澳洲人，决定“不卖房”！

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按照人均财富中位数计算，澳大利亚人在所有发达国家居民中的财富在全球排行榜上也是数一数二的，这很大程度上归功于澳洲人对购置房地产情有独钟。

现如今，房地产市场还能涨多久可能是澳洲人周末聚会上的常见话题。

但实际上，澳洲人持有房屋的时间比典型的市场周期要长。

Domain一份新报告揭示，自2013年以来，澳洲房屋的平均持有期从7年增加到9年，单元房从6年增加到8年。

更有一些耐心且有眼光的投资者，在时间的累积里取得了几倍于其他人的丰厚收益。

我们回顾一下过去30年房地产市场的发展，看一看房屋价值是如何随着时间的推移发生了显著变化。

房地产市场的30年

最近30年，包括2022年到今年2月份的下滑，全澳房地产共经历了七个不同的增长周期和相同数量的下降周期。

每次上升和下降都具有不同的环境和变化的催化剂，例如税收政策、货币政策决定、经济冲击、财政刺激和更广泛的经济状况。

在全澳范围内，房屋价值在过去30年里增长了382%，或按年复合计算，自1992年7月以来平均年增长5.4%。

CoreLogic的全国房屋价值指数(HVI)显示，在1992年至2002年第一个十年和随后的两个十年里，房产资本价值分别上涨了77%，59%和72%。

打破长期以来的房地产升值的神话，事实上，房屋价值在10年内翻一番的情况非常罕见。

在过去的十年中，没有一个首府城市的增长率达到100%以上，只有塔斯马尼亚地区实现了翻倍的增长。

回溯2002年至2012年的十年间，只有珀斯和达尔文的房价翻了一番。

首府城市的增长率高于澳大利亚的其他偏远地区，房屋价格分别上涨了409%和294%。

首府城市较高的增长率可能反映了与偏远市场相比，具有更高的需求和更大的供应稀缺性，以及首府城市内部更多样化的经济状况。

以下为各首府城市30年独立屋和公寓价格曲线，受市场环境影响，全国各区域在各周期的表现差异很大。

例如，西澳州的矿业繁荣使珀斯的房价在2002年至2012年期间上涨了104%，但随后的经济萧条使房价在最近的十年(2012-2022年)中只上涨了14%。

在霍巴特，1992年至2002年是三十年中最疲软的时期，房价上涨了30%，而最近10年霍巴特的房价飙升了99%，原因是移民增多和住房供应持续不足。

30年增长率最高的首府城市是墨尔本，共增长459%，每年增长5.9%。塔斯马尼亚以361%总增长，每年5.2%，成为增长最快的偏远地区。

所以，从过去30年来的历史经验来说，10年翻一倍，有点夸张，但不可否认，大多数地区房子持有的越久，赚的越多！

澳洲业主持有房产时间增加！

Domain一份新报告揭示，自2013年以来，澳洲独立屋的平均持有期从7年增加到9年，单元房从6年增加到8年，不同的城市呈现出相似的变化。

澳洲人因为住房负担能力、印花税成本、对销售收益不足的担忧以及找不到更好的替代物，而更长时间地停留在可能并不完全符合他们需求的房屋中。

所有首府城市的房屋持有期都呈现出越来越长的趋势。

在悉尼和堪培拉，人们现在平均在房子里居住10年，比2013年的8年增加了2年；

在墨尔本和布里斯班，这个数字为9年，比8年增加了1年；

在珀斯，这个数字为10年，比7年增加了3年。

房屋持有期最短的是霍巴特，从6年增加到7年，最长的是达尔文，现在达到了12年，比2013年的7年增加了惊人的5年。

许多人通过翻新和经常扩建他们的房子，来延长他们在不适合的房子中的居住时间。

单元房的持有时间也在增长：

悉尼现在是8年，相比2013年的6年有所增加；

墨尔本是9年，之前为8年；

布里斯班是7年，之前是6年；

阿德莱德是8年，之前为7年。

堪培拉保持稳定，在过去的10年中一直是6年，霍巴特是7年，珀斯是9年，达尔文再次是最长，从2013年的6年增加到现在的11年。

想要通过短期涨跌赚钱的人，或许会面临巨大风险。

买房12个月内出售的亏损人数激增

CoreLogic最新的《Pain and Gain》报告显示，随着贷款压力加剧，疫情期间买房的人在两年内亏损卖房的比例在第二季度比去年同期增加了两倍多，达到9.7%。

