房价调控的实现和血管硬化的原理

写在前面：请千万不要以为我在无脑唱空楼市，耐心把我写过那些文章仔细揣摩揣摩，多看看数据，我长期没有立场、中立分析，大家各取所需。

血管硬化的规律一直存在，当年是最早听北方房地产界一哥（现在不能说名字那个人）提出，只不过他有他的算计和立场。

老乡买房喜欢盯着开发商投入的楼面地价看，认为二级市场成交价不可能低于开发商投入的楼面地价。这里把楼面地价当作锚，那也只能是心理锚，没有任何客观存在的道理。其实也不能怪老乡，书上写的：楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

讲点人话。开发商花了一笔钱参与地方政府土地拍卖项目，买地花的总成本÷项目内涵的建筑面积=楼面地价，比如1万块。那么，如果此时此刻这个项目附近的房价只有8千块，那么老乡会默认邻近区块房价必然会涨上1万块，否则“开发商就亏本了”。退一步说，即使周围的房价涨不了那么多，那么开发商的这个新项目还得计算建造成本、相关税费等硬投入，最后也不会标价低于1万块的楼面地价卖，否则“开发商就亏本了”。

这里默认开发商是不会亏本的。如果大大小小的开发商做项目都不会亏本，那融创们这几年低价兼并的烂尾项目从哪来的？

当然，“烂尾”在中国是个很不好很不好的词，所以地方官府喜欢做些掩耳盗铃的事，这就给了融创们很多赚钱的机会。按孙总的意思，今年、明年机会可能比往几年要多得多。

因为害怕烂尾，害怕社会动荡，害怕XX打砸售楼处，所以有了提前介入的房地产管制。2016年“房住不炒”提出后，让管制达到了空前但未必绝后的高度。这种程度的管制让价格失真，从此以后，开发商通过拍卖搞项目就没有了价格自主权，一块地，官府说贵了，那就是贵了。贵了，就不让买，加价也不许买。

从2010年逐步升级到现在形成一种现象：开发商把风险管理和市场预判完全甩手给官府。激进的开发商集团一但遇上宽松的融资环境就拼命抢地，不考虑成本，只考虑官府允许还是不允许购买。

老乡眼瞧着开发商在疯狂高价抢地，以为有什么“好政策”，要不就是以为“又印钱了”。其实人家只是类似一个饿了三天的狼，碰见大肉猛吃到饱而已。

老乡跟着一块抢新房，一手房去化数据就好看，反手官府又拦下不让再买，那土地储备在未来预期内又逐渐不足，且这种“不足”是可以逻辑自我实现的——蛋糕就这么多，一方面不许再做（怕撑死），一方面饿狼们又大口朵颐；你吃得越快，自然感觉蛋糕消失得越快，那么似乎更应该大口猛吃，再不吃就没有了。

这种局面下加剧楼市的囚徒博弈：任何一个还想做大做强的开发商都不会停止囤地；任何一个不想被房价甩下车的购房者都不会停止抢房。

房价调控的实现最终是在顺着这个逻辑的链条反向操作，通过土地和融资的干预，从宏观大面上干掉波动——而不是干掉高房价。

失去波动的本质是市场失去自发的调节力，也就是血管硬化。

开发商哪怕心里知道风险很大，它也只能拼了老命硬上。如果最后闹大破产，有官府来擦屁股，官府擦屁股的纸是朝廷印的，社会稳定的代价也要靠朝廷承担，所以最后这个问题又演变成了削藩母问题下的子问题。

血管硬化的另一面是房地产投资者的劣币逐良币，理性投资者在这一阶段打不过感性投资者，感性投资者又打不过高杠杆的狼性投资者，狼性投资者最后也打不过违规加杠杆的开挂投资者，最后他们统统打不过以洗钱为目的，路过楼市的炒房者。

血管硬化的后果如果从官府的角度看，相当于神经失能。从开发商的角度看，相当于高血压引发血管意外。从购房者的角度看，相当于低血压引发休克缺氧。

购房者这头最尴尬，因为它不是法人部门，总体看还是一盘散沙行事毫无规律可言。其实就是俗称的“房地产韧性”。朝廷也只能假设这种信仰会一直存在，如果突然有一天它不存在了呢？或者停顿个一年半载的，到时候只能先大量服药，药物的副作用上头更爽歪歪。

过去两年我经常用血管硬化的原理预测和解释问题。最近大家熟悉的恐怕要输2018年我对猪肉价格的预测，2019年对石油运价的预测，以及2020年1月对口罩行情的预测。然后大家今年通过疫情学到了一个老掉牙的词汇叫“紧平衡”对吧？没有什么是非黑白，万事万物总要讲究客观规律的。

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