居住权的设立及居住权期限的认定

基本案情

原告：姜某、董甲

被告：董丙、刘某

姜某系董乙之妻、董甲系董乙之子；董丙和刘某系董乙之父母。涉案房屋系董乙与刘某按份共有，二人各自拥有50%份额。董乙于2021年3月离世，姜某、董甲与董丙、刘某办完丧事后，对董乙生前与董丙、刘某之间的债权债务进行了核算和整理，经协商一致后，双方就以房抵债等问题签订《协议书》，约定：董乙对涉案房屋享有的50%产权全部归董丙所有，以抵顶董乙欠董丙、刘某的全部债务，姜某、董甲对该房屋有长期居住权。董丙、刘某不得以任何理由阻扰姜某、董甲的居住权。

由于目前相关部门还没有登记居住权的相关规定，暂时无法对姜某、董甲的居住权进行登记，为保护自身合法权益，姜某、董甲遂向烟台市莱山区人民法院（以下简称莱山法院）起诉，请求判决其与董丙、刘某签订的《协议书》有效，对涉案房屋享有长期居住权。

法院审理

莱山法院经审理认为，当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。当事人可以就居住权的存续期限作出约定；如果当事人未对居住权期限作出约定，居住权人死亡的，居住权消灭。

莱山法院判决：姜某、董甲与董丙、刘某签订的《协议书》有效。姜某、董甲对涉案房屋终生享有居住权。

一审判决作出后，当事人均未提出上诉，一审判决已生效。

案例解读

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这是关于居住权概念的一般规定。居住权作为用益物权，是指在他人住宅上设定的为特定自然人生活需要而对该住宅享有的占有、使用的权利。居住权的特征为：1.居住权的基本属性是他物权，具有用益性；2.居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；3.居住权是一种长期存在的物权，具有独立性；4.居住权的设立一般是一种恩惠行为，具有不可转让性。

当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权，即住宅所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记；居住权自登记时设立。居住权因居住期限届满或者居住权人死亡而消灭，并应向登记机关及时办理注销登记。因居住权一般为满足特定自然人生活居住的需要而设立，故《民法典》对其作出不得转让和继承的限制性规定。居住权以无偿设立为原则，当事人可以就是否有偿设立作出约定。

本案中，姜某、董甲与董丙、刘某签订的《协议书》约定的住宅位置明确，并对姜某、董甲的居住权行使作出不得出租的限制，居住权的条件和要求清晰，符合居住权合同成立的一般要件，意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《协议书》中对居住权的期限约定为“长期”，约定并不明确。我国法律在对居住权制度创设初始，为达到保护居住权人的目的，赋予居住权长期性的特点，一般持续至居住权人去世。如果当事人未对居住权期限作出约定，根据《民法典》第三百七十条的规定，居住权人死亡的，居住权消灭。本案中，姜某、董甲提出对案涉住宅终生享有居住权，董丙、刘某亦作出同意的意思表示，故法院在充分尊重当事人意思自治的基础上作出判决，并在判后向当事人释明应及时向登记机关申请办理居住权登记。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条  设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

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编辑：童启鑫

排版：王紫暄

审核：刘　畅

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