第二次房改与恒大不降价

昨天有一则新闻在财经圈刷屏：今年大年初六恒大举行保交楼新年开工大会，会上许家印提出今年恒大要交楼约7000万平米、60万套的目标，这相当于恒大所有保教楼项目中有近50%要在年内交付。会上透露恒大预售监管资金500多亿，已售尚未回款的资金还有800多亿。此外，目前可售货值也有900亿规模。

关于此阶段楼市的态势，恒大的情况，保交楼政策对开发商资金运营的影响我过去都写得很多了，今天选几篇聊：2022年楼市展望；激进型房地产开发商的游戏终局

在：西虹市首富化债的房市影响  这篇里面我写算过账，以当时的情况估计怎么怎么分拆打包处理债务来得比较快，零售给购房者肯定来不及了，打包卖给其余大公司的话以目前各家的财务情况来说又接不动这个盘，各地方处理自己地界的“烂尾”恒大项目也基本都缺钱，除了打骨折贱卖以外别无他法，即使打骨折化债时间也超出大家想象，问题是留给他的时间不多了。

保交楼的政策只要一直存在，好处是已经买了的人不用担心烂尾（但是可能等到天荒地老），坏处是开发商更没有动力推盘，躺平了算球。再者，建筑质量已经...

那么现在的情况是市场自98年全面房改以来23年逐步建立起的房地产只涨不跌之刚性崇拜在2021年随着恒大被踹进泥坑里任人笑话而打破，韧性显得没那么韧了以后反过来出政策托市效果不会立竿见影，也就是【更新】房地“惨”时间线的修正那篇文章里说的利好腰部房企的逻辑所在，同时也是整个楼市会继续严重分化的逻辑起点。

总之恒大已经跨过窄门：房地产开发商排队过“窄门”，所以他可以死猪不怕开水烫，反正打折把土地储备和待售项目批发掉也还不清债务，不如号称保交楼其实躺平，就看你监管会不会给他提供一大笔应急贷款做周转了，监管不给，那恒大债委会的信达代表给不给呢？或者干脆信达亲自出马跟恒大一块开发那些土地储备？

这又想起来我在2019年跟读者们交流的“二次房改”相关猜想，当时是由蔡昉老师的新人口战略引起我的思考和讨论。2019年以前我都是盯着李扬老师的供给侧改革相关表述，后来国家智库的首席换成蔡昉以后我才转到人口这条线上分享了不少学习思考，其中一小部分内容在七普前后写文章分享过。平时盯着看这些人的观点并非作为标杆去学习，而是因为他们作为白扇子（师爷）说得话领导愿意听，重点还是他关于“流动人口”的范围划分以及后期的安置计划，当时我就说这为“二次房改”埋下伏笔——激进型开发商手里有得是土地，到时候卖不出去或者去化速率跟不上金融宏观形势必然招致破产事件，重组化债以后无论谁当接盘方都面临土地消解难题，正好长租项目受困于租售比无法落地，那就一拍即合唯独苦了个别银行作为债权人只能哑巴吃黄连。

蔡老师还是很乐观，他之前认为人口拐点在2025年才会出现，我根据疫情推演的结论是人口拐点马上就到。原本我以为在2021年，现在看起来是2022年，总之加速了三四年，那么新人口战略的实施也必然要提前三四年。我在里面本来预计小周大人从苏州知府的任上调任去中建以后会出面接盘，结果他成功熬到山东当布政史，那就没话可说了。现在也不知道究竟会由哪一家出面，亦或者是几家组团出面操办，甚至是各地有各地的办法自己办。我觉得几种招数一起来的可能性最大。

昨天计生那边发了点带噱头的“新政”，大家姑且看个玩笑。