房地产开发文书的土地增值税解读之续篇

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本文为系列文章，上篇可看 房地产开发文书的土地增值税解读

三、开发项目立项文件等四个文书

本篇和大家一起解读房地产开发项目立项文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，通过解读，来了解它们在土地增值税业务中的作用。

（一）开发项目立项文件等文书的内容▲▲▲

1、房地产开发立项文件。

立项文件的名称比较多，包括立项申请批复、立项建议批复、项目可行性研究报告批复、项目备案书、项目核准决定书等等。

立项文件的主要内容包括：同意立项，确定房地产开发项目的名称和性质，明确建设用地面积、总的建筑面积、总投资金额，限定项目可销售、不可销售的部分以及立项文件有效期限。

有的房地产开发项目较大，立项文件会明确项目分期开发的期数；有的项目规划发生调整，会发放项目重新核准书；有的项目变更业主，会发放项目变更建设业主决定书。

2、建设用地规划许可证。

建设用地规划许可证是是建设单位用地的法律凭证，也是土地建设规划许可，其内容主要是规划建设的强度及其具体指标，如容积率、绿地率、建筑密度等。

一般一个房地产开发项目只发一份建设用地规划许可证，但如果项目规模较大，不同区域建设规划差异较大的，也有可能发两份建设用地规划许可证。

3、建筑工程规划许可证。

建筑工程规划许可证明确了房地产开发项目具体工程的建设规划要求，其内容主要有：建筑工程的幢号、建筑工程的用途、楼层（如-2-18）、工程高度（区分地上和地下）、建筑面积（地上和地下建筑面积、计容积率的建筑面积）、工程基地面积等等。

一般一个房地产开发项目可有多份建筑工程规划许可证。

4、建设工程施工许可证。

建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。

施工许可证的主要内容有：工程名称、合同价款、建筑面积、开工时间等。一个房地产开发项目一般会有多个施工许可证，大规模的房地产开发项目施工许可证可能以十数计，甚至以数十计。

（二）立项文件等四个文书的土地增值税相关分析

▲▲▲

1、是确定清算单位的标准。

不同地区确定清算单位的标准不同，有以立项文件为确定清算单位的，也有以建筑工程规划许可证等确定清算单位的。

四个文件的份数就是房地产开发项目的清算单位的个数。如果以房地产开发项目立项文件确定清算单位的，立项文件中明确分期建设的，分期建设的期数是清算单位的个数；或者取得两个建设用地规划许可证的，由于规划要求不同，立项文件确定的项目实质是两个项目，可以确定为两个清算单位。

但是以建设工程规划许可证和施工许可证作为确定清算单位的依据，会引起清算单位确定不合理、划分过细引导成本分配问题。

2、分类计算土地增值税的依据。

建筑工程规划许可证对建设的所有工程的用途进行明确，可以据此对房地产进行分类，分别计算土地增值税。

3、是土地成本分配的依据。

建筑工程规划许可证明确了哪些是计容积率的建筑面积，为房地产分配土地成本明确了分配标准。

4、是确定建筑面积的合理参照。

尽管建筑工程规划许可证和施工许可证对房地产建设具有很强的约束力，它们规定的建筑面积即使不是最终的建筑面积，但差异不应太大，可用于判断计算成本或成本分配中的建筑面积是否准确。

5、其他作用。

立项文件中的变更建设业主决定书对原项目的房地产开发公司的土地增值税计算方法有影响；立项文件中的总投资规模和施工许可证中的合同价款可以作为开发成本的参照等等。

另外，房地产开发公司在申报立项文件等四个文件时，会向行政职能部门报送办理文件所需要资料，这些资料包含了房地产开发大量信息，或者有的文件发放时同时发放附件资料。四个文件及其办理资料和附件，对土地增值税应当还有更多的作用，等待有心人探索。

四、房屋测绘成果报告书

房地产开发项目建成后，在办理初始产权登记之前，需要委托有资质的测绘单位对开发项目完成建设的房产开展测绘，并取得房屋测绘成果报告书。

测绘成果一般按幢报告，如果地下室不连通，地下室与其地面楼幢一并出具测绘成果报告，如果地下室为整体开发，地下室测出具独立的测绘成果报告。

（一）房屋测绘成果报告书的内容

土地增值税工作中，通常看到的测绘成本报告书包括五个部分：测绘成果报告概况、房产平面图、房屋基本信息、房屋共有共用部分测算说明、房屋分户（室）面积对照表。各部分的具体内容为：

1、测绘成果报告。

其内容包括申请测绘的单位、房屋丘号、房屋坐落、房屋结构和面积、测绘意见、审批意见、测绘单位。

2、房产平面图。

3、房屋基本信息。内容包括：

1）房屋的用途，比如住宅、商业、会所、车库等。

2）房屋的层数：总层数是多少层，地上和地下各多少层。

3）房屋墙体的厚度。

4）阳台类型，是半面积阳台还是全面积阳台。

5）房屋的建筑面积：总建筑面积是多少，分摊共有面积多少，人防面积多少。

4、房屋共有共用部位测算说明。

说明的内容包括计入房屋分摊面积的共有共用部位名称（外墙体一半、楼梯间、电梯井等）、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。

计入房屋分摊面积的共有共用部位，其建筑面积已计进了各分户（室）的建筑面积之中，是可售面积的一部分，未计入房屋面积的共有共用部位，权属属于全体业主，未计入共有共用的附属设施部位，权属一般属于房地产开发公司。

