关于无锡重庆集中土拍的一点看法

“22个重点城市供地‘两集中’、2021年发布住宅用地公告不能超过3次——集中土拍新政

老文章链接：房价调控的实现和血管硬化的原理

写在前面

小时候玩模拟城市4，我曾千方百计想要摧毁一座大都市，我使用了地震、火灾、外星人入侵等各种道具...但最后它总是能自我修复回原样。

对于不理性看空派和无脑看多派，其实都可以试着站下反方视角，比如成天幻想市场崩盘的选手，假如让你来操盘央行财政都听你的，请你具体列个行动方案确保中国楼市一定崩盘~又比如成天幻想房价永远涨连市场都看不懂的选手，你看了对手盘列出来的那个确保中国楼市一定崩盘的行动方案后，请你对照现实先评估一下他们那种方案的实操效果，再自己列个防守方案。

最后看看各级衙门这些年在干嘛。

地摊文看多了人人都觉得自己可以掌舵...

言归正传

截止目前集中土拍已经拍完第一批土地的城市有广州、重庆、沈阳、长春和无锡，这里面我最熟悉的是无锡和重庆，所以今天从他们身上贴近观察集中土拍。

重庆土拍：46宗地块成交楼面价约9133元/平方米，整体溢价率约43%。最高溢价地块溢价率达到130%——创新高。

 无锡土拍：两宗比较热的地块都是上限拿地。其中一块祥瑞以上限价6.58亿元、配建5300平方米，溢价率18.75%，成交楼面价约7200元/平方米。另一宗由招商蛇口以上限价9.6亿元、配建保障房1200平方米，溢价率为14.54%，成交楼面价19500元/平方米。——由于竞价过于激烈，土拍时间延长到三天。

一点看法

1、集中土拍只是2019年郭书记陆家嘴讲话以后拿出来的政策组合拳的一部分，不应把它的效果与房价涨跌直接联系，也联系不上来。

2、集中土拍新政旨在解决的是开发商之间为了抢地而造成的多余风险，它的操作效果从仅仅一次的土地拍卖结果看是难以评估的，详情请看本文开头的那篇老文章。

3、集中土拍的运行必然导致头部开发商从蚕食到鲸吞小型开发商的份额，而事有先后的拍卖方式并未真正体现“集中”的意义，导致最早被列出来的城市在第一次集中土拍中可能享受了超出城市基本面的溢价。

4、最初坊间担心的新政带来宏观资金面大幅波动问题在实践中并不明显，银行团组队开发新产品为开发商定向输血，确保了集中土拍之下资金面的平稳。

5、由于集中供地，导致重庆远离主城区的边缘板块出现多幅“挂牌成交”地块（木有溢价），我认为这既体现了新政设计思路的优点，也还给出了未来探索的方向——市场化的流拍。

6、对二级市场散户从事交易房产情绪的影响可能主要是——打破了年初以来一些人对于楼市新政可能造成的房价崩盘的不切实际的幻想，刚需请看我今年三篇老文章。