“房子下乡”：小麦大蒜换房子
▣作者：和卿
▣来源：米筐投资（ID:mikuangtouzi)
昨天一件新闻震惊到我，新闻用图片的方式展示如下：
图：凤凰网科技
房地产开发商接受高于市场价2元/斤的小麦和5元/斤的大蒜，让农户抵扣首付，足见房地产开发商真的急了。
急于将手中流动性极差的房子“亏一些钱”转化为流动性极强的农产品和银行提供给农户的房贷现金。
这一手不得不说，广告效应远远大于实际效果。
这不禁让我联想到我小时候，小麦换西瓜、啤酒瓶子换雪糕的故事。
然而，农产品换房子远比小麦换西瓜、啤酒瓶子换雪糕背后的故事复杂，遗留的问题更多。
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小麦换西瓜、啤酒瓶子换雪糕的时代是货币匮乏物物交换的一种原始方式，背后没有太多的故事。只要小麦价格变动幅度不大、啤酒瓶子厂商愿意回收，换西瓜和雪糕的交易就能进行下去。
货币匮乏的时代，农村人也都乐在其中。
小商贩将西瓜、雪糕这种保存成本很高的商品转化为了存储成本很低、流动性更好的小麦、啤酒瓶子；农户用家里富余的小麦和价值极低的啤酒瓶子换到了对于他们稀缺的西瓜、雪糕。
小商贩更有动力贩西瓜、雪糕，农户也更有动力多生产小麦。
简单地交易，让整个社会效用大大的提高——这就是交易得来的社会财富提升。
整个过程的交易，没有埋伏任何风险。
小麦大蒜换房却不是这样。
一笔交易下来，房地产让渡“部分损失”获得了流动性极好货币，农户却得到了流动性极差的十八线商品房。
按理说，只要房地产开放商没有强迫农户购买房子，农户也在彻底了解房子风险与收益的条件下购买，这笔交易就不存在任何问题。
然而，问题恰恰就出在房子交易过程中信息极度不透明、以房子抵押的贷款信息不透明。
1）购房者一次“付清”了整个商品房交易的全部义务，而房地产商只是承担了部分义务，房子未来的质量未知。特别是这两年低迷的房地产市场普遍出现烂尾情形，购房者履行了全部义务，却没有得到全部权利。
2）通过银行获得房屋抵押贷款，购房者的责任贷款金额。一旦购房者还不上房贷，甚至房子折价出售后还不上银行的房贷金额，那么就面临追诉的问题。
从这个角度，个人破产制度很有要加快推进。
钱掏了，却得到了烂尾的房子；房价把首付跌没了，还没钱交房贷，就会出现巨额欠款。
可以说，整个期房的交易过程本身就蕴藏风险。
这恰恰是农民兄弟可能不知道的情况。
风险告知，并剔除这些风险，想出手就好好降价补贴农户在整个交易中应该得到的权利。
别玩其他虚头巴脑的。
2
随着疫情进一步加剧国内经济下行，限价举措等一定程度上锁死了商品房的流动性。
这会进一步加剧期房的流动性风险——可以说，这一部分风险完全没有被告知。
早两年购房那会儿，房地产商的销售几乎都围绕“这个房子地理位置多好、未来肯定会升值”、“现在买，给你优惠多少多少，还给你送冰箱洗衣机”等“利诱”展开。
试想，这如果发生在股票经纪人和期货经纪人身上会是什么情况？
一个电话举报，绝对整改。
就连银行购买理财产品都会风险告知，为什么几百万的房子交易却没有任何风险提示，全都是画饼送利好！
让我说，以后房地产市场也应该遵循期货市场，房产销售也应该跟期货经纪人一样有要求：不能过分夸大收益，要有据实告知风险的义务。
特别是当前错综复杂的房地产市场，更应该如此。
监管过分放纵，一笔笔“不平等交易”的背后就是未来一颗颗不稳定的地雷。
一旦爆了，不单单是房地产市场，而是制造社会财富的“交易行为”本身坍塌，后续在大额交易上就需要付出更多的监管成本。
得不偿失啊。
3
锁死流动性不能解决房地产的困局，恰恰应该消除供给端的阻力。
一个商品价格高企，问题不在于有人炒，只说明需求旺盛。
此时应该在供给端下功夫，才能从根本上平抑价格。
如果供给的口子，每次撕一点，留一点儿，就只会加剧供需者预期：供给很长时间都会保证不了，价格一定会涨。
那么，供给端的开发商就有足够的动力加杠杆，一边要土地一边卖还未建成的期房，加速资金的使用效率，从而获得更高的收益；需求端聪明的用户就会进入房地产市场捂房惜售，进一步加剧供需失衡，推升房价上涨。
开发商错了吗？
有，为了资本增值不顾房子质量，忽悠画饼，加剧房地产市场波动。但是，给用户提供了商品房，前期购房的人也确实在账面上大赚特赚了。
炒房的人有错吗？
有，本质上是一种投机行为，就像我发现某一商品极度短缺，存在巨额的套利空间疯狂交易，让原本供需紧张的局面进一步失衡，加剧房价上涨。但是，正是问题的加速才让更多人意识到房地产杠杆过高的危害。
可是，他们只是发现供需失衡的想赚钱的人，房地产商甚至加杠杆在疯狂增加供给，刨去后续的不负责，相比于单纯的炒房客，他们还算“有功”。
让我说，房价上涨失衡的罪魁祸首是阻碍供给的摩擦因素。
仔细想想你小麦换西瓜的事儿，如果阻止瓜农不能种瓜，那么你换一斤西瓜的小麦一定远远高于平时。
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此时，地产景气度遭遇重挫的时候，又玩起了“让利”式的把戏。
可以！请真诚地告知风险，并真诚地让渡价格来换取交易中你未完成的义务。
否则，恐难成功。
也请手下留情，慢慢让我们可爱的农民接受市场经济，毕竟买房如炒期货。
虽然，这城市化集中的趋势不可逆。