根据数据提供商的报告，由于房价仍比利率开始上升之前低 4.6%，两年内转手出售的业主平均损失 30,000 澳元。

上季度转售的房屋数量超过 8000 套，其持有期限仅为两年或更短，高于上一季度的 7400 套。

在两年内买房然后出售的人会更加痛苦，尤其是如果房子所在地在尚未从最近的低迷中完全恢复的市场中出售的话。

比如：澳大利亚高密度区的房地产市场。

即便如此，不断增加的经济压力也让许多人别无选择。

在持有两年以内的亏损房屋销售中，自住业主占了大部分，占 72.1%，而投资者占 27.9%。

独立屋占短期亏损出售的 66%，其中 63.3% 位于首府城市。

大悉尼的北部海滩、Campbelltown和中央海岸是短期亏损销售比例较高的地区，卖家平均损失高达 6 万澳元。

与此同时，墨尔本地区的Hume, Melton, Yarra Ranges以及Casey的业主在两年内转售的平均损失高达 25,000 澳元。

偏远地区的短期出售也出现激增，两年内转售的房屋比例攀升至 11.1%，比十年平均水平 7.2% 大幅上升。

下一个春天在哪里？

由于澳洲人57%的家庭财富都在房地产上，澳大利亚人关注房地产的短期涨跌是非常正常的。

然而，房地产交易成本极高，交易周期长，并具有潜在的财务风险，这使得房地产很少像股票那样交易。

澳大利亚过去 12 个月售出房屋的中位持有期（即个人房屋销售之间的年数）为 9 年。

即使最近一个增长周期创下2003年以来最大的销售量，达617,300 套房屋，但这相当于一年内只有 6.3% 的澳大利亚住宅成交，这突显出大多数房主并非直接受价格变化的影响。

不可否认，尚未确认的全球经济，地缘经济的威胁，国内飙升的利率，高企不下的通胀，预测短期内的房地产趋势是困难的，长期周期告诉我们现在的下降趋势最终会趋于平稳，通常会有一段稳定时期，然后进一步增长。

无论在下跌或上升通道中，任何时候会可能有转向的催化剂出现改变市场的走势，如财政政策的调整，税收改变，或者可能与全球经济因素有关的任何市场状况。

由于当前的低迷受到利率上升的影响，当利率找到上限时，房价会企稳。随着利率下降(据金融市场预测，最早可能在明年第四季度)，我们可能会看到房价开始进入新的增长阶段。

另一方面，房地产市场不是一个整体，任何时候在不同板块都有各不相同的表现。

事实证明进入市场的时机很重要，但不要指望整体房地产市场在未来几年扛起快速升值的重任。

在过去30年整体增长的背景下，某些SA3级的细分市场创造了高达7倍以上的增值，几乎是均值的两倍。

对于那些希望自己的资产价值在10年内翻一番的人来说，手里需要有跑赢大盘的资产。

谨慎选择房产至关重要，优质房产永远供不应求。

把握地区走向，密切关注市场形势，挖掘价值洼地。

经过挑选你可能发觉没有便宜的房子，但经过几年，十几年后，你会发现现在的价格不足为道。

春天在每一个细心研究的角落里。

结语

虽然房价会经历增长和下降的周期，但长期趋势无疑是上升的。

这为有长远眼光的购房者和房地产投资者创造了机会之窗。

买卖双方都在观望，当意识到利率接近峰值、通胀正在得到控制时，这个机会之窗就会关闭。

与其等待，不如寻找市场上的常青树和未来的潜力产品。

耐心，果断，兼而有之的投资者将成为市场的赢家。

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