悉尼出租房数量降至新低，澳洲房屋租金跳涨，西澳缓解住房危机新措施！

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悉尼出租屋数量降至新低 危机加剧

悉尼租赁危机随着可租赁房屋供应的进一步减少而进一步升级。

PropTrack周二发布的最新数据显示，过去一年内，悉尼市场上待租房屋的总数骤降约22%，降至新低。

在人口高速增长持续推动需求增长的同时，租房市场面临严峻挑战。

有限的供应意味着原本就资金紧张的悉尼租户现在平均要比一年前多支付16.7%的租金，悉尼所有住宅平均每周租金达到700澳元。

PropTrack还注意到新房源供应的显著下降。

realestate.com.au网站12月份的新租赁房源比一年前下降了4.6%，比该月份的10年平均值低14.5%。

PropTrack经济研究总监Cameron Kusher表示，租赁市场的特点是供应少而需求强劲。

他说：“在疫情期间，由于租金下降，平均家庭规模缩小了很多。现在有很多人来到悉尼，新州的净海外移民非常强劲，其中许多人没有自己的房子，因此进入租赁市场。”

许多投资者也在疫情及其后果期间出售了他们的物业，进一步减少了租赁房源。投资活动随后开始回升，但这一增长尚不足以改善租户的状况。

建筑成本同比上涨了三分之一，加上劳动力短缺，这限制了新房的建设数量。

Kusher先生补充说，飞涨的租金正推动越来越多的租户成为首次购房者，尽管还款成本飙升。

对于那些无法负担购房的人来说，合租住房可能会变得更有吸引力。

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澳洲房屋租金跳涨 每周比2年前贵150澳元

最新的PropTrack租赁报告显示，2023年12月，澳大利亚首府城市的平均每周租金跃升至600澳元，比2021年12月的每周平均租金450澳元高出150澳元。

城郊地区的平均每周租金现在是500澳元，比两年前高出80澳元。

租户需求强劲，加之租赁物业严重短缺，导致价格飙升，现在竞争租赁房屋的人数比以往任何时候都多。

12月份，可用租赁物业数量降至历史最低点，全年总租赁房源下降了4.7%，比12月十年平均值低30.2%。

PropTrack经济研究主管Cameron Kusher表示，租金上涨是持续供需失衡的结果，人口增长和租赁供应瓶颈加剧了这一问题。

他说：“澳大利亚人口的快速增长加剧了租赁市场的挑战，因为大多数移民到澳大利亚的人成为租户。考虑到租赁存量持续低迷以及对住宿的显著需求，迫切需要增加住房，特别是在主要首府城市。”

12月份，全澳空置率为1.1%，独立屋的空置率（0.9%）低于公寓（1.7%）。这些数字比一年前低，且远低于被视为正常的水平。

Kusher先生说：“在疫情前，全澳租赁空置率通常约为2.5%，这凸显了市场条件的紧缩程度。由于新的租赁供应有限，租赁需求持续强劲，预计租赁空置率将保持在低水平。”

首府城市的租金在2023年上涨了13.2%，而城郊地区的租金增长了4.2%，报告发现。

在所有首府城市中，珀斯的租金增长最多，至2023年12月上涨了20%，达到每周600澳元的中位数。

珀斯是所有首府城市中空置率最低的，仅为0.73%，仅次于阿德莱德，阿德莱德的空置率为0.69%。

墨尔本的平均租金上涨了18.3%，达到550澳元，由于租赁房源减少，价格进一步受到压力。报告称，新租赁房源比2022年12月低14.9%。

悉尼的租金上涨了16.7%，达到每周700澳元的中位数，而阿德莱德的中位数上涨了12.5%，达到540澳元，布里斯班的中位数上涨了9.1%，达到600澳元，达尔文的中位数微升1.7%，达到590澳元。堪培拉的平均租金保持在610澳元不变。

霍巴特的平均租金下降了4.8%，达到500澳元，全年租赁房源总数增加了22.2%。尽管该市的空置率在一年中有所上升，但仍只有1%，表明市场非常紧张。

报告发现，由于许多市场的租金增长超过了房价增长，毛租金回报率有所提高。

12月份，全澳租金回报率上升至4.3%，这是自2020年11月以来的最高水平。公寓的租金回报率现在是自2019年9月以来的最高，为4.8%，而独立屋租金回报率上升至3.8%。

Kusher先生表示，尽管2023年投资者贷款有所增加，显示投资者正在重返市场，但许多投资者仍在出售房产，投资反弹不足以显著改善租赁库存水平。

尽管澳大利亚全国平均租金在过去一年中上涨了11.5%，达到每周580澳元，但这一增长速度低于2022年的15.6%。

只有悉尼、墨尔本、珀斯和西澳大利亚的城郊地区在2023年的增长速度超过了2022年。

尽管预计租金将在2024年继续上涨，

但Kusher先生表示，可负担性限制了房东能够提高租金的幅度，特别是在城郊地区，这可能减缓增长速度。

他说：“尽管预计租金将进一步上涨，但我们预计2024年的租金价格增长将放缓。在一些较小的首府城市和城郊市场，预计租金增长将进一步放缓，甚至可能出现租金下降的情况。”