5、房屋分户（室）面积对照表。

对照表分楼层和分户展示每一户（室）的面积情况。内容包括每一户（室）的建筑面积、套内面积、阳台面积、分摊面积。

（二）房屋测绘成果报告书的土地增值税相关性分析

房屋测绘成果报告书是土地增值税清算中必须要掌握的一份文书，土地增值税清算中的很多争议，都依赖测绘成果报告书解决。该文书提供了以下与土地增值税相关的信息：

1、房地产开发项目按规划建设的总的建筑面积。

将各幢测绘成果报告中的建筑面积总计，就是按规划建设的总建筑面积。

土地增值税计算中，可以通过各种信息来源统计房地产项目的总建筑面积，但测绘成果报告是最准确的数据来源。

2、房地产开发项目的总的可售面积。

可售的分户（室）的建筑面积就是可售面积，将可售的各分户（室）的建筑面积相加，所得总计数就是全面的可售面积。

同时可按房屋类别统计可售面积。一个房地产开发项目的可售面积有时难以统计清楚，但测绘成果报告确定可售面积的可靠资料。

3、未计入房屋面积的共有共用部位名称和未计入共有共用的附属设施部位名称。

未计入房屋面积的共有共用部位是属于全体业主的公共配套，其开发成本应按规定分配扣除。

未计入共有共用的附属设施不属于全体业主，其开发成本不能分配计入可售面积扣除。在土地增值税计算中，公共配套成本扣除问题一直是难点。

公共配套的权属到底属于谁，哪些公共配套的开发成本可以扣除，哪些不可以扣除，如果不掌握测绘成果报告，确实难以判断。测绘成果报告是判断公共配套权属的途径之一，为确定公共配套的开发成本处理提供准确的依据。

4、房屋的用途。房屋的用途为商品房分开计算土地增值税提供了分类依据。

5、规划外建设的房地产面积。

到房地产开发项目实地察看，与测绘成果报告进行比较，如果有额外的楼幢未被测绘、或者楼幢最上面有几层未被测绘、或者地下室有未补被测绘的部位，这些一般都是超规划建设的面积。

在计算土地增值税时，其开发成本一般不能计入扣除项目金额，应按相关情况处理好其开发成本。

五、工程竣工验收报告和人防验收单

（一）工程竣工验收报告

工程竣工验收报告是工程全部完成由建设单位组织设计、接收、施工、监理并有质量监督部门参加的验收结束后有相关部门签认的工程验收报告。

1、工程竣工验收报告的内容。竣工验收报告的主要内容包括：建设单位名称、工程名称、工程地点、建筑面积、工程造价、开工日期、完工日期、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、工程竣工验收合格时间等。

2、工程竣工验收报告的土地增值税相关性分析。工程竣工验收报告为土地增值税提供了落实政策的依据，也为土地增值税提供了大量的稽核信息。

1）判断房地产开发项目是否符合清算条件的依据。

房地产开发项目有两种情况符合清算条件：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

这两个清算条件，各有两个要素，一是销售比例达到要求，还有一个是开发项目已全部竣工。在有些情况下判断清算条件时只关注销售比例这个要素，而忽视了竣工验收这个要素。竣工验收报告为完整判断清算条件提供了竣工验收时间要素。

2）提供了工程造价参考信息。

如果房地产开发项目的工程造价存的真实性有问题，竣工验收报告中提供了可以参选的工程造价。

3）提供了设计单位信息。

竣工验收报告中提供了设计单位的名称。当前不少房地产开发项目向有两个多个单位支付设计费用现象，除了验收报告中明确的设计单位外，其他单位的设计费用都应加强审核。

4）提供了建筑面积数据。

如果房地产开发项目清算时其他提供建筑面积资料不全的情况下，竣工验收报告不失为确定项目建筑面积的可靠依据。

5）施工地点、施工期间也为判断开发成本相关事项提供了稽核信息。

（二）人防验收单

人防验收单的正式名称为人防工程竣工验收图案证明。

1、人防验收单的内容。人防验收单的内容主要有工程名称、工程施工期间、工程地点、防护等级、建筑面积、防护面积、必建面积和平时功能。

2、人防验收单的土地增值税相关性分析。人防工程开发成本的扣除一直是有争议的方面，有的地方只要建成的人防工程，其开发成本应可以扣除，有的地方需要根据人防工程的权属确定其开发成本是否可以扣除。

1）建成的人防工程开发成本可以扣除的情况分析。

如果建成的人防工程开发成本直接可以扣除，则要通过人防验收单确定可以扣除开发成本的人防工程面积。人防验收单中有三类面积：建筑面积、防户面积和必建面积。

建筑面积是整个地下工程的面积，防护面积是具备防空功能的面积，这两个面积都不能作为扣除开发成本的人防工程的面积，否则就会造成多扣除人防工程的面积。

只有必建面积，才是人防管理部门批准建设的面积，只有其开发成本作可以作为扣除项目金额。必建面积之外的工程，应根据权属或销售情况对其开发成本按规定处理。

2）建成的人防工程的开发成本根据权属判定是否扣除的情况分析。

在这种情况下，人防验收单提供了人防工程的面积，如果其权属归房地产开发公司，则应根据面积将其开发成本从扣除项目金额中剔除。

另外还有一个常出现的争议：不少人认为人防验收单是确定人防工程权属是属于国家的，其依据是人防管理部门对人防工程进行了验收。

事实上人防验收单只是人防主管部门确认批准建设的人防工程已竣工、并划定其范围和面积，确定平时使用功能，其中并没有提供人防工程权属的信息。

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