 未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花

• 原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花

• 原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元
  

3

融资环节纳税实务

（1）项目公司与金融机构签订的借款合同，按“借款合同”万分之零点五贴花。项目公司若因无力偿还借款而将抵押的不动产转移给贷款方，按“产权转移书据”贴花。

（2）项目公司与金融机构签订的流动资金周转性借款合同，按合同规定的最高借款限额计税。合同签订以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，不另行贴花。

（3）项目公司之间、项目公司与个人之间签订的借款合同不贴花。

（4）项目公司与信托公司签订的借款合同，按“借款合同”税目贴花，项目公司与私募基金签订的借款合同，不贴花。

（5）保理合同不属于印花税应税列举范畴，不需要缴纳印花税。

（6）项目公司签订的融资租赁合同，应按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目征收印花税。

4

施工环节纳税实务

（1）项目公司签订的测绘合同，适用“加工承揽合同”税目，按测绘费用的万分之五贴花。

（2）项目公司与勘探设计院签订的勘探、设计合同及境外设计公司签订的设计合同，适用“建筑工程勘探设计合同”税目，按万分之五贴花，境外设计费项目公司无扣缴印花税法定义务。

（3）项目公司与检测机构签订的合同，是以常规手段进行标准化测试不属于技术服务合同，不缴纳印花税。如工程监理、环境监测、消防检测等。

（4）项目公司与建筑公司签订的建筑、安装、装饰、其他工程合同，适用“建筑安装工程承包合同”税目，按万分之三贴花。

（5）若购销合同单独列明增值税的，以不含税购销金额作为印花税计税基数。

（6）项目公司与供电公司签订的供电协议，不缴纳印花税。

（7）电梯维修合同，按“加工承揽合同”缴纳印花税。

（8）因工程内容变更签订的补充协议，若不涉及合同金额无需缴纳印花税，若涉及增加合同金额，则仅针对增加部分缴纳印花税。工程竣工结算后增减的结算金额，不再补缴或退还印花税。

（9）应税合同签约主体发生变更，应重新申报缴纳印花税。

（10）项目公司与中介机构签订的工程造价咨询服务合同，不征收印花税。

5

销售环节纳税实务

（1）项目公司签订的媒体广告、户外广告和印刷合同，适用“加工承揽合同”税目，按万分之五贴花。

（2）项目公司与其他公司签订的租赁合同，适用“租赁合同”税目，按千分之一贴花。项目公司与个人签订住房租赁合同，个人暂免缴纳印花税。租金贴花金额小于1角免贴花，大于1角小于1元按1元贴花。

（3）项目公司与业务签订的商品房预售/销售合同，适用“产权转移书据”税目，按万分之五税率贴花，因面积差异项目公司补收楼款或退款，不需要再补交或退还印花税。如发生业务退房，项目公司不能申请退还印花税，也不能抵扣其他销售合同产生的印花税。

（4）个人销售或购买住房暂免征收印花税，但取得房屋产权证时按“权利许可证照”税目缴纳印花税。

◆ ◆ ◆ ◆

  在实务操作中，

大家也应注意以下事项：

◆ ◆ ◆ ◆

【一】

印花税是行为税，合同一旦签订，

不管执行没执行，均需按规定申报印花税，

合同提前终止印花税不能申请退税。

如客户退房，

不可抵减其他正常合同应申报缴纳的印花税。

【二】

未列入印花税列举范围的凭证不征收印花税，

比如常见的以下合同不需缴纳印花税：

（1）项目公司与非金融机构或个人之间签订的借款合同；

（2）电网与项目公司签订的用电合同；

（3）委托代理合同（如委托房屋鉴定合同、房屋代销合同、设计代理合同等）；

（4）物业管理服务合同；

（5）股权投资合作协议，股权转让框架协议；

（6）会计、审计、税务、资产评估合同及法律顾问合同等（如审计业务约定书、税务鉴证业务约定书）；

（7）培训合同；

（8）工程监理合同；

（9）供应商承诺书，年度采购框架协议；

（10）保安服务合同；

（11）日常清洁绿化合同；

（12）建筑工程招标合同，工程造价咨询合同。

【三】

技术合同包含技术开发、

技术转让、技术咨询、技术服务合同，

房地产项目公司

通常不存在按“技术合同”税目缴纳印花税。

 撰稿人：西部地区简阳三岔湖项目夏润生

★ 版权声明：本文转自世茂财务管理中心

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