03

西澳缓解住房危机新措施 业主建造奶奶房无需审批

西澳的房主在自家后院建造一套奶奶房时将而无需等待市议会的审批。根据30日宣布的改革，只要符合缩进要求，建造70平方米以下的奶奶房将不需要规划批准。

西澳规划厅长凯里（John Carey）表示，政府将继续尽一切努力支持整个西澳的住房供应，包括通过重大的规划改革来减少繁文缛节。

他说，奶奶房是一个经济、高效和合适的房屋选择，包括出租物业和寻求缩小规模并留在他们喜欢的社区的老年家庭成员。库克政府进一步简化了规划流程，减少了不必要的繁文缛节，为新住房开辟了更多机会。最小地块面积将不再适用，现有的豁免将扩大到更多的住宅物业，并为更多的西澳人提供建造奶奶房的选择。

政府已经取消了停车位的要求，除非由于距离公共交通工具较远而更有可能需要汽车。

以前，配套住宅或奶奶房的最小地块面积要求为350平米。但是如果奶奶房符合R-Codes的规定，则可以豁免开发批准。

房产中介燃油White研究主管雷德（Vanessa Rader）对这一消息表示欢迎，此前昆州、维州和新州政府也采取了类似举措。

她说，土地所有者在这方面的灵活性有助于解决全国住房短缺的问题。越来越多的供应商可以提供模块化住宅，微型住宅可以在现场制造，这使得这个过程比传统住宅要快得多。

然而，雷德说，尽管奶奶房在向姻亲、年轻人提供住宿或出租以赚取额外收入方面很有吸引力，但也有一些缺点。

她说，在较小地块上开发的奶奶房往往会减少院子或绿地的大小，而且人们担心进入和安全问题，这可能会阻碍一些人购买有奶奶房的物业。

Summit Homes负责翻修、开发和老人房的总经理萨顿（Adrian Sutton）说，他预计对建造奶奶房的咨询会激增。

他说，目前获得地方市议会批准建造附属住宅的时间长短不等，从几周到几个月不等，这取决于市议会。

新规定将于4月生效。

04

悉尼墨尔本转售公寓亏损最多地区揭晓，华人区上黑榜

在悉尼和墨尔本，卖公寓比卖独立屋亏损的可能性高出七倍。但在新州和维州地区，无论是挂牌出售独立屋还是公寓，卖家获利的机会更为均等。

据《悉尼晨锋报》报道，CoreLogic的数据显示，在去年第三季度，悉尼有14.1%的二手公寓以亏损成交，相比之下，只有2%的独立屋出现亏损。在墨尔本，同一时间段内，18.4%的公寓转售亏损，但仅有2.4%的独立屋出现亏损。

专家警告，近年来大城市部分地区新公寓供应的激增导致了这些亏损，不过不知是否与公寓质量频频爆出负面新闻有关。CoreLogic澳洲研究负责人Eliza Owen表示，新公寓供应是墨尔本内城、悉尼内城和Parramatta地区亏损公寓销售高度集中的部分原因。

在墨尔本和Stonnington等市政区，五分之二的转售出现亏损，而在悉尼大都市区的Ryde、Burwood和Parramatta，至少四分之一的转售亏损。Owen认为，供应的激增给特定市场的公寓价值带来了下行压力。

与大都市区的数据形成对比的是，地区中心的公寓不像城市那样高密度，并且可能是在受欢迎的沿海地区，这增加了它们的价值。Owen表示，疫情封锁时代地区房产价值的增长也提高了地区公寓市场的盈利能力。

在新州地区，去年第三季度，2.5%的公寓转售亏损，而3.2%的独立屋转售亏损。在维州地区，3.1%的公寓转售亏损，而2.3%的独立屋转售亏损。其他一些首府城市也显示出独立屋和公寓表现的差异。

在布里斯班，同一季度只有0.9%的独立屋亏损，相比之下，5.6%的公寓亏损。 在珀斯，3.1%的独立屋亏损，相比之下，25.9%的公寓亏损。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan表示，公寓市场更容易受到移民波动和投资者贷款条件变化的影响，这影响了价格表现。

他说道：“在主要首府城市，很明显，买家在过去几年对购买公寓非常谨慎，建筑质量，包层问题真的影响了部分这些市场。在悉尼和墨尔本的一些地区，公寓价格基本上没有变化，而同一地区的独立屋则见证了显著增长。”

PRD Real Estate首席经济学家Diaswati Mardiasmo表示，独立屋的稀缺性因素增加了它们的价值。在悉尼和墨尔本的内环内，建造的新公寓远多于独立屋。

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